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CUIJ: 13-05418595-7/1

NIETO PAOLA ALEJANDRA EN J° 13-05418595-7 (010304-55841) NOBILTÁ ALICIA INÉS C/ ALONSO MARIA ALEJANDRA P/ ESCRITURACIÓN P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL

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En Mendoza, a cuatro días del mes de octubre de dos mil veinticuatro, reunida la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa N.° 13-05418595-7/1, caratulada: “NIETO PAOLA ALEJANDRA EN J° 13-05418595-7 (010304-55841) NOBILTÁ ALICIA INÉS C/ ALONSO MARIA ALEJANDRA P/ ESCRITURACIÓN P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL”.

De conformidad con lo decretado quedó establecido el siguiente orden de estudio en la causa para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal: primero: DR. JULIO RAMON GOMEZ; segundo: DRA. MARÍA TERESA DAY; tercero: DR. PEDRO JORGE LLORENTE.

ANTECEDENTES:

La Sra. Paola Alejandra Nieto, recurrente interpone recurso extraordinario provincial contra la resolución dictada por la Cuarta Cámara Civil y Comercial de los autos n° 13-05418595-7, caratulada: “NOBILTÁ ALICIA INÉS C/ ALONSO MARIA ALEJANDRA P/ ESCRITURACIÓN”.

Se admite formalmente el recurso deducido, se ordena correr traslado a la parte contraria, quien contesta solicitando su rechazo. Se registra el dictamen del Sr. Procurador General del Tribunal, quien aconseja el rechazo del recurso deducido.

Se llama al acuerdo para dictar sentencia y se deja constancia del orden de estudio para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal. De conformidad con lo establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provincia, se plantean las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTION: ¿Es procedente el recurso Extraordinario Provincial interpuesto?

SEGUNDA CUESTION: En su caso, ¿qué solución corresponde?

TERCERA CUESTION: Costas.

A LA PRIMERA CUESTION EL DR. JULIO RAMON GOMEZ DIJO:

I.- RELATO DE LA CAUSA.

a) La Sra. Alicia Inés Nobiltá, promueve demanda por escrituración más daños y perjuicios contra María Alejandra Alonso. Aduce que el día 02 de diciembre de 2010 adquirió, mediante boleto de compraventa suscripto con la demandada, un inmueble de 526 metros cuadrados, ubicado en el Barrio Balcón de la Sierra, Manzana H, Casa 10, Departamento Vertientes del Pedemonte, Luján de Cuyo, Mendoza, según plano del terreno que como Anexo I integra ese contrato. Denuncia que dicho inmueble se encuentra inscripto como fracción en el Registro de la Propiedad bajo el dominio A2, Matrícula 220499/03 del Folio Real. Agrega que pactaron un precio total de $ 26.542,72, pagaderos en 64 cuotas, también, acordaron que la posesión y escrituración se harían cuando se pagara el 38% del monto total del precio y el acto formal sería suscrito ante el escribano que designara la vendedora. Sigue diciendo que la condición estipulada en el Art. 4° se cumplió en noviembre de 2012 y que canceló el plan de pagos en forma adelantada el día 19 de agosto de 2016. Expresa que cumplió ante la escribana todas las obligaciones pendientes y que intimó formalmente a la demandada a otorgar la escritura traslativa de dominio, sin haber obtenido resultado satisfactorio alguno. b) Se presenta la demandada, solicita su rechazo alegando incumplimiento de la actora a disposiciones que se refieren a la edificación, conforme al reglamento que formó parte del contrato que ambas partes suscribieron. Solicita se integre la litis con la Sra. Paola Alejandra Nieto siendo la misma rechazada por considerar que no se trata de un litisconsoricio pasivo necesario. c) Interviene la Sra. Nieto como tercerista coadyuvante. Arguye que la actora no ha cumplido con los reglamentos de construcción, convivencia y sostenimiento del condominio (pago de expensas) y que ello le impide acceder a la escrituración. Reconoce que es copropietaria por boleto que si bien no tiene el dominio, ha tomado posesión de todo el inmueble, es adquirente de buena fe por boleto de compraventa de más del 80 % del inmueble, administra la propiedad y se encarga de la prestación de los servicios y el control del cumplimiento de los reglamentos que deben respetar los adquirentes por boleto de compraventa de alguna fracción, ya sea para construir, para contribuir al sostenimiento del conjunto de lotes y/o para reglar la convivencia entre los poseedores y habitantes de la propiedad.

d) El Juez de primera instancia admite la demanda y ordena a escriturar por considerar que la actora cumplió con sus obligaciones, que en caso de que existan incumplimientos a las normas del Reglamento de Construcción esto no puede obstaculizar su legítimo derecho de obtener la escrituración del inmueble.

