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CUIJ: 13-05168878-8/2

BARBUI ALEJANDRO EN J° 13-05168878-8 PORTABELLA, OSCAR REINALDO C/ EDUARDO VICTORIO VICINO Y OTS. S/ REIVINDICACIÓN P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL

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En Mendoza, a los seis días del mes de diciembre de dos mil veinticuatro, reunida la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa n.º 13-05168878-8/2, caratulada: “BARBUI ALEJANDRO EN J° 13-05168878-8 PORTABELLA, OSCAR REINALDO C/ EDUARDO VICTORIO VICINO Y OTS. S/ REIVINDICACIÓN P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL”.

De conformidad con lo decretado quedó establecido el siguiente orden de estudio en la causa para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal: primero: DR. PEDRO JORGE LLORENTE; segundo: DR. JULIO RAMON GOMEZ; tercero: DRA. MARÍA TERESA DAY.

ANTECEDENTES:

El Sr. Alejandro Barbui interpone recurso extraordinario provincial contra la resolución dictada por la Excma. Cámara Cuarta de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minas de la Primera Circunscripción Judicial, en los autos N.º 55.542 caratulados “Portabella, Oscar Reinaldo c/ Eduardo Victorio Vicino y Ots. s/Reivindicación”

Se admite formalmente el recurso deducido, se ordena correr traslado a la parte contraria, quien contesta solicitando su rechazo.

Se registra el dictamen del Sr. Procurador General del Tribunal, quien aconseja el rechazo del recurso deducido.

Se llama al acuerdo para dictar sentencia y se deja constancia del orden de estudio para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal.

De conformidad con lo establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provincia, se plantean las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTION: ¿Es procedente el recurso Extraordinario Provincial interpuesto?

SEGUNDA CUESTION: En su caso, ¿qué solución corresponde?

TERCERA CUESTION: Costas.

A LA PRIMERA CUESTION EL DR. PEDRO JORGE LLORENTE DIJO.

I.- RELATO DE LA CAUSA.

Entre los hechos relevantes para la resolución de la presente causa, se encuentran los siguientes:

1.- El 07/04/2016 el Sr. Oscar Reinaldo Portabella promueve acción reivindicatoria en contra de los Sres. Eduardo Victorio Vicino, Oscar Millares y Fabian Alejandro Quiroga, solicitando se los condene a restituir una fracción de 16 has. 8.120 m2, ubicada dentro de un inmueble de mayor extensión, con frente a Ruta n°50, en el Departamento de Santa Rosa.

Manifiesta que es propietario del mismo y que ejerció pacíficamente su posesión hasta que se vio obligado a promover demanda de reivindicación en contra del Sr. David Grilleti, la cual tramitó en los Autos N.º 34.470, caratulados “Portabella Oscar R. y Ots. C/ Artemio del C. Santelises y Ots. P/ Reivindicación”, originarios del Primer Juzgado Civil de la Tercera Circunscripción Judicial, en relación al mismo sector de la propiedad que constituye el objeto de la presente acción.

Indica que aquel despojo se consumó con base en el título (compra) que se remonta a otro título (Merced Real del año 1713) cuya nulidad y falsedad fue declarada en esos autos, al constatar la superposición que afectaba los derechos del reivindicante en la fracción de 16 ha. 8120 mts.2, recuperando la posesión.

Expone que debe interponer nueva demanda de reivindicación por la misma fracción de terreno, en virtud de haberla perdido nuevamente para fecha 3/07/2008 (fracción B) y 27/11/2008 (Fracción C), como consecuencia de la subasta judicial ordenada en los autos n° 225.680 “Montemar Cia. Financiera c/ Grilletti, David p/ Ejec. Acelerada”.

Indica que, con mala fe, en dicho expediente el Sr. Grilleti ofreció voluntariamente a embargo el inmueble en cuestión, a pesar de conocer que se había declarado la nulidad del título “la Merced Real” que servía de base al título que invocaba, y se lo había condenado a restituir el inmueble. Indica que el ofrecimiento lo realizó el 2/4/2003, cuando para fecha 22/11/2000 se había dictado sentencia ordenándole la restitución.

Relata que la subasta fue llevada a cabo en fecha 5/12/2005 y que se entregó la posesión del inmueble (incluida la fracción superpuesta) a los cesionarios -Sres. Vicino, Miralles y Quiroga- del comprador -Sr. Miguel Pringles-.

