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CUIJ: 13-06723864-2/1((010303-55956))

ALGUACIL FRANCISCO, PRESIDENTE DE DOÑA MARGARITA S.A. EN J° 13-06723864-2 (010303-55956) DIGITAL_PROMOTORA DE CUYO S.A. C/ DOÑA MARGARITA S.A. P/ DIVISIÓN DE BIENES COMUNES P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL

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En Mendoza, a dieciséis días del mes de setiembre del año dos mil veinticuatro, reunida la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa n° 13-06723864-2/1 (010303-55956), caratulada: “ALGUACIL FRANCISCO, PRESIDENTE DE DOÑA MARGARITA S.A. EN J° 13-06723864-2 (010303-55956) DIGITAL_PROMOTORA DE CUYO S.A. C/ DOÑA MARGARITA S.A. P/ DIVISIÓN DE BIENES COMUNES P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL”-

De conformidad con lo decretado quedó establecido el siguiente orden de estudio en la causa para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal: primera: DRA. MARÍA TERESA DAY; segundo: DR. PEDRO JORGE LLORENTE; tercero: DR. JULIO RAMÓN GÓMEZ.

ANTECEDENTES:

Doña Margarita S.A. interpone Recurso Extraordinario Provincial contra la resolución dictada por la Tercera Cámara Civil, Comercial, Minas y Tributario de la Primera Circunscripción Judicial en autos N° 410.237/55.956, caratulados: “DIGITAL PROMOTORA DE CUYO S.A. C/DOÑA MARGARITA S.A. P/ DIVISION DE BIENES COMUNES".

Se admite formalmente el recurso deducido y se ordena correr traslado a la parte contraria, quien contesta solicitando su rechazo.

Se registra el dictamen de Procuración General del Tribunal, quien aconseja el rechazo del recurso deducido.

Se llama al acuerdo para dictar sentencia y se deja constancia del orden de estudio para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal.

De conformidad con lo establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provincia, se plantean las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTIÓN: ¿Es procedente el Recurso Extraordinario Provincial interpuesto?

SEGUNDA CUESTIÓN: En su caso, ¿qué solución corresponde?

TERCERA CUESTIÓN: Costas.

A LA PRIMERA CUESTIÓN LA DRA. MARÍA TERESA DAY, DIJO: I- RELATO DE LA CAUSA.

a. Promotora de Cuyo S.A. interpone demanda monitoria contra Doña Margarita S.A. con el objeto de concretar la disolución del condominio existente sobre el inmueble sito en carril Rodríguez Peña N° 2855, distrito General Gutiérrez, departamento Maipú, constante de una superficie total, según mensura, de 16 has. 7086,04 m², inscripto en el Registro de la Propiedad Raíz en la Matrícula N° 126709 de Folio Real. Peticiona que se adjudique a la actora la “Fracción A” y a la demandada “Fracción B” del inmueble individualizado, conforme el Convenio de División de Condominio y Compromiso de Adjudicación de Fracciones celebrado el 17 de diciembre de 2020, conminando asimismo al cumplimiento de la cláusula penal prevista en el artículo Sexto, dejando su determinación al prudente y elevado criterio de V.S.

Refiere que las partes, luego de numerosas negociaciones privadas, propuestas y modificaciones de planos, acordaron disolver el condominio y adjudicar las dos fracciones del inmueble conforme la partición privada que ellas mismas realizaron de común acuerdo, división que se vio frustrada injustificadamente como consecuencia de la actitud asumida por la demandada, presidida y representada por el Sr. Francisco Alguacil.

Relata que el 09 de diciembre de 2.020, el Sr. Miguel Ángel Alguacil, en su carácter de Presidente del Directorio de la actora, remitió carta documento a la demandada citándola a concurrir a una reunión para acordar la oportunidad de liquidar el condominio, teniendo en cuenta la división de hecho acordada verbalmente, para lo cual habían encargado un plano de fraccionamiento.

Que el día 17 de diciembre de 2.020 los representantes de las partes celebraron un Convenio de División de Condominio y Compromiso de Adjudicación de Fracciones, cuya suscripción fue certificada por el Notario Guillermo E. Liñán. En el mencionado convenio se elaboró un proyecto de fraccionamiento que las partes aceptaron al efecto de dividir el condominio existente, y asumieron el compromiso irrevocable de proceder a la división, debiendo adjudicarse a la actora el 100% del dominio del inmueble identificado como “Fracción A”, constante de una superficie según plano de mensura de 8 has. 7086,04 m², y a la demandada el 100% del dominio del inmueble identificado como “Fracción B”, constante de una superficie según plano de mensura y título de 8 has.

También convinieron la obligación de escriturar la división del condominio en un plazo de sesenta (60) días y asumieron la obligación de suscribir el plano de fraccionamiento en un plazo de quince (15) días, estableciéndose para el caso de mora una multa de U$S 150, por cada día de atraso (art. sexto).

Que conforme fuera acordado en el convenio, con fecha 03 de febrero de 2021 se visó plano de mensura, unificación y fraccionamiento N° 07-50601, y que fueron extendidas dos escrituras públicas (31/03/2021 y 13/07/2021) con el objeto de efectivizar la división del condominio de manera extrajudicial, conforme lo acordado por las partes y habiendo sido debidamente citada la accionada, las que quedaron sin efecto, fracasando la división, por su exclusiva responsabilidad.

b. La demandada contesta demanda y reconviene. Interpone la nulidad por lesión del Convenio de División de Condominio y Compromiso de Adjudicación de Fracciones cuyo cumplimiento se demanda, a fin de que sea declarada su ineficacia, en cuanto su suscripción es el resultado de un obrar contrario a la buena fe por parte del actor, quien aprovechando una situación general y particular de necesidad y angustia articuló todos los medios hasta lograr la firma de un convenio absolutamente ventajoso para él, en evidente desmedro de los derechos del demandado.