Admite también el reclamo por daño moral teniendo en cuenta la trascendencia de la vivienda para la actora.

Apela la demandada y la tercera coadyuvante.

e) La Cuarta Cámara rechaza el recurso conforme los siguientes argumentos:

- En orden a la ponderación del incumplimiento de la parte actora, debe tenerse en cuenta el contenido concreto e integral del contrato, sin excluir las disposiciones expresamente impuestas en los Reglamentos que se anexan. - No estamos ante una compraventa tradicional, sino ante un boleto de compraventa en el que se compromete la entrega de un lote, que forma parte de un Proyecto de Barrio que se realizará una vez obtenida su aprobación por las autoridades pertinentes. - Desde el inicio, las partes entendieron realizar, una compraventa “especial”, en el sentido de que se adquiriría un lote dentro de un proyecto de un barrio privado, que, por distintas razones, se fue difiriendo en su constitución final a través del tiempo, y que varios adquirentes procedieron a edificar su vivienda en el lote que les fuera asignado. - Habiendo transcurrido 12 años desde la suscripción del boleto de compraventa con los anexos respectivos y habiendo la Sra. Nobiltá abonado la totalidad del precio pactado no se puede desestimar su pretensión de obtener la escritura. La vendedora nunca regularizó la situación del loteo y permitió que la actora y otros adquirentes más, llevaran adelante la construcción de su vivienda en los lotes asignados sin que recibieran oposición alguna. En dicho contexto el incumplimiento que se le imputa a la parte actora para oponerse a la escrituración que ésta solicita no reviste suficiente gravedad, en comparación con la conducta desplegada por la demandada. - Corresponde confirmar la condena por consecuencias no patrimoniales ya que si bien la propia actora ha incurrido en los incumplimientos contractuales, lo cierto es que ella abonó la totalidad del precio para reclamar la escrituración y la falta de escrituración le han provocado el padecimiento inmaterial o espiritual cuya producción le atribuye a la contraria, que es la profesional y que debió informar detalladamente los eventuales obstáculos o circunstancias que podrían demorar la escrituración de su participación en el condominio o barrio privado.

ACTUACIÓN EN ESTA INSTANCIA.

a) Agravios de la recurrente.

La tercerista coadyuvante deduce Recurso Extraordinario Provincial, se agravia por considerar incongruente la resolución de alzada y se pide se encuadre la sentencia dentro de los términos del contrato, de lo que las partes acordaron y pidieron. Existe incongruencia cualitativa y cuantitativa porque no se puede pedir lo que no se comprometió en el contrato. Expresa que la actora no puede solicitar la escrituración de una fracción individual porque no es lo que contrató y firmó. La documentación presentada por la actora muestra que solo adquiere una parte indivisa en un condominio. Señala que no fue intención de las partes, ni tampoco lo dice el contrato que se entregara la escritura de un lote fraccionado dentro del condominio.

No existe ninguna norma contractual que comprometiera a la vendedora a lograr un loteo aprobado. Expresa que la compradora lo sabía, que pagó su lote, construyó su casa, participó en las asambleas de condóminos y, además conformó un grupo de presión para que el condominio donara calles al municipio a fin de que la comuna urbanizara ese ámbito privado. Solicita se modifique la sentencia dictada y se disponga que la escrituración a efectuar por la vendedora lo sea como condómina en un porcentaje de 0,2319% sobre el plano de mensura oportunamente inscripto en la Dirección Provincial de Catastro. Se agravia de que no se interpretaron debidamente las normas del condominio emergentes del Código de Vélez ni tampoco de la actual legislación civil y comercial. Señala que, si bien la Cámara de Apelaciones reconoce el carácter multilateral del contrato y que los reglamentos integran el mismo, entonces debe reconocer que se trata de un condominio. Por tanto, así como son ley para las partes los reglamentos, también es ley para las partes que este condominio se forma con partes indivisas y que el reconocimiento de fracciones individuales forma parte de la reglamentación interna del condominio. Se agravia de que los tribunales inferiores no consideraron debidamente que los incumplimientos de la compradora afecten a las obligaciones principales emergentes del contrato. Se agravia de la admisión del rubro daño moral, ya que la actora no se vio sorprendida en su buena fe contractual ante la negativa injustificada de la demandada a otorgar el acto de escrituración. La actora adquirió, construyó y vivió en el barrio gozando de servicios de agua, luz, seguridad privada durante más de una década. Solo le faltaba obtener una inscripción como condómina en el Registro de la Propiedad. Alega arbitraria valoración de la prueba, en especial el contrato celebrado.

b) Contestación de la recurrida.

