foja:

CUIJ: 13-05729928-7((012053-309229))

NERI MARCELO HORACIO C/ CRUZ FANNY P/ DAÑOS Y PERJUICIOS

*105915191*

Mendoza, 26 de Octubre de 2022.

VISTOS:

Los presentes autos arriba individualizados, llamados a resolver en los que;

            I.- A fs. 10/21 se presenta el  Dr. Carlos Venier  por el Sr. Marcelo Horacio Neri,  a mérito de poder general para juicio,  e inicia demanda por daños y perjuicios en contra de  la Sra. Fanny Cruz por la suma de pesos un millón doscientos nueve mil doscientos ($ 1.209.200), y/o en lo que en más o en menos resulte de la prueba a rendirse en autos, con más los intereses que correspondan, costos y costas, en  base a las consideraciones de hecho y de derecho que expone.-

            Relata que entre el 2019 y fines del 2020, su mandante alquilaba una casa, ubicada en calle Artigas 3499, propiedad de la Dra. Sandra Maestri Heinrich y del Dr. Juan Ignacio Salomón, los que residen en San Rafael, quienes le encargaron la venta de la casa a la corredora inmobiliaria Sra. Fanny Cruz

            Narra que los propietarios le comunicaron que la demandada iba a concurrir a mostrar la propiedad con unos interesados, porque querían venderla.

            Expone que el día y hora acordados, el Sr.  Neri, obligado por esta cadena de confianza propiciada por la corredora inmobiliaria, los dejó pasar.

            Afirma que Cruz y Neri fueron reducidos y golpeados, les precintaron las manos, los ataron con corbatas y los encerraron en el vestidor mientras revisaban la casa.

            Sostiene que les sacaron los celulares, dinero que llevaban consigo en ese momento (en el caso de Neri le extrajeron quinientos pesos que tenía en el bolsillo delantero del pantalón, la billetera del bolsillo trasero, donde tenía tarjetas y $ 2500,  U$S 7.200 que guardaba para cancelar su crédito hipotecario y para continuar la construcción de su casa, en total U$S 7.200 y varias joyas y dos relojes de la esposa del actor; varios relojes del actor, celulares, play station, etc).

            Asevera que luego se fueron en la camioneta de la demandada ya que aparentemente, el robo en casa de Neri estaba dirigido a obtener la camioneta de la Sra. Cruz para poder ingresar al Bº Dalvian donde vive la demandada, lugar donde luego perpetraron otro robo.

            Explica que luego de declarar en el expediente penal y participar de la rueda de reconocimiento de los delincuentes, emplazó a la Sra. Cruz para que se hiciera cargo de los perjuicios causados.

            Funda la responsabilidad e la demandada en los artículos 36 de la ley 25.028, 1347 del CCCN. y en las reglas generales de la responsabilidad (art. 1710 del CCCN -deber de prevención del daño-, 1716-deber de no dañar a otro-, 1717 –antijuridicidad-, 1724-factores subjetivos, culpa y dolo-, 1753 -responsabilidad por el hecho del dependiente-, 1749- sujetos responsables)

            Ofrece prueba.

            II.- A fs. 289 del expediente digital se hace parte el Dr. Pedro Farruggia por la demandada Fanny Cruz y contesta demanda e interpone excepción previa en el modo de proponer la demanda.

            Contesta demanda solicitando su rechazo con costas. Realiza las negativas genéricas y particulares relativas al caso.

            Brinda su versión de los hechos a los cuales me remito en honor a la brevedad.

            Expone que la parte actora pretende endilgarle responsabilidad a su representada quién resulta ser tan una víctima que el mismo actor.

            Afirma que incumplimiento de sus obligaciones la demandada averigua en base a sus posibilidades los datos del supuesto comprador en el modo que estilan hacer todos los corredores inmobiliarios. Que en el caso concreto esta persona le otorgó un nombre falso y número de DNI de una persona física que existe, pero que como surge del expediente penal no le pertenecían, lo cual era imposible saber.  Que Cruz en cumplimiento de sus funciones verificó de forma online como lo estiran hacer  los que ejercen su profesión la existencia de ese nombre, el cual concordaba con el número de DNI.