Agrega que se inscribió la publicidad noticia de la existencia de los autos N°34.470 en el Registro Público, informándose que el Tribunal había declarado la nulidad del título “la Merced Real”.

Peticiona la nulidad del título de los demandados, por ser su título y antecedente un título nulo.

Posteriormente modificó demanda, denunciando el fallecimiento de la parte actora y los datos de sus sucesores, así como también solicitando que la litis se trabe con el Sr. Alejandro Barbui, quien adquirió el inmueble en cuestión en virtud del contrato de compraventa celebrado con los Sres. Vicino, Millares y Quiroga.

2.- El Sr. Alejandro Barbui contesta demanda, y solicita su rechazo. Expresa que adquirió mediante contrato de compraventa, en fecha 20/02/2011, dos fracciones de terreno ubicadas frente a Ruta Provincial N°50, del Distrito La Costa, Departamento de Santa Rosa, Mendoza, constante de una superficie de 15 ha. 134,84m2 (parcela I) y 12 ha. 1725,56 (parcela II), mediante escritura n°6, e inscriptas en el Registro de la Propiedad en la matrícula n°347.737/11, Asiento A-2 y matrícula 347.736, asiento A-2.

Opone al progreso de la acción la falta de legitimación activa y falta de identidad del inmueble base de la acción. Entiende que el inmueble subastado en el expediente n° 225.680, caratulado “Montemar Cia. Financiera S.A. c/ Grilletti p/ Ejecución cambiaria”, no es la misma fracción de terreno que dice el actor le fue restituida en los autos n° 34.470.

Expresa que el Sr. Portabella obtuvo una sentencia favorable en la que se condenó al Sr. Grilleti a restituir el inmueble inscripto en el asiento n°8296, fs. 797, del T. 31 de Santa Rosa, pero el actor no cumplió con diligenciar los oficios al Registro de la Propiedad a fin de que se tome razón de la sentencia, lo que posibilitó la subasta judicial y la entrega de posesión del inmueble. Invoca la protección del tercer adquirente de buena fe y, en el caso particular, de adquirente en subasta.

Plantea que ante un eventual conflicto de títulos debe prevalecer el derivado de una subasta judicial, de lo que deriva también la buena fe del adquirente y la tutela del art. 392 del CCCN.

Opone la excepción de prescripción de la acción de nulidad, al entender que la misma se refiere al acto de aprobación de la subasta, y que dicha acción habría prescripto en virtud de lo dispuesto en el Art. 4030 del CC.

3.- El Juez de primera instancia rechaza la oposición de falta de acción interpuesta por la demandada, con los siguientes fundamentos:

- Juzga que, al plantearse como despojo la subasta judicial de fecha 5/12/05, en la cual se hizo entrega de la posesión en el año 2008, la acción debe juzgarse conforme al Código velezano.

- Considera que los accionantes están legitimados para iniciar la acción conforme la instrumental agregada (escritura n°303 mediante la cual el Sr. Oscar R. Portabella adquiere un inmueble constante de 500 hectáreas, inscripto en el Registro de la Propiedad al n° 1052, fs. 366, T. 8 de Santa Rosa, y declaratoria de herederos acompañada).

- Señala que de las constancias acompañadas surge que la superficie reivindicada (de 16 ha. 8.120 m2) resulta coincidente con la superficie que se manda a restituir en la sentencia dictada en los autos n°34.470, caratulados “Portabella Oscar R. y Ots. C/Artemio del C. Santelises y Ots. P/ Reivindicación”, por lo que rechaza el planteo efectuado por la demandada en cuanto a la falta de coincidencia de los inmuebles.

- En relación al acto de despojo, que la actora ubica en el acto de subasta realizada en los autos N.º 225.680, juzga que no ha existido un acto de desapoderamiento por parte del Sr. Grilleti que justifique la reivindicación. El adquirente en subasta, los cesionarios sobre dichos derechos y el comprador del bien -sucesivamente- ostentaron un título revestido de todas las formalidades legales para adquirir derechos reales sobre inmuebles, el cual fue inscripto en el Registro Público (Matrícula n°347.737 (correspondiente a la Fracción B) y matrícula n° 347.736 (correspondiente a la Fracción C), ambos procedentes del inmueble que se encontrara inscripto al n° 8296, fs. 797 del T°31 de Santa Rosa.