Solicita el rechazo del recurso, responde que tanto la demandada y como la tercerista basaron toda su defensa en pretender justificar su negativa a escriturar en cuestiones que tendrían que ver con supuestos y nunca probados incumplimientos de la actora en cuestiones relacionadas con el condominio repitiendo los mismos argumentos en los alegatos y en la expresión de agravios. Señala que la resolución impugnada hace lugar a lo peticionado, que fue la obligación de escriturar más el daño moral reclamado por lo que no resulta incongruente. La demandada debía probar sólo que la actora no había pagado, cosa que no pudo hacer, simplemente porque mi parte canceló el inmueble y con ello correspondía escritura conforme el contrato. Alega que la recurrente intenta confundir con supuestos incumplimientos de la actora, sin pruebas, sencillamente porque no existen, dado que la actora-compradora, cumplió con la única obligación a su cargo, pagar el precio. c) Dictamen Procuración.

Dictamina a favor del rechazo del recurso en virtud de que la quejosa ha tachado de arbitraria a la resolución en crisis, no ha evidenciado, fehaciente ni suficientemente, la configuración concreta, acabada y certera de su planteo. En realidad, discrepa, o disiente, con las conclusiones a las que arribó la Cámara. Expresa que lo decidido, no obsta a que la Sra. Nieto pueda y deba, en su carácter de administradora del conjunto inmobiliario -emprendimiento que al ser preexistente al Código Civil y Comercial de la Nación, debería adecuarse estructural y funcionalmente, o someterse, a las previsiones normativas sobre el derecho real de propiedad horizontal especial-, exigir a la Sra. Nobiltá, el cumplimiento de los límites, limitaciones edilicias y restricciones al dominio, que surjan del reglamento interno de dicho conjunto y de las normas administrativas locales, y sancionar las infracciones y/o violaciones previstas en ese instrumento.

III.- LA CUESTION A RESOLVER.

Conforme el relato de la causa, corresponde a esta Sala resolver si resulta arbitraria o normativamente incorrecta la decisión del Tribunal de alzada que confirmó la decisión de primera instancia y condenó a la demandada Sra. María Alejandra Alonso a otorgar escritura de dominio a favor de la actora y que además hace lugar a la pretensión de consecuencias no patrimoniales. IV.- SOLUCION DEL CASO.

Tal como surge del relato de las actuaciones y de los agravios vertidos ante este Tribunal, el recurso en trámite ha sido interpuesto por la tercera coadyuvante. Ni la actora, ni la demandada se han opuesto a las sentencias de grado, por lo que respecto a ellas puede afirmarse que han consentido tales pronunciamientos y sus alcances.

Aclarado lo expuesto, resulta necesario efectuar una breve cronología de las diferentes actuaciones a los fines de analizar si la Sra. Nieto en carácter de tercera coadyuvante posee o no legitimación para incoar el presente Recurso Extraordinario. Veamos: - La actora demandó por escrituración más daños y perjuicios a la Sra. María Alejandra Alonso. - La Sra. Alonso contesta demanda solicita su rechazo y peticiona se integre la litis con la Sra. Paola Alejandra Nieto. - Mediante auto fundado el Juez interviniente rechaza la integración de Litis bajo el argumento de que no surge en el caso, la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario, y que contrariamente a lo que señala la demandada no se encuentra probado la existencia de un condominio, ya que tratándose el mismo de un derecho real, debe constituirse en escritura pública y estar inscripto en el Registro de la Propiedad, lo cual no ha sido acreditado. Agrega que el instrumento privado acompañado, de fecha posterior a la contratación invocada por la actora, no le puede ser oponible, por no reunir los recaudos legales referidos. - Adquiriendo firmeza el rechazo de integración de litis, se presenta la Sra. Paola Alejandra Nieto y solicita intervención como tercerista coadyuvante. - Mediante auto de fecha 15.10.2021 el Tribunal resuelve admitir a la Sra. Nieto en carácter de tercerista espontánea coadyuvante de la demandada con los alcances del art 109 del CPCTM. - El Juez de Primera Instancia admite la pretensión de la actora contra la demandada Sra. María Alejandra Alonso. - Dicha sentencia fue motivo de apelación por la demandada y la tercera coadyuvante. La alzada, luego de analizar los agravios, confirma la resolución. - Ante este Superior Tribunal solo se presenta recurriendo la resolución de alzada la tercerista coadyuvante. Clarificado el iter procesal del caso en trato, advierto que la recurrente carece de legitimación para actuar ante esta sede. Mayoritariamente se ha sostenido que el tercero coadyuvante simple no es parte en el proceso. En este sentido Palacio refiere: “que no asume el carácter de parte autónoma por cuanto su posición dentro del proceso es subordinada o dependiente respecto de la que corresponde a la parte con la cual coadyuva” (PALACIO Lino, Derecho Procesal Civil Abeledo Perrot Buenos Aires pág. 237). En el mismo sentido se afirma que: “El coadyuvante simple no es parte en el proceso. Carece también de la potencialidad de serlo por carencia de legitimación autónoma”... “ el tercero defiende un derecho ajeno en su propio interés; el tercero no interviene para hacer valer un derecho suyo en posición autónoma, sino solamente para sostener las razones de alguna de las partes contra la otra, es decir, para ayudar a una de las partes principales a hacer valer su derecho frente a la otra. El interviniente pues combate por el derecho ajeno para hacer que triunfen las razones de la parte a la cual adhiere, contra el adversario de ella. (Martínez Hernán, Procesos con sujetos múltiples, Ed La Rocca, Tomo I pag. 298/299 y pag 308).