            Hace hincapié en que los corredores inmobiliarios no tienen acceso a ningún Sistema o base de datos que le permitan averiguar los antecedentes penales y reincidencia de las personas interesadas en propiedades; y que pretender que los corredores inmobiliarios se conviertan en investigadores privados de cada persona que los contacta para ver una propiedad es extender a un extremo impensado la responsabilidad de los mismos, convirtiéndolos en garantes de la seguridad pública.

            Alega falta de responsabilidad por el hecho de un tercero por el cual la demandada no debe responder (delincuentes armados integrantes de una banda muy peligrosa), mencionando además que se trata de un acontecimiento ajeno al riesgo de la actividad que desarrolla la demandada y que reúne las características del  caso fortuito al tratarse de un hecho imprevisible e inevitable. Agrega que además en el caso existió culpa de la víctima quien guardo una suma de dinero importante en el bolsillo de un saco sabiendo con dos días de anticipación que personas interesadas en la compra de la casa iban a concurrir a su domicilio.

            III- A fs. 421/427 del expediente digital la parte actora contesta la excepción previa de defecto legal, la cual es resuelta a fs. 432/435, precisando el objeto de la demanda la parte actora a fs. 437/439 donde indica que si la demandada fuera a saldar su deuda en ese momento debería abonar la suma de PESOS UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA MIL ($ 1.250.000).

            IV- A fs. 456/464 la parte actora contesta el traslado de la contestación de demanda.

            V- A fs. 474/477 del expediente digital  obra constancia de realización de la audiencia preliminar

            Quedan así incorporados a la causa, además de los instrumentos adjuntados en la oportunidad procesal correspondiente, los siguientes elementos:

            a).- instrumental: a fs. 569 del expte digital se reciben  los links   del AEV N° P-777513/19

            b).-informativa: oficio remitido por el Colegio de Corredores Públicos inmobiliarios de Mendoza (fs. 552/ 556 expediente digital), a fs. 590 y 593/745 del expte digital obra oficio informado por el Banco Francés, a fs. 752/ 753 obra oficio informado por Movistar, a fs. 777/ 976 del expediente digital obra oficio contestado por Banco Hipotecario, a fs. 980/ 981  del expediente digital obra oficio informado por  Claro

            VI- A fs. 1523/1524 del expte digital obra acta de audiencia final donde se reciben las declaraciones testimoniales de: CYNTIA IMPAGLIAZZO, (ofrecida por la parte actora), RICARDO ORTEGA, JUAN MARCELO MIRANDA,  MARCELA ALEJANDRA DE LONGO, EDUARDO ROSTA, y ESTANISLAO PUELLES (testigos ofrecidos por la parte demandada. Asimismo las partes manifiestan estar de acuerdo que existió la conversación de Whatsapp entre la Sra. Sandra Elena Maestri y la demandada Fanny Cruz, y que no se trata de un hecho controvertido en la causa, por lo cual solicitan que por Secretaría del Tribunal se transcriba el texto de las capturas de pantalla de dicha conversación de Whatsapp ofrecida como prueba instrumental de ambas partes. Posteriormente las partes proceden a alegar oralmente y a pedido de parte se concédase a las partes el término común de CINCO (5) DIAS a fin de que presenten un memorial en forma escrita.

            VII.- A fs. 1529/1540  obra memorial de la parte demandada,  y a fs. 1542/1545 el de la parte actora.

            VIII- A FS. 1561/1564 se transcriben las capturas de pantalla

            IX- A fs. 1566 se llama autos para dictar sentencia.

            CONSIDERANDOS:

            I.- CUESTIÓN LITIGIOSA. DERECHO APLICABLE

            Establece el art. 1345 del CCYCN que hay contrato de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes.

            Tradicionalmente se define al contrato de corretaje como el acuerdo entre el corredor y el comitente por el cual el primero se obliga, mediante una retribución, a buscar a la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión del contrato proyectado por el comitente.