- No existe ningún acto de desapoderamiento, toda vez que la entrega de la posesión del inmueble a los vendedores del accionado constituye una actuación judicial que no puede ser considerada despojo.

- En la causa en la que se subastó el inmueble no existió ningún pedido formal del reivindicante que afecte la validez de la subasta y del título que en consecuencia se adquirió sobre el bien en cuestión. No se interpuso ninguna medida cautelar tendiente a suspenderla, ni se dedujo acción alguna que nulificara dicho acto. Tampoco el reivindicante inscribió la sentencia favorable dictada en los Autos N° 34.770, la cual es anterior a que el Sr. Grilleti ofreciera el bien a embargo.

- La buena o mala fe que haya tenido el Sr. Grilleti al ofrecer dicho bien a embargo no afecta el derecho real y la posesión que hoy ostenta el demandado Barbui, toda vez que su título deriva de un acto jurídico revestido de las formalidades legales exigidas para adquirir derechos reales sobre inmuebles, acto jurídico que fue instrumentado por parte de quienes figuraban registralmente como titulares, y de quienes ostentaban la posesión al momento de efectuarse la tradición, lo que lo legitima para ejercer la posesión que actualmente ostenta (modo suficiente), reuniendo el título y modo suficientes para adquirir derechos reales.

- No se aplican las previsiones del art. 1051 del CC en relación al tercero adquirente de buena fe y a título oneroso, ya que el título que ostenta el accionado deriva de un acto de subasta que no ha sido declarado nulo ni anulable. No se ha planteado la nulidad de la subasta judicial realizada, de la cual se deriva el derecho invocado por el accionado.

4.- Apela la parte actora. La Cuarta Cámara en lo Civil revoca el pronunciamiento de la instancia anterior y hace lugar a la demanda.

- Recuerda que la resolución recaída en los Autos N° 34.470 pasó en autoridad de cosa juzgada, habiendo sido consentida y encontrándose firme en relación a la obligación del Sr. Grilleti de restituir el inmueble al Sr. Portabella, así como también respecto de la nulidad por falsedad de la denominada Merced Real de 1713, que servía de base a todos los títulos de los demandados en ese proceso, y en cuya virtud se inscribieron los inmuebles con la consiguiente superposición de superficie, entre los que se incluye el correspondiente a David Grilletti.

- Señala que el accionado Alejandro Barbui, reviste el carácter de sucesor particular de los Sres. Oscar Millares, Eduardo Victorio Vicino y Fabián Alejandro Quiroga, quienes a su vez fueron cesionarios del adquirente en subasta Sr. Pringles, revistiendo éste el carácter de sucesor particular del Sr. David Grilleti, deudor ejecutado, extendiéndosele en consecuencia a todos ellos los efectos de la cosa juzgada en relación a lo decidido en los Autos N° 34.470.

- Subraya que el adquirente o cesionario no puede recibir de su autor un derecho mejor ni más extenso que el que éste tenía, según lo consagra el principio universal contenido en el art. 3270 del C.C.

- Considera que si en el expediente N° 34.470 se declaró la nulidad de la Real Merced 1713, antecedente del dominio del Sr. Grilleti, y se lo condenó a restituir 16 ha. 8129 m2 al accionante (hoy sus sucesores) -o sea, quedó consentido y firme que el Sr. Grilleti carecía de derecho de dominio sobre las 16 ha. 8129 m2 que integraban el inmueble inscripto a su nombre al asiento n° 8296, fs. 797, tomo 31 de Santa Rosa, que ofreciera a embargo en los Autos No. 225.680-, sus sucesivos sucesores particulares no pueden pretender detentar un derecho más extenso ni mejor que su autor, solución que no varía por el hecho que el bien hubiere sido adquirido a través de una subasta pública, toda vez que dicho acto judicial no purga ni subsana las falencias del título de dominio del ejecutado.

- Rememora que el Dr. Portabella se presentó en el expediente donde tramitó la subasta e incorporó copia certificada de la sentencia recaída en los Autos N° 34.470, a lo que el Juzgado proveyó tener presente con noticia del actor, demandado y adquirente en subasta. Ergo, ni el adquirente en subasta, Sr. Pringles, ni sus sucesores singulares, Sres. Millares, Vicino y Quiroga, podían desconocer que el Sr. Grilleti no era el dueño del bien sujeto a remate, pese a lo cual peticionaron la entrega de la posesión.