Asimismo, esta Sala, entendió que los efectos entre una citación en carácter de tercero excluyente o en carácter de coadyuvante son notoriamente distintos, tanto que en la excluyente el tercero pasa a ser un nuevo demandado, dándose el supuesto de la acumulación subjetiva necesaria de acciones (art 45 CPC), en tanto que, en la coadyuvante, el tercero citado no asume dicha posición frente al actor. (CUIJ: 13-00865299-0/3((010304-52821)) “ YPF”. 18.05.2018). Conforme tales pautas y según surge de las constancias de la causa la Sra. Nieto no es parte en el proceso de escrituración sino tan solo un tercero ajeno que coadyuva a la defensa de uno de los litigantes. Esto fue expresamente señalado por el Juez de primera instancia al rechazar la integración de Litis y admitir luego la tercería como coadyuvante, argumentos que cabe señalar no fueron motivos de agravios. Lo expresado implica que, si la propia demandada consintió la condena que la obliga a escriturar y resarcir sin necesidad de acto alguno de la tercerista, no puede la recurrente insistir por vía recursiva en un recurso para el que no está sustancialmente legitimada. Lo expuesto me lleva a concluir que la Sra Nieto no se encuentra legitimada para interponer el recurso que se resuelve. Resulta oportuno dejar aclarado que, si bien en primera instancia no se condenó a la tercerista respecto de la obligación de escriturar ni tampoco a responder por las consecuencias no patrimoniales admitidas, sí se le impusieron costas en razón de haber tenido una conducta proactiva en el presente juicio. Contrariamente entiendo que la Sra. Nieto hubiese podido cuestionar la imposición de costas en su contra porque en ese caso si tenía un interés directo que defender, sin embargo, esto no fue motivo de agravios ante la alzada ni en el presente recurso, donde su queja se basa en que cuestionar la condena de escrituración porque considera que la actora solo podía escriturar conforme las normas del condominio ya que solo ha adquirido una parte indivisa y no una fracción determinada. Por las razones expuestas se impone el rechazo del recurso extraordinario invocado. Así voto. Sobre la misma cuestión los Dres. MARÍA TERESA DAY y PEDRO JORGE LLORENTE, adhieren al voto que antecede.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN EL DR. JULIO RAMÓN GÓMEZ, DIJO:

Corresponde omitir pronunciamiento sobre este punto, puesto que ha sido planteado para el eventual caso de resolverse afirmativamente la cuestión anterior.

Así voto.

Sobre la misma cuestión los Dres. MARÍA TERESA DAY y PEDRO JORGE LLORENTE, adhieren al voto que antecede

A LA TERCERA CUESTIÓN EL DR. JULIO RAMÓN GÓMEZ, DIJO:

De conformidad al resultado al que se arriba en el tratamiento de las cuestiones que anteceden, corresponde imponer las costas de la instancia extraordinaria a la parte recurrente vencida (art. 36 CPCCTM).

Así voto.

Sobre la misma cuestión los Dres. MARÍA TERESA DAY y PEDRO JORGE LLORENTE, adhieren al voto que antecede

Con lo que se dio por terminado el acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continuación se inserta:

S E N T E N C I A:

Mendoza, 04 de octubre de 2.024.

Y VISTOS:

Por el mérito que resulta del acuerdo precedente, la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, fallando en definitiva,

R E S U E L V E :

1) Rechazar el Recurso Extraordinario Provincial.

2) Imponer las costas a la parte recurrente vencida (art. 36 CPCCTM).

3) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad.

NOTIFIQUESE.