            Aclaro inicialmente que en el caso de autos este vínculo jurídico se dio, en todo caso, entre la parte demandada y los dueños de la propiedad que alquilaba el ahora actor.

            Pongo de resalto además que en la Argentina, en la actualidad, el corretaje solo puede ser ejercido por un corredor matriculado y con título universitario (Ley 25028). Tenemos tres esquemas normativos: a) la ley nacional especial que regula los requisitos para ser corredor, b) las leyes locales que regulan los requisitos para el ejercicio del corretaje y c) el Código Civil y Comercial que regula el contrato de corretaje.

            Así las cosas, dado que se trata en la especie de una profesional a quien el accionante le imputa negligencia por haber habilitado con su conducta el ingreso de malhechores a su domicilio; tengo presente que parte de la doctrina ha distinguido entre la denominada “culpa común” que esa aquella en que puede incurrir cualquier persona; el criterio con el cual se juzga a las personas que integran la sociedad civil; y la “culpa profesional” que es aquella en la que incurre una persona que ejerce una profesión, al faltar a los deberes especiales que ella le impone, se trata pues de una infracción típica concerniente a ciertos deberes propios de esa determinada actividad. Al respecto nuestras reunión y jurídicas congresos y jornadas han coincidido en que la culpa profesional es la culpa común o corriente emanada, en lo esencial, del contenido del artículo 512, 902 y 909 del Código Civil (hoy derogado). El tipo de comparación será el de un profesional prudente y diligente de la categoría o clase en la que puede encuadrar la conducta del deudor en cada caso concreto... Para la estimación de los hechos voluntarios las leyes no toman en cuenta la condición especial facultad intelectual de una persona determinada, a no ser en los contratos que suponen una confianza especial entre las partes. En estos casos se estimará el grado de responsabilidad por la condición especial de los agentes (art. 1725, última parte, del Código vigente (ver Jorge Mosset Iturraspe, Miguel A. Piedecasas, Responsabilidad por Daños, Código Civil y Comercial de la Nación Ley 26994, Responsabilidad de Los Profesionales, Editorial Rubinzal-Culzoni, primera edición revisada, Santa Fe 2016, Tomo VIII, páginas 158/162)

            Menciona el 1725 del CCYCN que “cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor es la diligencia exigible al agente y la valoración de previsibilidad de las consecuencias.

Cuando existe una confianza especial se debe tener en cuenta la naturaleza del acto y las condiciones particulares de las partes. Para valorar la conducta no se toma en cuenta la condición especial o la facultad intelectual de una persona determinada, a no ser en los contratos que suponen una confianza especial entre las partes. En estos casos se estima el grado de responsabilidad por la condición especial del agente.”

Las reglas vertebrales que sienta el 1725 son las siguientes: 1) Debe obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas evitando causar un daño injustificado (art. 1710) de acuerdo al comportamiento medio y abstracto, lo que era previsible para un hombre normal, es decir según el curso normal y ordinario de las cosas (art. 1726). Se trata del comportamiento regularmente observado (doctrina del art. 964) conforme a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de su realización por el arte la ciencia y la técnica correspondiente a la actividad desarrollada (doctrina del art. 1256, inc. a). 2) Empero cuando mayor es el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, también es mayor la diligencia exigible al agente y la rigurosidad en la valoración de la previsibilidad de las consecuencias (art. 1725 primer párrafo). 3)  Cuando existe una confianza especial se debe tener en cuenta la naturaleza del acto y las condiciones particulares de las partes (art. 1725 segundo párrafo).4) Cuándo existe una confianza especial a las partes se estima el grado de responsabilidad por la condición especial del agente tenida en miras al contratar (art. 1725 tercer párrafo in fine) (ver Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Director Ricardo Luis Lorenzetti, Ed. Rubinzal- Culzoni, Julio de 2015, Santa Fe, Tomo VIII, pág. 415/416).

            Sentado esto cabe preguntarse entonces si la demandada, Fanny Cruz, obro en el caso con diligencia exigible de acuerdo a la actividad profesional que desarrolla.

            Ahora bien, el art. 1347 del CCYCN- que establece las obligaciones del corredor- establece en lo que aquí interesa, que el corredor debe: a) asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios en que media y de su capacidad legal para contratar.

