COMPRAVENTA. Inmuebles. "Adquirente" por boleto. Oponibilidad de sus derechos frente al Acreedor embargante.
El embargo trabado sobre un inmueble con anterioridad a la enajenación mediando boleto de compraventa es oponible al "adquirente".
El boleto que ha tenido acceso registral, sea por su anotación o por la traba de una cautelar que lo presupone, es oponible al embargante posterior, a través de la tercería de mejor derecho o de la acción de oponibilidad.
El ordenamiento jurídico, interpretado sistemáticamente, distingue según cuál sea el destino del inmueble adquirido mediando boleto de compraventa (vivienda personal del adquirente o cualquier otro destino).
El "adquirente" de un inmueble con destino vivienda mediando boleto, tenga o no posesión, haya o no inscripto ese instrumento, triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad, si se cumplen los siguientes recaudos:
a) Que el boleto tenga fecha cierta o exista certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo. La posesión pública y pacífica es un elemento trascendente para acreditar tal certidumbre fáctica.
b) Que el tercerista haya adquirido de quien es el titular registral o que esté en condiciones de subrogarse en su posición jurídica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes.
c) Que el tercerista sea de buena fe y haya pagado el 25% del precio con anterioridad a la traba del embargo.
El embargante de buena fe, aquél que no conocía la realidad extrarregistral, puede oponer su derecho al poseedor y al "adquirente" sin posesión de un inmueble que no tiene por destino su vivienda personal.
El poseedor puede oponer al embargante, todos los efectos que derivan de la posesión misma (restitución de mejoras, derecho de retención,adquisición de frutos, etc.) y de su carácter de acreedor (art.1196 C.Civil y concs.).
Suprema Corte de Justicia
Expte.N148805 "Ongaro de Minni y otros en j: 1339 Minni Miguel A. y otro en j: 37 Gómez H. c/J.C.Grzona p/Ord. p/Tercería s/Casación".
Mendoza, 6 de diciembre de 1991.
Fallo Plenario
L.S.225‑197