Justifica el elemento subjetivo de necesidad, debilidad psíquica y/o inexperiencia, señalando que el Sr. Francisco Alguacil -Presidente de la accionada- es un adulto mayor de 76 años de edad, cuya instrucción es primaria incompleta; padece Enfisema pulmonar (E.P.O.C.) y tiene una vulnerable situación económica, lo que motivó la tramitación y obtención de un certificado de discapacidad para rehabilitación y transporte. Dice que su situación económica es mala, vive en una casa de adobe en el departamento de Las Heras que heredó de su padre y sus ingresos consisten en una jubilación mínima más un bono por alimentos que percibe del Estado. Refiere que en plena pandemia (2020), el Sr. Alguacil se vio en la obligación de mantener un aislamiento estricto dado su delicado estado de salud, subrayando el indiscutible estado de “alarma” que la declaración de la pandemia causó en la psiquis de todas las personas, especialmente en las más vulnerables.

En cuanto al elemento subjetivo del lesionante (explotación o aprovechamiento de la inferioridad de la otra parte), afirma que en un escenario pandémico, de incertidumbre, temor y empobrecimiento, sumado a la falta de experiencia, instrucción y asesoramiento del Sr. Francisco Alguacil, es que el Sr. Miguel Alguacil comienza a insistir en la “urgencia” de llegar a la suscripción de un acuerdo de división de condominio, utilizando distintos medios persuasivos, llenando de temores al demandado hasta convertirse en un verdadero hostigamiento que llevó al Sr. Francisco Alguacil a suscribir un convenio absolutamente desventajoso para sus intereses.

Subraya que en agosto del año 2020 el Sr. Miguel Alguacil le hizo firmar, junto a la notaria Maria Eugenia Rotella, documentación en blanco cuya finalidad y contenido desconoce, y que en diciembre del año 2020 el actor trasladó a Francisco hasta la escribanía del notario Liñan, y ahí se le presentó el convenio que se vio compelido a firmar. Pasada esa ocasión, el Sr. Francisco Alguacil entra en un estado de estrés, al encontrarse totalmente inseguro e indefenso ante lo que había firmado y es cuando decide no seguir adelante con la firma de la escrituración.

Puntualiza que el Sr. Miguel Alguacil, además de ser profesional (Ingeniero Agrónomo), se dedica a la venta de propiedades inmuebles, lo que evidentemente le da un manejo y conocimiento del tema muy superior al que tenía Francisco. Tan es así que forma parte de una empresa que se dedica a la venta de terrenos (Finca Mendoza Inmobiliaria Rural), conformando el equipo de profesionales con el mismo agrimensor que realizó los planos de mensura y división del condominio (Ing. Guerra).

Respecto al elemento objetivo, señala que la fracción “A” consta de 8 hectáreas 7.086,04 metros (éstos últimos conformados por un polígono sin título) mientras que la fracción “B” consta de 8 hectáreas, por lo que, teniendo en cuenta que el valor de mercado es de U$S 100 billetes el metro cuadrado, la fracción “A” vale U$S 708.604 más.

Añade que la fracción “A” tiene emplazada en su extensión siete edificaciones, entre las que se encuentran dos viviendas, mientras que la fracción “B” cuenta con una única edificación. Asimismo, la fracción “A” cuenta con derecho de riego superficial y derecho de pozo consistente en una perforación para extracción de agua subterránea, mientras que la fracción “B” solo tiene derecho de riego superficial y un potencial derecho de uso del pozo sometido a la suscripción de un futuro convenio con el adjudicatario de la fracción “A”.

Reconviene por división de condominio de inmueble.

c. Al contestar, la parte actora niega que haya existido lesión y manifiesta que las partes convinieron libremente realizar la división del condominio de una forma determinada; que el convenio se negoció durante más de 6 meses, con numerosas reuniones previas entre los presidentes de las sociedades y luego de varias modificaciones solicitadas por el Sr. Francisco Alguacil, se arribó a un acuerdo que permitió la posterior firma del convenio cuya nulidad ahora se pide, contrariando manifiestamente su proceder previo.

Indica que surge del mismo convenio que se asigna una mayor superficie a su parte en compensación de los gastos que ha asumido y continúa asumiendo en relación al pago de los servicios e impuestos del inmueble total y al pago de los serenos que cuidan el lugar.

Rechaza la seriedad de las denuncias penales y afirma que son parte del entramado con que el Sr. Francisco Alguacil pretende justificar su pedido de nulidad. Resalta el contenido del acta de notificación del 5/07/21 y niega que se encuentren presentes los elementos de la lesión, enfatizando que la gestión del Sr. Francisco Alguacil fue ratificada por Acta de Directorio de Doña Margarita S.A. y que no existe prueba que avale los dichos de la accionada.

Agrega que al ser personas jurídicas ambas partes contratantes, la condición de igualdad es evidente.

d. La sentencia de primera instancia declara nulo por lesión el Convenio de Disolución de Condominio y Adjudicación de fracciones y desestima la demanda incoada. Hace lugar a la demanda reconvencional y en consecuencia, declara disuelto el condominio sobre el inmueble, dejando para la etapa de ejecución de sentencia los modos de practicarse la partición.

- Determina que el objeto de la demanda es el cumplimiento de un acuerdo extrajudicial de división de condominio y compromiso de adjudicación de fracciones mediante la pertinente escrituración, por lo que debe resolverse conforme las normas de los contratos.