- Juzga que el concepto de despojo que hace viable la acción de reivindicación de inmuebles es amplio y abarca toda clase de desposesión, realizada con o sin violencia.

- Merita que la entrega de la posesión del inmueble subastado por parte del Tribunal a los cesionarios, cuando previamente se había informado en el expediente y obraba sentencia certificada dictada en Autos N° 34.470, constituyó una medida judicial huérfana de derecho que conllevó la desposesión del actor en dicha superficie, lo que habilita la procedencia de la acción.

- Señala que, el hecho de que el Sr. Portabella no hubiere deducido tercería de dominio y/o nulidad de la subasta al tomar conocimiento de la existencia del juicio ejecutivo, no lo priva del ejercicio de la acción reivindicatoria, toda vez que el dominio es perpetuo y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de él, en función de lo dispuesto por el art. 2510 del C.C.

- Considera que en el presente caso se está ante una adquisición por medio de subasta pública a “non domino”, en donde el verdadero titular del inmueble y hoy sus sucesores, no intervinieron. Por ende, se excluye del amparo al subadquirente de buena fe a título oneroso.

- A mayor abundamiento, valora que tampoco el accionado es un adquirente de buena fe. La buena fe exige el estudio de los títulos, siendo insuficiente la constatación de la inscripción del bien en el Registro Público. Si el accionado hubiese actuado con diligencia, compulsando la totalidad de los Autos N° 225.680 en el que tuvo lugar la subasta, hubiese tomado conocimiento de la sentencia recaída en los Autos N° 34.470. Tampoco hubiera encuadrado en el supuesto contemplado en el art. 2778 del CC, ya que quien le transfirió el derecho sobre el inmueble, los cesionarios del adquirente en subasta, no fueron adquirentes de buena fe.

Posteriormente, en virtud del recurso de aclaratoria deducido por la parte demandada, la Cámara declara la inexistencia del acta de la subasta judicial efectuada en los Autos N° 225.680, del auto de aprobación de la subasta, de la escritura de cesión de derechos y acciones, del acta de entrega de posesión respecto a la fracción 16 ha. 8.120 m² y la inexistencia parcial de la escritura de venta N°6 a favor del accionado Sr. Barbui.

II.- ACTUACIÓN EN ESTA INSTANCIA.

1. Agravios del recurrente.

La parte recurrente denuncia arbitrariedad de la sentencia que impugna, en base a los siguientes argumentos.

Considera que, no obstante la aceptación indiscutida de la conceptualización amplia del concepto de despojo y la incorporación al proceso de la información acerca de la ausencia de derecho del deudor sobre el inmueble subastado (mediante la copia de la sentencia), ello no basta para atribuirle al adquirente de subasta, cesionarios y demandado, Sr. Barbui, la autoría del hecho jurídico del despojo, ya que si efectivamente hubiere un despojo (en sentido amplio) este lo realiza el tribunal mediante el acto procesal de entrega de posesión y no los demandados, a través del Oficial de Justicia.

Indica que, como el demandado no puede ser sujeto pasivo de la acción reivindicatoria al no ser el autor del despojo, la efectividad del principio contenido en el artículo 3270 del Código Civil debió hacerse valer a través de los medios legales con los que disponía el verdadero propietario, incoando la pertinente tercería de dominio o recurriendo la aprobación de subasta.

Tacha de contradictorio el razonamiento del fallo en cuanto afirma que se trata de un caso de adquisición por medio de subasta pública a “non domino”, -donde el verdadero propietario no tuvo ninguna autoría o participación en el acto-, pero por otro lado, a fin de calificar a la parte demandada de mala fe, pone de relieve la participación del Dr. Portabella (apoderado y sucesor del propietario), al acompañar la copia certificada de la sentencia dictada en autos N° 34.470.

Se pregunta si se puede sostener que la subasta judicial, su aprobación y entrega de posesión se realizaron sin ningún conocimiento, intervención o participación del verdadero propietario, ya que el Dr. Portabella, en interés del verdadero propietario, participó del proceso donde se subastó el inmueble, sin activar los medios legales para impedir la transmisión del dominio (cautelar de suspensión, tercería de dominio, recurso de apelación contra el auto de aprobación de subasta, etc) consintiendo su aprobación y posterior entrega de posesión.