            Se ha dicho al respecto que los corredores tienen el deber de verificar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en que ellos intermedian, así como su capacidad legal para contratar (art. 1347, inc. a]). Su cumplimiento generalmente se ve  facilitado por el hecho de que estos agentes son personas de experiencia en sus funciones, con conocimiento de la plaza en la cual actúan (art. 33, inc. 3º, ley 20.266), y su observancia tiene por finalidad evitar dificultades e incertidumbres, así como facilitar la rapidez, tanto de la mediación del corredor como de la contratación entre las partes (CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL COMENTADO, Director general JORGE HORACIO ALTERINI, TRATADO EXEGÉTICO 2ª edición actualizada y aumentada, MARÍA VALENTINA AICEGA, OSVALDO R. GÓMEZ LEO, LUIS F. P. LEIVA FERNÁNDEZ Directores del Tomo VI,  ed. La Ley S.A.E. e I., 2016, Buenos Aires, pág. 697).

            Asimismo el art. Art. 1353 del CCYCN prevé como supuestos específicos en los que la comisión no se debe, el caso en que el contrato: b) se anula por ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor.   

            Este inciso corresponde interpretarlo a tenor de las obligaciones que pesan sobre el corredor, pues estos supuestos de nulidad, que en tal carácter determinan la extinción del contrato con efecto retroactivo, se podrían considerar derivación del  incumplimiento de sus deberes de asegurarse la identidad de las partes que intervienen y su capacidad (art. 1347, inc. a], del Código Civil y Comercial), proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad (art. 1347, inc. b], del Código Civil y Comercial), así como de la obligación de comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio (art. 1347, inc. c], del Código Civil y Comercial) (ídem cita anterior Tomo VI pág. 710)

            Queda claro entonces que esta obligación del corredor está orientada a evitar dificultades y dar certidumbre al negocio propuesto.

            Así la Jurisprudencia ha sostenido que como experto en la materia al corredor debe "superar la torpeza de su cliente, de modo de: i) determinar con precisión y por sí la legitimación de éste para celebrar la operación que propone, para lo cual tiene el deber de hacer cumplir la expresamente prevista obligación de presentar el título de propiedad; ii) gestionar y obtener la autorización de la condómina; y iii) no ofrecer el bien a probables interesados en su compra, hasta no haber cumplido satisfactoriamente las conductas indicadas" (CN Com. Sala D, 30/05/1989, "Claro, Amelia R. c. Buoncristiano, E.", LA LEY 1989-E, 96).

            Asimismo se ha establecido “Lo hasta aquí dicho necesariamente me conduce a concluir que no comprobó adecuadamente la representación de los vendedores al tiempo de intermediar en la operación en la que intervino. Y ello, a la luz de las pautas establecidas en el citado art. 1353 del C.C.C.N., obstan al cobro de la comisión aquí pretendida, en tanto son circunstancias que debió haber conocido en virtud de su rol profesional (conf. Bueres, Alberto J., 'Código Civil y Comercial de la Nación. Analizado, comentado y concordado' t. I, pág. 739, ed. Hammurabi, Bs. As., 2014). Es que, en definitiva, incumplió con los deberes que el art. 1347 le impone. Estas exigencias son inherentes a las tareas que todo corredor inmobiliario ejecuta, a poco que se reflexione en que difícilmente se puede pretender intermediar en cuestiones que involucran la transferencia de una propiedad inmueble, si no se cuida con especial celo los aspectos vinculados a la legitimación para obrar de parte de quienes aspiran a concretar negocios de esta índole (conf. CNCom, Sala A, 'Nigro, Carlos Hernán c/ Tambone Amalia María Cristina y otros', del 26/02/2010). (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala / Juzgado / Circunscripción / Nominación: B,  Partes: Mumbach Yanina Soledad c/ Capanegra Bavera Gonzalo Emmanuel s/ ordinario, Fecha: 26 de octubre de 2021,  Fallos  Cita: MJ-JU-M-135332-AR|MJJ135332|MJJ135332).