- Indica que conforme surge del art. 332 CCyCN, los elementos de la lesión subjetiva son tres, uno de naturaleza objetiva (ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación) y dos de carácter subjetivo, el primero relacionado con la víctima (situación de necesidad, ligereza o inexperiencia) y el segundo con la actitud del lesionante (aprovechamiento). Se trata de tres elementos distintos, que tienen aspectos propios y diferenciales, lo cual impone su consideración y análisis por separado.

- Considera que las personas jurídicas pueden invocar válidamente el vicio de lesión y que conforme lo dispone el art. 332 del CCCN, bastará al lesionado la prueba de la desproporción grosera de las prestaciones, para tener por presumida la lesión subjetiva, quedando a cargo del lesionante la prueba en contrario.

- En el análisis del elemento subjetivo del lesionado, valora la relación de parentesco que existe entre los Sres. Francisco Alguacil, Presidente del Directorio de Doña Margarita SA y el Sr. Miguel Alguacil, Presidente del Directorio de Promotora de Cuyo SA, siendo el primero tío del segundo. También, que el condominio estuvo conformado por el señor Francisco Alguacil y sus hermanos, ya fallecidos. Juzga que esa relación de parentesco, le da perfiles especiales a la actuación y comportamiento de los miembros de las sociedades anónimas.

- Destaca que la experiencia de una sociedad comercial sólo puede presumirse iuris tantum, pues no resulta suficiente para entender que tenga experiencia para todos los campos del comercio, la industria o el derecho.

- Señala que el convenio cuyo cumplimiento se demanda fue suscripto sin el debido asesoramiento profesional y que no se ha demostrado que fuera aprobado por la asamblea de socios ni contara con la debida fiscalización de los órganos de la sociedad demandada, lo que venía exigido por la envergadura del inmueble objeto de división y adjudicación.

- En cuanto al elemento objetivo, lo juzga acreditado con la pericia de ingeniero civil y el informe inmobiliario. De éste último surge que existe una diferencia de U$S 1.726.400 en la valuación entre las Fracciones; que la Fracción A, cuenta con cinco galpones aptos para uso -una vez colocados los techos y las instalaciones de luz- y con construcciones de adobe, mientras que la Fracción B, si bien cuenta con una edificación en tres pisos, requiere para su puesta a punto de importantes inversiones a nivel estructural y estéticos, a lo que se suma la existencia de un considerable pozo de aproximadamente 2.968 metros de diámetro y 11.872 m3, cuya limpieza y rellenado resulta indispensable para la viabilidad de cualquier proyecto.

- Asimismo, se apoya en la pericia contable, que indica una diferencia de más de U$S 700.000 a favor de la fracción A, y subraya que el actor no ha acreditado la inexistencia de esa notable desproporción entre las fracciones, no sólo en su valor de cotización, sino lo que es más grave, en las amplias posibilidades de explotación y aprovechamiento económico de una (Fracción A) en relación a la otra (Fracción B).

- En definitiva, la sentencia encuentra probado que existe una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación en cabeza de la actora Promotora Cuyo SA, en perjuicio de la demandada Doña Margarita SA. En consecuencia, declara nulo el convenio y desestima la demanda impetrada.

- En cuanto a la demanda reconvencional por división de condominio, juzga que ambas partes contribuyeron con su actitud a que la disolución del condominio y la forma de división sólo pudieran ser resueltas por la vía judicial.

- Por ello, declara disuelto el condominio existente, dejando para la etapa de ejecución de sentencia los modos de practicarse la partición (art. 216 inciso d) del CPCCyTM), debiendo tenerse en cuenta a tales fines las pericias rendidas.

- En cuanto a las costas por la reconvención, las impone en el orden causado, en función de la naturaleza del conflicto y el tipo de proceso, pues otra solución obligaría a recibir la parte mermada sin motivo que lo justifique, pues el juicio beneficia a todos los condóminos. La discrepancia de la demandada sobre la forma de realizar la división del condominio no implica la oposición a su realización -conducta que la ley sanciona-, por lo que no debe cargar con las costas derivadas de este juicio.

e. Apela la parte actora. La demandada adhiere al recurso. La Cámara admite el recurso interpuesto por la accionante y en consecuencia, hace lugar a la demanda incoada y desestima la reconvención planteada por la accionada.

- Considera que la sentencia de primera instancia es errónea en cuanto, luego de postular que debe presumirse iuris tantum la experiencia de la demandada al tratarse de una sociedad comercial, desplaza la presunción al no resultarle suficiente para entender que la tiene en todos los campos del comercio, la industria y el derecho.

- Juzga que, además de que resulta dificultoso considerar que existe el elemento subjetivo cuando se trata de personas jurídicas (S.A.), no existen elementos probatorios concluyentes, y en contrario de aquella presunción, para sortearla.

- Apunta que del contrato constitutivo de la firma “Don Miguel S.A.”, hoy “Doña Margarita S.A.”, surge que tiene como objeto a la actividad inmobiliaria y que pretender transmutar la supuesta “ineptitud” del presidente del Directorio, a la que hipotéticamente sufriría la sociedad anónima, suponiendo una especie de corrimiento del velo societario, no puede justificarse, pues debe presumirse lo contrario y el corrimiento referido sólo podría invocarse por quien no es socio y de manera absolutamente restrictiva.

- Explica que aun cuando pudiera extenderse la supuesta “carencia de experiencia” del Sr. Francisco Alguacil a la sociedad que comanda, no existe prueba que avale dicha carencia. Ni las C.D. enviadas ni el certificado de discapacidad por EPOC (insuficiencia respiratoria) lo son. Tampoco existe testimonial ni pericia psicológica que permita estimarla.