Considera que esa intervención sitúa al actor en una posición de incumplimiento de una carga de interés propio, por no haber activado los medios legales disponibles para impedir la transmisión de dominio.

Postula que la sentencia no denuncia ninguna inobservancia o incumplimiento de las normas formales en la subasta realizada en autos N° 225.680, “Montemar Cia. Financiera c/ Grilletti, David p/Ejec. Acelerada”; solo indica una falencia sustancial del título del deudor ejecutado, pero el procedimiento fue regular, se observaron todas la reglas procesales del trámite de la subasta, el inmueble subastado figuraba en el Registro de la Propiedad a nombre del deudor ejecutado y en posesión de éste, el actor reivindicante intervino en el trámite de subasta y no se lo privó del ejercicio de su derecho de defensa, sino que éste voluntariamente consintió la aprobación de la subasta, por lo que la entrega de la posesión por parte de la autoridad judicial sigue gozando de la presunción de legitimidad de los actos emanados de los poderes del estado, es decir no configura despojo en ningún sentido.

Señala que la sentencia incurre en otra contradicción, al calificar como desapoderamiento a la entrega de la posesión ordenada en el expediente en que se realizó la subasta, mientras que, simultáneamente, en la resolución del recurso de aclaratoria, declara la inexistencia de esa acta de entrega de posesión. Refiere que una cosa no puede ser y no ser al mismo tiempo, pues si la entrega de la posesión por la autoridad judicial configuró despojo porque no cumplió con las formas o los procedimientos previstos legalmente o tuvo su origen en un procedimiento irregular, no puede al mismo tiempo ser un acto inexistente.

b) Contestación del recurrido.

La parte recurrida solicita el rechazo total del recurso articulado y la confirmación de la sentencia de la instancia precedente, con costas. Refiere que los sucesores a título singular del adquirente en subasta no pueden pretender detentar un derecho más extenso ni mejor que su autor. Si el ejecutado no era titular del bien, el remate no purga ni subsana las falencias del título de dominio del ejecutado. La subasta entonces, estuvo precedida de actos irregulares, lo cual la torna inexistente o jurídicamente irrelevante, y se trata de una transferencia “non domino”, en la que no participó el verdadero propietario.

Añade que la expresión “despojo” ha sido entendida unánimemente en sentido amplio, comprensivo y abarcativo de cualquier medio que priva al propietario del libre ejercicio de su derecho a poseer.

Considera que el recurrente no puede ampararse en que el cumplimiento de una orden judicial no puede configurar el despojo del inmueble, desde que todos los sucesores singulares con anterioridad a la entrega del inmueble subastado tuvieron conocimiento de la existencia de los Autos N° 34.470 y de la sentencia que recayó en los mismos. En la subasta, la buena fe como mínimo exige la constatación de los títulos, siendo insuficiente la sola constatación de la inscripción en el Registro Público.

Remarca la mala fe del Sr. Grilleti cuando ofreció a embargo el inmueble en cuestión, ya que conocía la existencia de la sentencia dictada en los Autos N° 34.470. Por ello, sus sucesores que conocían esa sentencia, no podrían ampararse en las previsiones del art. 1051 del CC.

Enfatiza que el Dr. Oscar N. Portabella puso en conocimiento del Tribunal mediante la incorporación de copia certificada de la sentencia dictada en autos Nº 34.470, lo allí resuelto a los efectos que se hiciera conocer a los posibles adquirentes en subasta que el título del inmueble subastado reconocía como base la denominada Merced Real cuya nulidad había sido declarada, que se había condenado al Sr. Grilletti a la restitución de 16 has 8120 m2 y que además se había tomado la posesión de dicha superficie. Ante esta presentación, el Juzgado proveyó tenerla presente con noticia de actor, demandado y adquirente en subasta pública (ver fs. 144).

Subraya que en los autos N.º 34.470 se ordenó al Registro de la Propiedad que tomara nota marginal a la inscripción de fs. 281 del T° 9 de Santa Rosa (inscripción del título “la Merced Real” de 1713, lo que se concretó mediante publicidad noticia a fs. 286 del T° 9 en fecha 26/03/2007). Por tanto, cuando el adquirente en subasta cedió sus derechos en fecha 5/5/2008, ya existía la publicidad registral, por lo que los cesionarios y posteriores adquirentes no pueden alegar buena fe.

c) Dictamen de Procuración.