            Lo antes dicho ha sido además corroborado por el informe remitido por el Colegio de Corredores Públicos inmobiliarios de Mendoza (fs. 552/ 556 expediente digital) quien ha expuesto que la obligación de asegurar la identidad surge cuando comienza a gestarse un negocio futuro, es decir, al momento que el interesado desea avanzar con la operación, pues “la constatación por parte del agente inmobiliario de la identidad de las personas involucradas en negocio que se está gestando por su intermediación proporciona para ellas una certidumbre inicial sobre la inexistencia de una causa posterior que lo invalide, como podría ser el caso nulidad por error en la persona (art 925 del C. Civ), Esper Mariano, Intermediación en Contratos Inmobiliarios, Abeledo-Perrot,  pág. 174.

            Menciona también el informe que ambas obligaciones (relativas a la identidad y la capacidad de las personas) deben verificarse cuando exista el verdadero interés de las partes en avanzar con el negocio inmobiliario en cuestión,  esto es previo a la firma de cualquier instrumento o entrega dinero que tenga por fin  avanzar con la operación.

            Asimismo el Colegio de Corredores ha puesto en conocimiento que no existe ninguna norma que imponga la obligación de verificar la identidad de las personas al momento de visitar por primera vez el inmueble; pero que, si bien no está expresamente determinado, lo usual es que se solicite al interesado nombre completo y teléfono de contacto.

            Expone además que no existe ninguna denuncia responsabilizando a corredores inmobiliarios por robo a mano armada sufrida mientras exhibía el inmueble, y que los corredores inmobiliarios no tienen a instancia del Colegio acceso a Registro de Antecedentes Penales o algún sistema que proporcione datos penales de los interesados en qué se les muestre una propiedad.

            En ese mismo sentido han declarado los testigos que comparecieron a la audiencia final.

            En efecto el Sr. Ricardo Ortega, Corredor inmobiliario hace 15 años, preguntado para que diga si toma precauciones de los datos que le suministran contesta que no puede hacer más que pedir datos, que no puede avanzar sobre la privacidad de la gente ni averiguar datos personales, no obstante ello refiere que en su experiencia lo ocurrido a Fanny Cruz ha sido un hecho extraordinario.

             A su turno Marcelo Miranda que es corredor inmobiliario desde 1985 menciona que se pregunta el nombre, apellido y un número de teléfono para verificar si es la persona que llamo. Refiere también que son hechos aislados y que no hay forma de tomar precaución. Asimismo expone también el testigo que luego de lo ocurrido con Fanny Cruz Dalvian tuvo que cambiar la seguridad a reconocimiento facial.

            Por su parte el Vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Sr. Eduardo Rosta, declara que no existe un protocolo de cómo realizar las visitas a las casas, que los corredores no tienen ninguna obligación de asumir conductas previas  ni pueden ingresar a un sistema de antecedentes, que mostrar la propiedad no es una operación comercial, que el que compra  no quiere dar muchos datos porque se está exponiendo manifestando que tiene plata para comprar,  que Fanny Cruz actuó dentro de los usos y costumbres,  y que por  recibir previamente a la persona en la oficina tampoco podría él saber la intención de delinquir del presunto interesado.

            Asimismo Estanislao López Puelles Presidente del Colegio de Corredores inmobiliarios atestigua también que no hay un procedimiento, que normalmente se pide nombre, apellido y teléfono de contacto, que no tiene acceso a sistemas informáticos para verificar datos.

            Finalmente tengo presente que, quien era secretaria de la inmobiliaria al momento del hecho -Sra. Marcela de Longo- ha explicado que se recibe la llamada, si la persona está interesada se toman los datos de la persona, y verifican en google si coincide DNI y nombre. Declara además que ella recibió el llamado cuando fue el hecho, que el interesado le dijo que era mendocino pero vivía en Canadá, que ya se iba y quería  comprar la casa a su mana para que viva cerca de la tía, que le pidió el contacto personal de Fanny, que ella se fijó en google y coincidía el DNI y el nombre, era el Sr. Balmaceda, que desde que ella trabajo ahí nunca ocurrió un hecho como este, que sabe que Fanny concretó la visita, que se encontraron en la propiedad, que la asaltaron y que ella estuvo muy mal. Menciona que le secuestraron su vehículo a Fanny y con el ingresaron a Dalvian que tenía sensor de los propietarios y robaron otras propiedades.