- Considera contradictorio que quien ejerce el cargo de Presidente del Directorio de la sociedad demandada pueda invocar su falta de “expertise” en el tipo de negocios que constituye uno de sus objetos. También le resulta extraño que frente a la mentada ineptitud no haya actuado la Sra. Olga Ruiz (directora suplente), o no cuente con el correspondiente asesoramiento jurídico y contable que resulta propio y común de una sociedad.

- Reprocha que no se haya valorado la declaración testimonial del Escribano Liñán, quien expuso que el Sr. Francisco Alguacil lo había consultado por vía telefónica sobre el acuerdo suscripto, sin que pudiese advertir algún signo de incapacidad o inferioridad. Aclara que dicho testimonio es relevante, ya que como autorizante del instrumento le incumben deberes de asesoramiento (art. 2 Ley 3058).

- Agrega que de la minuta de la escritura de división de condominio, finalmente no firmada, surge que el notario da cuenta del “... Acta de Directorio de fecha siete de Enero de 2021 en la que se aprueba la operación a realizar …”

- En definitiva, y más allá de considerar como una cuasi imposibilidad el hecho de afirmar la inexperiencia de una persona jurídica en la suscripción de actos propios de su objeto social (inmobiliario), concluye que no se ha acreditado dicho elemento subjetivo.

- En virtud de ello, no examina el elemento objetivo de la lesión, al considerarlo innecesario.

- Considera abstracta la queja relativa al diferimiento de la división para el proceso de ejecución de sentencia, en tanto la ejecución deberá versar sobre la instrumentación del acuerdo de división que aquí se admite.

- Impone las costas al accionado, por cuanto ha resistido la posibilidad de dividir en la manera originariamente acordada y porque cuando se intentó acercar a las partes, no hubo respuesta de su parte a la propuesta conciliatoria, tomando en cuenta dicha actitud.

Contra esta sentencia se alza la accionada, mediante el recurso formalmente admitido.

II- ACTUACIÓN EN ESTA INSTANCIA.

a) Agravios del recurrente.

Solicita que, revocando la sentencia de Cámara, se rechace el recurso de apelación interpuesto por la actora, confirmando el decisorio de grado y admitiendo el recurso interpuesto por su parte.

Denuncia que se ha invertido, arbitrariamente, el orden de análisis de los requisitos de la lesión. Señala que la sentencia de primera instancia comenzó por analizar el elemento objetivo, toda vez que, acreditado el mismo, se derivan dos importantes consecuencias: la inversión de la carga de la prueba respecto del primer elemento subjetivo (necesidad, debilidad o inexperiencia del sujeto lesionado) y la presunción iuris tantum del segundo elemento subjetivo (explotación del sujeto lesionante de la necesidad del lesionado).

La Cámara, por su parte, contrariamente al orden de análisis que manda la normativa, se limitó a examinar uno de los elementos subjetivos que componen la lesión (“necesidad” en la demandada), sin hacer alusión alguna a la concurrencia del elemento objetivo (evidente desproporcionalidad de las prestaciones) y desentendiéndose de las consecuencias que la propia norma regula en caso de encontrarse dicho extremo acreditado.

Aduce que la acreditación del elemento objetivo sumada a las circunstancias que rodearon la firma del acuerdo, es requisito previo y esencial para entrar en el análisis de los dos elementos subjetivos que configuran la lesión, máxime cuando se trata de una persona jurídica, supuesto en el cual la acreditación del elemento subjetivo es más dificultosa que si se tratara de una persona de existencia física. De ahí la inversión de la carga probatoria y su desplazamiento al lesionante.

Expresa que la parte actora no probó la experticia de la demandada para evaluar la conveniencia del convenio suscripto, así como tampoco la ausencia de “explotación” de su parte, y que su parte sí acreditó la necesidad de la accionada y el aprovechamiento de la actora.

Refiere que la necesidad surge de la falta de asesoramiento jurídico e inmobiliario para entender los alcances de la división; que no se valoró el Acta de Directorio de Doña Margarita S.A. de fecha 05/08/2.020 en la cual se indica “…que la sociedad no ha tenido actividad desde su constitución salvo el pago del impuesto inmobiliario……” ni la carta documento enviada el 09/12/2020 por la cual se lo cita a suscribir el acuerdo acompañado de “abogado y/o asesor inmobiliario”, lo que no ocurrió.

Apunta que el escribano se limitó a transcribir los términos del acuerdo suscripto, a certificar las firmas y dar fe de la existencia de las dos actas, sin haber prestado ningún asesoramiento ni dar fe de que ello haya sucedido.

Indica que también se probó con la prueba acompañada que el Sr. Miguel Alguacil posee un vasto conocimiento de dichos negocios, ya que se dedica a la venta de inmuebles rurales.

Se queja del argumento relativo a que su parte tiene entre sus objetos societarios a la actividad inmobiliaria, puesto que los usos y costumbres del comercio aconsejan incluir un objeto amplio al momento de constituir una sociedad comercial, a fin de permitirle la explotación de una, algunas o todas esas actividades, lo cual no implica que lo que allí se enumere sea de efectivo ejercicio por el ente jurídico y mucho menos que su sola mención la convierta en “conocedora y/o experta” en el tema.

Critica también la referencia a órganos societarios de fiscalización, ya que si bien tal afirmación puede resultar correcta desde la teoría, no es el caso de la accionada, ya que del estatuto de constitución y de la última acta de Directorio agregada surge que no posee órganos de fiscalización y su Directorio está conformado sólo por dos personas (jubilados de 80 años, que no poseen instrucción académica ni experiencia en el mundo de los negocios inmobiliarios).