Sostiene que el recurso en trato debe ser rechazado, por considerar que la parte quejosa no ha evidenciado fehaciente ni suficientemente la configuración concreta, acabada y certera de su planteo, sino que discrepa o disiente con las conclusiones a las que arribó la Cámara. Reproduce los argumentos del Tribunal de Alzada y concluye en que la sentencia se encuentra razonablemente fundada.

3. LA CUESTION A RESOLVER.

Esta Sala debe resolver si resulta arbitraria o normativamente incorrecta la sentencia de Cámara que hizo lugar a la acción reivindicatoria interpuesta, declarando la inexistencia de la subasta judicial realizada en los Autos N° 225.680, del auto de aprobación, de la escritura de cesión de derechos y acciones, del acta de entrega de posesión respecto a la fracción 16 ha. 8.120 m² y la inexistencia parcial de la escritura de venta N°6 a favor del accionado Sr. Barbui.

3. SOLUCION AL CASO.

a. Principios liminares que rigen los recursos extraordinarios ante este Tribunal.

Ha dicho este Tribunal que el recurso extraordinario provincial tiene carácter excepcional, y por ello, las causales se interpretan restrictivamente, evitando que la Corte se convierta en una tercera instancia ordinaria, contraviniendo todo el sistema recursivo (L.S. 223-176).

Por esta razón, y conforme criterio inveterado de este Tribunal, "la tacha de arbitrariedad requiere que se invoque y demuestre la existencia de vicios graves en el pronunciamiento judicial recurrido, consistentes en razonamientos groseramente ilógicos o contradictorios, apartamiento palmario de las circunstancias del proceso, omisión de consideración de hechos o pruebas decisivas o carencia absoluta de fundamentación “(L.S. 188-446, 188-311, 102-206, 209-348, etc.) (L.S. 223-176).

En conclusión, la tacha de arbitrariedad es improcedente si se funda en una mera discrepancia del recurrente con la apreciación de los hechos y la interpretación de la prueba efectuada por los jueces de grado, toda vez que la procedencia de la impugnación requiere la enunciación concreta de las pruebas omitidas y su pertinencia para alterar la decisión de la causa (LS 226-440).

b. Cuestiones que han quedado fuera de la controversia.

Conforme surge de la prueba aportada, de los hechos afirmados y no negados por el accionado, y de los términos de las sentencias anteriores que no han sido objeto de agravios, llega firme a esta instancia la siguiente plataforma fáctica:

- La sentencia dictada el 22/11/2000 en la causa Nº 34.470, caratulados “Portabella Oscar R. y Ots. C/ Artemio del C. Santelises y Ots. P/ Reivindicación”, declaró la nulidad por falsedad del título antecedente del Sr. Grilleti (Merced Real de 1713), y al constatarse la superposición que afectaba los derechos de los reivindicantes, se hizo lugar a la reivindicación entablada, condenando a restituir.

- La fracción de 16 ha. 8120 mt.2 que conforme a esa sentencia debía ser restituida por el Sr. Grilleti -quien compareció a ese proceso-, coincide con la que es objeto de la presente acción.

- No obstante la sentencia mencionada, el 2/4/2003 el Sr. Grilleti ofreció ese inmueble, cuyo título se había declarado nulo, a embargo en el expediente N° 225.680 “Montemar Cia. Financiera c/ Grilletti, David p/ Ejec. Acelerada”.

- Fijada fecha de subasta en este proceso ejecutivo para el 5/12/2005, el Dr. Oscar N. Portabella se presentó por su derecho el 29/11/2005 y acompañó copia simple de la sentencia recaída en la causa Nº 34.470. Indicó que el título del inmueble cuyo remate se había ordenado era nulo y que los accionantes en dicho expediente habían tomado la posesión de la totalidad del inmueble, a fin de evitar posibles nulidades de la subasta.

- El Tribunal a cargo del remate tuvo al presentante por parte y domiciliado y solicitó que aclarara en qué carácter se presentaba, así como también que acompañara copia certificada de la documentación acompañada.

- El remate tuvo lugar el 5/12/2005, resultando adquirente el Sr. Pringles.