            Así, no puede soslayarse que en la especie, además de tratarse de un hecho extraordinario y de haber actuado la demandada conforme los usos y costumbres propios de su actividad, se trato en el caso de un hecho violento, realizado con el uso de armas de fuego, y perpetrado por delincuentes expertos (al menos en el caso de Cristian Heriberto Romero Arce,) tal y como surge de largo repertorio de delitos cometidos por el mismo conforme surge de la  sentencia n° 8036 dictada en AEV PENAL N° P-777513/19  y sus acumulados, venido ad effectum videndi (Expte. N° P - 777513/19: “F. c/ ROMERO Y OTS p/ ROBO AGRAVADO POR EL EMPLEO DE ARMA EN SENTIDO IMPROPIO, ROBO AGRAVADO POR EL EMPLEO DE ARMA DE FUEGO APTA PARA ELDISPARO, Y ROBO AGRAVADO POR EL USO DE ARMA CUYA APTITUD PARA ELDISPARO NO PUEDE TENERSE DE NINGÚN MODO POR ACREDITADA, TODO ENCONCURSO IDEAL; EN CONCURSO REAL CON ROBO AGRAVADO POR ELEMPLEO DE ARMA EN SENTIDO IMPROPIO, Y ROBO AGRAVADO POR EL USO DEARMA CUYA APTITUD PARA EL DISPARO NO PUEDE TENERSE DE NINGÚN MODOPOR ACREDITADA, ROBO AGRAVADO POR SER COMETIDO EN LUGAR POBLADOY EN BANDA EN CONCURSO IDEAL E IMPUTABLE A FERNANDEZ: ROBO AGRAVADO POR EL EMPLEO DE ARMA EN SENTIDO IMPROPIO, Y ROBO AGRAVADO POR EL USO DE ARMA CUYA APTITUD PARA EL DISPARO NO PUEDE TENERSE DE NINGÚN MODO POR ACREDITADA, ROBO AGRAVADO POR SER COMETIDO EN LUGAR POBLADO Y EN BANDA EN CONCURSO IDEAL” (Art. 166 inc. 2°primer párrafo, primer supuesto, 166 inc. 2° segundo párr. , art 166 inc. 2, tercer párr., art 54, art. 55, art 166 inc. 2, primer párrafo, primer supuesto, art. 166 inc. 2,tercer parr., art. 167 inc. 2° y art. 54 del Código Penal) y acumulados P-20386/19, P-25610/21, P- 753932/19, P-26768/19.

            En relación a los usos y prácticas y costumbres reza el artículo 1 del Código Civil y Comercial de la Nación que los mismos son vinculantes cuando las leyes o los interesados se refieran a ellos o en situaciones no regladas legalmente, siempre que no sean contrarios a derecho.

            Los usos y prácticas tienen una función supletoria y valen para la interpretación, porque suministran parámetros objetivos sobre lo que se acostumbra a hacer en un grupo determinado… La costumbre es una conducta colectiva, es decir que está constituida por una serie de actos que se ejecutan de modo generalizado con alto grado de uniformidad, identificables y predictibles (elemento objetivo) que se practican con la conciencia de la obligatoriedad y cuya violación causa una sanción social... El artículo dice que tiene efectos jurídicos: -Si la ley remite a la costumbre, porque es una fuente subsidiaria (secundum legem);  -en situaciones no regladas legalmente: si la ley no regula un supuesto de hecho existe una laguna que puede ser integrada por la costumbre (praeter legem) (Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Director Ricardo Luis Lorenzetti, Ed. Rubinzal- Culzoni, Julio de 2015, Santa Fe, Tomo I, pág. 32).

            Así, tengo para mí que la ahora demandada actuó en la ocasión conforme lo que era de práctica habitual en su rubro, de acuerdo a lo declarado por los testigos y lo informado por el Colegio de Corredores.