Agrega que a la fecha de la suscripción se vivía una pandemia mundial, con el estado de incertidumbre y alarma que ello conlleva, y que ello condujo a que el Sr. Francisco Alguacil tomara el control de todos los asuntos, enfatizando que ello surge del Acta de Directorio de Doña Margarita SA de fecha 20/08/2020 en la que se le otorga al Sr. Miguel Alguacil autorización expresa para llevar adelante “la regularización de la empresa frente a D.P.J.” .

Subraya que tal como se denunció ante la Justicia Penal, el Sr. Miguel Alguacil y el notario Liñán se encontraban en poder de los libros de la S.A. demandada; que luego de frustrarse la firma de la escritura de distribución desaparecieron, obligando a la S.A. demandada a tener que iniciar un proceso judicial por cancelación de libros.

Expresa que el acuerdo que se pretende hacer cumplir no contó con la aprobación de la Asamblea que, aun cuando se tratara de los mismos socios, ratificara lo resuelto por el Directorio en el acta del 07/01/2021. Hace notar la similitud entre las actas de Directorio de la actora y la demandada, alegando que ambas eran en realidad confeccionadas por el Sr. Miguel Alguacil.

En cuanto a las costas, plantea que todo el análisis en la sentencia se efectúa como si la pretensión se tratara de una división de condominio, cuando en realidad es una escrituración, por lo que se ha aplicado una norma que no corresponde. Añade que no resulta atendible el argumento dado en relación al supuesto accionar conciliatorio de la actora, toda vez que sólo después de que su parte presentara el pedido de “autos para sentencia”, se le “ocurre” presentar al Tribunal una propuesta “conciliadora” (de la cual tuvo conocimiento con su publicación en lista diaria), y que si tal hubiera sido su real intención, bien la podría haber ofrecido durante la tramitación del proceso o con anterioridad al pedido de resolución de la causa.

Niega que se haya comportado como un condómino que se opone a la inexorable división, en tanto sólo pretende una división equitativa.

En subsidio, para el supuesto de desestimación del recurso, solicita que se impongan las costas en el orden causado, atento a haber litigado de buena fe y con razón para hacerlo, según criterio sostenido por esta Corte.

b) Contestación del recurrido.

Solicita el rechazo del recurso. Indica que la sentencia recurrida ha tomado en cuenta las pruebas de testigos calificados y periciales para desechar la lesión. Enfatiza que si las contraprestaciones convenidas fueran claramente desproporcionadas y perjudiciales para la recurrente, podría haber aceptado el cambio propuesto por su parte luego de la audiencia de conciliación celebrada ante la Cámara de Apelaciones, y sin embargo ni siquiera hubo una mención al respecto. El cambio de las fracciones era una forma de darle finiquito al proceso, eligiendo la contraria el camino de la litigiosidad. Defiende el método de análisis de la sentencia y niega que exista notable desproporción de las prestaciones.

c) Dictamen de Procuración.

Aconseja el rechazo del recurso, en tanto no se logran demostrar las falencias que se le endilgan al fallo, resultando una mera discrepancia con lo resuelto, insuficiente para habilitar la vía extraordinaria.

III- LA CUESTION A RESOLVER.

Corresponde a esta Sala resolver si resulta arbitraria o normativamente incorrecta la sentencia que, revocando la anterior, admite la demanda interpuesta y en consecuencia, ordena la suscripción de la escritura de división del condominio, conforme el convenio de división y adjudicación de fracciones celebrado previamente por las partes, rechazando al mismo tiempo la reconvención por división de condominio interpuesta por la accionada.

IV- SOLUCION AL CASO.

a) Las reglas que dominan los recursos extraordinarios en nuestra Provincia.

Tiene dicho este Tribunal que "la tacha de arbitrariedad requiere que se invoque y demuestre la existencia de vicios graves en el pronunciamiento judicial recurrido, consistentes en razonamientos groseramente ilógicos o contradictorios, apartamiento palmario de las circunstancias del proceso, omisión de consideración de hechos o pruebas decisivas o carencia absoluta de fundamentación (L.S. 188-446, 188-311, 102-206, 209-348, etc.)" (L.S. 223-176).

“No puede confundirse arbitrio y arbitrariedad. El arbitrio es razonable, fundado y permite el contralor del superior. La arbitrariedad es el reino de lo absurdo, ilógico, caprichoso y es lo que la doctrina de la Corte ha pretendido evitar, al admitir esta causa genérica de defectos en la forma de las sentencias que dictan los jueces” (L.S. 240-8).

Ahora bien, debe distinguirse los supuestos de discrepancia valorativa de aquellas causales de inconstitucionalidad definidas como omisión de prueba decisiva o valoración arbitraria de la misma, y en este sentido se ha resuelto que "la simple discrepancia valorativa no alcanza para sustentar un recurso extraordinario de inconstitucionalidad. Existe omisión de prueba decisiva, cuando se ha ignorado, olvidado o preterido un medio de prueba y que ese olvido o no consideración tenga tal entidad, que de haberlo evaluado, la decisión hubiese sido sustancialmente diferente en la solución del conflicto. Por el contrario, no existiendo tal decisividad, la decisión judicial opera en el marco de la selección de medios probatorios que le está permitido tomar en cuenta u omitir. Valoración arbitraria significa evaluar la prueba con ilogicidad, en contra de la experiencia o del sentido común. Arbitrariedad es absurdidad, contraria a la razón, desprovisto de elementos objetivos y apoyado sólo en la voluntad de los jueces" (L.S. 302-445).

En conclusión, la tacha de arbitrariedad es improcedente si se funda en una mera discrepancia del recurrente con la apreciación de los hechos y la interpretación de la prueba efectuada por los jueces de grado, toda vez que la procedencia de la impugnación requiere la enunciación concreta de las pruebas omitidas y su pertinencia para alterar la decisión de la causa (L.S. 226-440).

En cuanto a los agravios normativos, conforme lo dispone el inc. g del art. 145 del CPCCTM, es imprescindible que el recurrente señale en qué consiste la errónea interpretación legal y de qué forma ese vicio ha determinado que la resolución recurrida sea total o parcialmente contraria a las pretensiones del recurrente; consecuentemente, no basta invocar una norma, ni enunciar su contenido sino que el quejoso debe explicitar cuál es la interpretación que corresponde o el principio que debe aplicarse y a qué resultados lleva (LS 67-227; LA 86-153; 98-197). En otros términos, la sola afirmación de una tesis jurídica no basta para configurar un agravio, desde que es absolutamente necesaria la demostración del error de interpretación atribuido, a fin de que los argumentos de la queja alcancen la entidad requerida por el Código de Procedimientos (LS 127-1; 105-432; 147-442; 156-214).

b) Aplicación temporal de la ley.

En el caso, el acto jurídico cuyo cumplimiento exige la parte actora, y cuya nulidad por lesión peticiona la accionada, se celebró en el año 2020, por lo que debe aplicarse el Código Civil y Comercial para resolver.

Sin perjuicio de ello, al resultar similares las normas involucradas (arts. 954 CC y 332 del CCCN), puede resultar de utilidad acudir a la doctrina y jurisprudencia elaborada durante la vigencia del régimen anterior.

c) Lesión

La lesión queda configurada cuando una de las partes, explotando la necesidad, debilidad psíquica o inexperiencia de la otra, obtuviera por medio de un acto jurídico una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación (art. 332 CCCN).

Esa ventaja debe ser exagerada, que torne patente la existencia de una contravención indudable a elementales principios de equidad y reglas de conducta. El juez debe recordar que su misión no es enmendar malos negocios, ni inmiscuirse en el marco de la legítima disponibilidad de los contratantes, sino evitar aprovechamientos gravosos (LÓPEZ MESA, Marcelo, Ineficacia y nulidad de los actos y negocios jurídicos, Hammurabi, Bs. As., 2019, ps. 259, 267).

Al igual que su antecesor, el Código Civil y Comercial presume la existencia del aprovechamiento en caso de notable desproporción en las prestaciones, excepto prueba en contrario.

Ha indicado este Tribunal, en anterior integración, que el instituto exige para su aplicación la presencia de elementos objetivos y subjetivos, y que la doctrina y jurisprudencia han planteado algunos interrogantes en relación al aspecto subjetivo. Así, para un sector que puede considerarse mayoritario, integrado por el profesor Moisset de Espanés, los elementos de la lesión son tres: a) elemento objetivo: la desproporción que debe ser chocante o considerable, que hiere la sensibilidad del juez o la sensibilidad media de la gente, o sea la que atenta contra el sentimiento de justicia, es algo que objetivamente resulta inicuo; b) elemento subjetivo que debe darse en la víctima del acto lesivo, quien debe encontrarse en situación de inferioridad provocada por estados que se delimitan de manera taxativa en el Código y c) elemento subjetivo referido al lesionante, el que implica el conocimiento y conciencia que se está realizando un acto de aprovechamiento de la inferioridad de la otra parte (MOISSET DE ESPANÉS, Luis, La “lesión” en el nuevo artículo 954 del Código Civil argentino y en algunas legislaciones modernas, Estudios de Derecho Extranjero, T. XXIX, Fascículo N°1 , 1976, p. 85-155, Universidad Nacional de Córdoba, https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/1983468.pdf. citado por esta Sala en la causa N° 13-02123666-1, “Vallejo”, 07/04/2015).

Otra corriente, sostenida entre otros por Smith, Arauz Castex, Raffo Benegas y Sassot, Brebbia, fusiona los dos elementos subjetivos en uno solo, extendiendo la presunción de aprovechamiento a la situación de inferioridad de la víctima. Ello implicaría, en los hechos, exigir a la víctima sólo la prueba de la desigualdad de las prestaciones y acreditado este extremo, surgiría una presunción iuris tantum de la situación de inferioridad de la víctima y del aprovechamiento de su contraria (cfr. MOISSET DE ESPANÉS, ob. cit.)

Esta última es la postura que impulsa la recurrente, considerando que la sentencia debió examinar en primer lugar el elemento objetivo, por cuanto ello trae consecuencias en la carga probatoria para acreditar los dos subjetivos.

El Tribunal de Apelaciones ha seguido la primera de las tesis expuestas, al juzgar que la parte lesionada debe acreditar no sólo la desproporción en las prestaciones -que considera innecesario examinar-, sino también su estado de inferioridad, ya que la presunción de la norma no se extiende a este elemento subjetivo. A partir de ello entonces, la sentencia se aboca a examinar la posibilidad de que dicho estado anormal sea invocado, y en su caso acreditado, por una persona jurídica, en tanto es una cuestión que, según explica, ha sido también debatida en doctrina y jurisprudencia.

Esta Sala ya ha expresado, en el fallo ya mencionado y en relación a esta específica temática, que no puede considerarse arbitrario exigir que la parte lesionada acredite no sólo la desproporción en las prestaciones, sino también su estado de inferioridad, en tanto es “seguido con fundadas razones por gran parte de la jurisprudencia (...) (compulsar MOISSET DE ESPANÉS, ob.cit.)...” (“Vallejo”).

En ese esquema de razonamiento, la sentencia juzga que, si bien la sociedad demandada podía invocar su inexperiencia, existe una presunción en contrario, iuris tantum, para las sociedades comerciales, concluyendo que dicha presunción no ha sido desvirtuada por prueba en contrario y citando jurisprudencia que avala su postura.