            Reitero además que el hecho perpetrados por terceros fue -conforme surge de las declaraciones testimoniales-  un hecho extraordinario que la demandada no puedo prever; en efecto todos los testigos manifiestan no haberse enfrentado a hechos semejantes en su extenso ejercicio de la profesión de corredores inmobiliarios; así entiendo que resulta aplicable al caso lo expuesto por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en los autos caratulados “Finardi, Alberto c/ D' Odorico Propiedades SRL s/”, Fecha: 11 de febrero de 2003, Cita: MJ-JU-M-4378-AR|MJJ4378|MJJ4378, que estableció que “no corresponde imponer comportamientos que trascienden el grado de previsión normal de la actividad de que se trata” (conf. CSJN, 11/2/03, “Alberto Finardi c/ D' Odorico Propiedades S.R.L.”, Fallos 326:107, considerando 16; -pongo de resalto que en esos autos se había demandado la reparación de los daños y perjuicios derivados del robo del que había sido víctima quien había concurrido a una inmobiliaria para firmar un boleto de compraventa).-

Lo mismo puede decirse en relación a lo normado por el art. 1.710 del CCYCN -citado por la parte actora-; es que el deber de prevenir el daño lo es “en cuanto dependa de la persona”, y asimismo la acción requiere que exista un acto o una omisión antijurídica que haga previsible la producción del daño (ver Código Civil y Comercial de la Nación comentado, Director Ricardo Luis Lorenzetti, Ed. Rubinzal- Culzoni, Julio de 2015, Santa Fe, Tomo VIII, pág. 294/295).

            Por otro lado juzgo que en estas actuaciones la parte actora tampoco ha acreditado cuales habrían sido las medidas que debería haber adoptado la ahora demandada que habrían podido evitar que se perpetrara el robo; más aún ha quedado probado con las declaraciones testimoniales rendidas en autos  y con el informe de Colegio de Corredores inmobiliarios, que los mismos no tienen acceso a base de datos de antecedentes penales, o de identificación de personas; resultando claro además que, como  declara el Vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Sr. Eduardo Rosta,  quien pretende comprar una propiedad no está dispuesto a exponerse dando datos personales ya que surge a todas luces que cuenta con dinero para realizar una operación de envergadura.

            Para concluir, cabe preguntarse si puede entenderse que en el caso haya existido relación de causalidad entre la actuación de la corredora inmobiliario y el resultado, conforme al curso ordinario y normal de los acontecimientos.

            Sabido es que si el daño que efectivamente sufrió el acreedor es de tal naturaleza que no  puede  ser considerado como una consecuencia previsible, en la valoración estándar  de  un  hombre  medio  razonable,  de  la  conducta  del  deudor,  faltará  el nexo de causalidad.

            Es que el hecho de que el profesional posea un saber especializado no significa poner a su cargo lo imposible, responsabilizarlo de lo fortuito, causal o imprevisible, ni comprometerlo con resultados que no están en su hacer lograr (ver Jorge Mosset Iturraspe, Miguel A. Piedecasas, Responsabilidad por Daños, Código Civil y Comercial de la Nación Ley 26994, Responsabilidad de Los Profesionales, Editorial Rubinzal-Culzoni, primera edición revisada, Santa Fe 2016, Tomo VIII, páginas 80), máxime teniendo en cuenta que los corredores inmobiliarios no son expertos en seguridad y se encuentran tan expuestos a padecer hechos de inseguridad como el resto de la población.

            Así en base a todo lo expuesto y la prueba acompañada, considero que en autos no puede tenerse por acreditada la relación de causalidad entre el resultado y la actuación de la ahora accionada, por lo que concluyo que la demanda impetrada no puede prosperar.

            Aclaro finalmente que no pierdo de vista que la parte actora ha hecho alusión también a la responsabilidad objetiva mencionando el art. 1753 del CCYCN (responsabilidad por el hecho del dependiente) alegando que el hecho fue causado  por “personas de las que la demandada se sirve para el logro de su operación inmobiliaria”.