Es decir que, aun colocándonos en la postura de la recurrente -según la cual el desequilibrio en las prestaciones presume el elemento subjetivo en sus dos vertientes (aprovechamiento y estado de inferioridad)-, tal presunción es iuris tantum y por tanto, no se advierte el grave vicio en el razonamiento de la sentencia a mérito del cual la juzga desplazada en el caso, por las especiales circunstancias de la causa -conflicto entre dos sociedades anónimas- que autorizan a aplicar otra presunción -la de experiencia para los negocios comerciales-, máxime cuando la actividad inmobiliaria se halla dentro de su objeto societario.

En este aspecto, también destacó la sentencia que no se puede trasladar la supuesta “ineptitud” del Presidente del Directorio (Sr. Francisco Alguacil) a la sociedad misma, ya que ello supondría una especie de corrimiento del velo que es injustificado, pues debe presumirse lo contrario y dicho corrimiento sólo puede invocarse por quien no es socio y de forma restrictiva. Aclara, por su parte, que aun cuando pudiera extenderse la inexperiencia del Sr. Alguacil a la sociedad que comanda, no existen pruebas de la misma, ya que ni las cartas documento ni el certificado de discapacidad por EPOC la acreditan. Refirió, además, que la testimonial del escribano que intervino en los actos preparatorios de la escritura de división de condominio es fundamental, en tanto no advirtió signos de incapacidad o inferioridad.

Tales argumentos no han logrado ser conmovidos por las críticas, las que se limitan a reiterar la ancianidad del Sr. Alguacil, su falta de instrucción y la situación de pandemia que se vivía, circunstancias que a todas luces resultan insuficientes para invalidar el acto jurídico por lesión. Ello así, teniendo en cuenta la declaración del escribano Liñan, de la que surge que habló en numerosas oportunidades con el presidente de la accionada, lo que impide asumir que la situación de encierro haya imposibilitado en los hechos una adecuada información o deliberación en relación al contenido del convenio.

Además, se observa que el inmueble fue adquirido por la sociedad accionada apenas siete años antes de la firma del convenio en que se decidió la división (acta de entrega de posesión del 25/02/2013 luego de la subasta practicada), y no se han aportado pruebas que permitan afirmar que en dicho lapso de tiempo se haya configurado el estado de inferioridad exigido por la norma.

Sin perjuicio de todo cuanto aquí he señalado, añado que aun colocándonos en la mejor posición para el recurrente, iniciando el examen de la causa a partir de la verificación de la existencia del elemento objetivo (ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación o notable desproporción de las prestaciones), el recurso tampoco podría prosperar.

En efecto, si bien la sentencia de primera instancia se basó, para sustentar su decisión, fundamentalmente en el informe de la corredora pública inmobiliaria Analía Ceppi -el que arrojaba una diferencia a favor de la fracción A de USD 1.726.400- y en el primer informe de la perito Castro -en el que la diferencia ascendía a más USD 700.000-, debe ponderarse que el primero es un informe ofrecido como prueba por la aquí recurrente y remitido por oficio por una inmobiliaria independiente, mientras que el último es una pericia producida en el expediente, con el debido resguardo de las garantías de defensa de las partes, lo que redunda evidentemente en su mayor eficacia probatoria.

En este aspecto, cabe destacar que la perito Castro contestó las observaciones que se le formularon, recurriendo a la ayuda de un profesional Martillero Público y Corredor Inmobiliario, y modificó las valuaciones asignadas en el primer informe al edificio ubicado en la Fracción B que corresponde al recurrente y al pozo ubicado en la Fracción A. Con dichas variaciones, la diferencia entre ambas fracciones se reduce a alrededor de USD 570.000. Este valor representa menos del 5% del total de ambas fracciones calculado por la propia experta (USD 6.258.592 + 5.686.270).

Por su parte, si en vez de considerar el valor del edificio ubicado en la Fracción B que finalmente indicó la perito Castro (USD 486.270), tomamos el valor del mismo que ofreció el perito ingeniero civil (USD 630.000), la valuación de la fracción B ascendería a USD 5.830.000 y la diferencia entre ambas a USD 428.592 (USD 6.258.592 – 5.830.000). En este caso, la suma de ambas fracciones (USD 6.258.592 + 5.830.000) da un monto de USD 12.088.592, y la diferencia entre ambas fracciones (USD 428.592) representa un 3,54% del total.

Ello demuestra que, más allá de que los importes que representan la diferencia entre ambas fracciones, observados aisladamente y sin contexto alguno, pueden parecer abultados, no lo son si son examinados en relación a los valores totales en juego. En efecto, una diferencia de menos del 5% entre ambas fracciones de ningún modo acredita la ventaja evidentemente desproporcionada exigida por la norma, máxime teniendo en cuenta que se trata de una partición de un inmueble en condominio, supuesto en el cual es esperable que exista una mínima diferencia de valores.

Al respecto, se ha dicho que el instituto de la lesión es un remedio excepcional a aplicar en casos extraordinarios, cuando mediante actos jurídicos se consuma un verdadero despojo. No tiende a procurar a los contratantes un arbitrio para sustraerse al cumplimiento de un mal negocio, o salvarlo de un cálculo erróneo; ello, pues en las convenciones bilaterales y en los contratos de contenido principalmente económico nunca es exacta la equivalencia de las prestaciones; lógicamente cada parte procura obtener una ventaja en el negocio, lo que no compromete su licitud (LÓPEZ MESA, ob. cit. p. 247 y jurisprudencia allí citada).

El hecho de que la normativa no establezca porcentajes, “no implica que se puedan reclamar diferencias menores o irrisorias, de un 5 o 7%, que son propias del ámbito de los negocios y que no ameritan revisiones que pondrían en jaque la seguridad de los negocios.” La figura de la lesión “no se trata de un correctivo de malos negocios ni de apresuramientos o entusiasmos luego refrenados (…) sino que está destinada a conjurar situaciones de verdadero despojo en los que no quede duda alguna de que se ha producido un atentado contra los más elementales principios de equidad.” (LÓPEZ MESA, ob. cit., p. 259/260).

Además, aun cuando esta apreciación no fuera compartida y se considerara que existió una ventaja patrimonial a favor del titular de la Fracción A, tampoco en este caso se cumplirían los requisitos de la norma que prevé la lesión, ya que aquélla, para ser considerada un elemento que avale la aplicación de esta figura, debe ser injustificada, extremo que tampoco se verifica en el caso. Lo expuesto surge del Acta de Directorio de Doña Margarita S.A. de fecha 07/01/2021, a la que alude la propia recurrente en su impugnación ante esta Sede. En dicha oportunidad se reunieron los integrantes de ese órgano -que también eran los únicos socios de la sociedad- y su Presidente, Sr. Francisco Alguacil, expuso que habían acordado dividir el condominio con los representantes de Promotora de Cuyo S.A. Señaló que luego de idas y vueltas pudieron arribar a un acuerdo, el cual beneficiaba a la sociedad que presidía, no sólo porque toda la superficie adjudicada a su parte lo era con título, sino también por la edificación existente en la misma, constante de 1800 mts.2 cubiertos. Añadió que Doña Margarita S.A. reflejaba un gran pasivo a favor de Promotora de Cuyo S.A., originado en el no pago de los gastos de mantenimiento de dicho inmueble (en su totalidad), los impuestos, tasas y contribuciones que habían sido abonados por Promotora de Cuyo S.A., y también por los costos de la realización de los planos de mensuras y escrituración. Por lo expuesto, el Directorio autorizó a su presidente a “suscribir ratificar” el convenio de división de condominio.

En virtud de ello, surge con toda claridad que, aun en el supuesto de existir una ventaja patrimonial en la división efectuada a favor de la Fracción A, ésta se hallaba justificada en las deudas que la recurrente reconoció a favor de Promotora de Cuyo S.A.

La no verificación del elemento objetivo me exime de analizar el resto de las críticas, dirigidas fundamentalmente a demostrar los elementos subjetivos de la figura en análisis.

Por los argumentos expuestos, corresponde el rechazo de los agravios dirigidos a revocar la sentencia que admitió la demanda y rechazó la lesión.

En cuanto a las costas, asiste razón al recurrente en cuanto a que la sentencia de Cámara realiza el análisis como si la pretensión se tratara de una división de condominio, cuando en realidad es una demanda de cumplimiento. Sin embargo, la Cámara concluye que las costas deben ser impuestas a su cargo, en atención a la resistencia opuesta por la accionada y su conducta en el proceso, decisión a la que igualmente se arribaría si se adoptara el criterio objetivo de la derrota (art. 36 CPCCTM).

Por tales razones, tampoco corresponde acoger este agravio, en tanto se habría llegado a la misma solución, aun con distintos argumentos.

En definitiva, corresponde rechazar el recurso en trato y confirmar la sentencia impugnada.

Así voto.

Sobre la misma cuestión los Dres. PEDRO JORGE LLORENTE y JULIO RAMÓN GÓMEZ, adhieren al voto que antecede.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN LA DRA. MARÍA TERESA DAY, DIJO:

Corresponde omitir pronunciamiento sobre este punto, puesto que ha sido planteado para el eventual caso de resolverse afirmativamente la cuestión anterior.

Así voto.

Sobre la misma cuestión los Dres. PEDRO JORGE LLORENTE y JULIO RAMÓN GÓMEZ, adhieren al voto que antecede.

A LA TERCERA CUESTIÓN LA DRA. MARÍA TERESA DAY, DIJO:

La recurrente en esta instancia solicita que en el caso de rechazarse el recurso, las costas sean impuestas en el orden causado, por haber tenido razón probable para litigar y buena fe.

Entiendo que, efectivamente, la parte demandada pudo acudir a esta instancia con fundadas razones, tras una sentencia que acogía su reclamo y otra que se lo rechazaba. Además, tal como señalé al inicio de este voto, existe parte de la doctrina que avalaba su posición, por lo que corresponde hacer lugar a su petición e imponer las costas del recurso extraordinario en el orden causado.

Así voto.

Sobre la misma cuestión los Dres. PEDRO JORGE LLORENTE y JULIO RAMÓN GÓMEZ, adhieren al voto que antecede.

Con lo que se dio por terminado el acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continuación se inserta:

S E N T E N C I A :

Mendoza, 16 de setiembre de 2024.-

Y VISTOS:

Por el mérito que resulta del acuerdo precedente, la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, fallando en definitiva,

R E S U E L V E :

1) Rechazar el recurso extraordinario interpuesto y en consecuencia confirmar la sentencia dictada por la Tercera Cámara Civil, Comercial, Minas y Tributario de la Primera Circunscripción Judicial en autos N° 410.237/55.956, caratulados: “DIGITAL PROMOTORA DE CUYO S.A. C/DOÑA MARGARITA S.A. P/ DIVISION DE BIENES COMUNES".

2) Imponer las costas de esta instancia en el orden causado (art. 36 CPCCTM).

3) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad.

4) Dar a la suma de pesos ONCE MIL CIEN ($ 11.100), de la que da cuenta la boleta de depósito de fecha 20/10/2023, el destino previsto por el art. 47 ap. IV del C.P.C.C.T.M.

NOTIFIQUESE.