            Mas allá de no compartir el encuadramiento realizado por la parte actora, ya que como la propia accionante lo reconoce los delincuentes que cometieron el hecho no son dependientes de Fanny Cruz (ver fs. 17), considero oportuno recordar que el Código Civil y Comercial adopta una postura especial al respecto: a) La responsabilidad profesional no está comprometida dentro de las actividades riesgosas del artículo 1757 del Código Civil y Comercial. b) Pero cuando se preste con cosas y estaría comprometida en el 1757 solo por el vicio de las cosas y no por riesgo. C) Además será objetiva cuando se compromete un resultado y ello no nos lleva al 774 del Código civil y Comercial. En los fundamentos del anteproyecto se expresa en este sentido que la actividad del profesional liberal está regulada de la siguiente manera se aplican las reglas de las obligaciones de hacer.  La imputación es subjetiva, excepto que se haya comprometido un resultado concreto.  Cuando la obligación de hacer se preste con cosas no es objetiva excepto que causan daños derivados de su vicio. La actividad del profesional liberal no está comprometida en la responsabilidad por actividades riesgosas. Estos criterios son los que ha aplicado mayoritariamente la jurisprudencia y han sido defendidos por la doctrina. El profesional promete un hacer qué consiste en una diligencia conforme a las reglas de la profesión, sin que pueda asegurar un resultado; de allí que la imputación sea subjetiva y puede liberarse probando su falta de culpa. En cambio si promete un resultado la imputación objetiva. El profesional actúa con cosas, pero su imputación solo es objetiva cuando estás exorbitan el obrar humano por un vicio.  No puede considerarse que existe una actividad riesgosa en general, calificada ex ante. (ver Jorge Mosset Iturraspe, Miguel A. Piedecasas, Responsabilidad por Daños, Código Civil y Comercial de la Nación Ley 26994, Responsabilidad de Los Profesionales, Editorial Rubinzal-Culzoni, primera edición revisada, Santa Fe 2016, Tomo VIII, pág. 174/175).-

            II-COSTAS Y HONORARIOS

Atento como se resuelve la cuestión, corresponde imponer las costas a la parte actora por resultar vencida.

Los honorarios de los letrados se regularán conforme lo que dispone la  L.A. 9131 y aplicando los arts. 2, 3, 4, 13 y 31 la división en tres etapas del proceso, la efectiva actuación de cada letrado en cada etapa y el art. 33 del C.P.C.C.YT.

Por todo lo expuesto, la normativa y jurisprudencia citada;

RESUELVO:

I- Desestimar la demanda interpuesta por el Sr. Marcelo Horacio Neri  en contra de  la Sra. Fanny Cruz por los fundamentos dados en los considerandos de esta resolución.

II- Imponer las costas a la parte actora vencida. (art. 36 del CPCCYT).

III- Regular honorarios profesionales al Dr. Carlos Venier en la suma de pesos doscientos diez mil ($210.000), al Dr. Pedro Farruggia en la suma de pesos cien mil ($ 100.000), a la Dra. Constanza Farruggia en la suma de pesos cien mil ($ 100.000); y a la Dra.  María Alejandra Fernández en la suma de pesos cien mil ($ 100.000); conforme su efectiva participación en autos y sin perjuicio de los complementos e IVA que correspondan (arts. 2, 3, 4, 13 y 31y cc. LA 9131 y 33 del CPCCYT).-

IV- Regular los honorarios profesionales correspondientes a la excepción resuelta a fs. 432/435 del expediente digital,  al Dr. Carlos Venier en la suma de pesos cuarenta y dos mil  ($42.000), al Dr. Pedro Farruggia  en la suma de pesos veinte mil ($ 20.000), a la Dra. Constanza Farruggia en la suma de pesos veinte mil ($ 20.000); y a la Dra.  María Alejandra Fernández en la suma de pesos veinte mil ($20.000); conforme su efectiva participación en autos y sin perjuicio de los complementos e IVA que correspondan (arts. 14, 2, 3, 4, 13 y 31y cc. LA 9131 y 33 del CPCCYT).-

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