- El 1/02/2006 el Dr. Oscar N. Portabella acompañó copia certificada de la sentencia y reiteró los términos de su anterior presentación. El Tribunal tuvo presente las presentaciones realizadas, con noticia de actor, demandado y adquirente en subasta.

- La subasta fue aprobada el 20/12/2006. Se acompañó cesión de derechos y acciones otorgada el 5/5/2008 por el adquirente en subasta a favor de los Sres. Miralles, Vicino y Quiroga.

- El 3/7/2008 se entregó la posesión de la Fracción B subastada, y el 27/11/2008 de la Fracción C a los cesionarios.

- El 26/03/2007 se inscribió publicidad noticia a fs. 287, T°9 de Santa Rosa, origen del título que ostenta el accionado en esta reivindicación, la que indica que en autos 34.470 el Tribunal ha declarado la nulidad por falsedad de la denominada Real Merced del año 1713.

c. Análisis de los agravios.

1. El recurrente sostiene que, no obstante la conceptualización amplia del concepto de despojo, ello no basta para atribuirle al adquirente en subasta, cesionarios y demandado, Sr. Barbui, la autoría del hecho jurídico del despojo, ya que si efectivamente lo hubiere, éste lo realizó el tribunal mediante el acto procesal de entrega de posesión a través del Oficial de Justicia. En función de ello, pregona que el demandado no puede ser sujeto pasivo de la acción reivindicatoria y que la efectividad del principio contenido en el artículo 3270 del Código Civil debió hacerse valer a través de los medios legales con los que disponía el verdadero propietario, incoando la pertinente tercería de dominio o recurriendo la aprobación de subasta.

El agravio resulta puramente teórico en tanto no modifica la realidad de privación de la posesión que provoca el acceso del accionante al ejercicio de la acción reinvindicatoria. Por ello mismo no conmueve los fundamentos del fallo impugnado. Ahora bien tal como señaló la Cámara, con aporte de doctrina y jurisprudencia, el concepto de despojo que hace viable la acción de reivindicación de inmuebles es amplio y abarca toda clase de desposesión, incluyéndose el supuesto en que por cualquier medio se prive al propietario del libre ejercicio de su derecho a poseer. (C. Nac. Civ., sala G, 24/9/2001, "Giammarino Natale, Antonio v. Córdoba de Martín, Silvia E." en Revista del Notariado 868, p. 247., citado por Saucedo, Ricardo J., La acción real de reivindicación en el Código civil y en el Código Civil y Comercial de la Nación, SJA 18/03/2015, 3; JA 2015-I , 890, nota 79).

Al respecto, se ha sostenido que las acciones reales consisten en la facultad de poner en movimiento la función jurisdiccional para lograr la protección del titular de un derecho real cuando entiende que éste ha sido lesionado por un tercero. (Areán, Curso de Derechos Reales, 3^a. ed. 1994, p. 631, citado por Kiper, Claudio M., Juicio de Acciones Reales, Hammurabi, Bs. As., 2010, p. 20).

Estas acciones verifican de modo procesal la oponibilidad del derecho real, esto es, su calidad de derechos absolutos o erga omnes y su finalidad consiste en tutelar a los derechos reales cuando han sido desconocidos por otro sujeto, o de alguna forma se ha menoscabado la potestad que confieren sobre la cosa que es su objeto. (Kiper, ob. cit., p. 20)

Teniendo en cuenta que el derecho real inviste a su titular de una potestad sobre la cosa que es su objeto, que le permite tenerla, usarla, gozarla y disponerla material o jurídicamente, sin intervención de otra persona, el ordenamiento jurídico se ve precisado de dotar a todo titular de las acciones correspondientes para hacer efectivo el ejercicio de su derecho cuando éste es impedido o menoscabado por acción u omisión de otro sujeto. La oponibilidad frente a todo aquel que pretenda desconocer la potestad del titular, carácter esencial del derecho real, constituye el principal fundamento de las acciones reales. (Kiper, Claudio M., Legitimación del adquirente que no tuvo la posesión de la cosa para ejercer la acción reinvindicatoria, LL 1990-C, 53).

El ámbito de la acción reivindicatoria es el de la existencia misma del derecho real que queda lesionada cuando al titular se le priva o se le disputa su relación directa con la cosa, en tanto el derecho real supone la posibilidad de esa relación. En resguardo de aquella existencia, la reivindicación persigue la restitución de la cosa con motivo de la desposesión. La desposesión importa el desplazamiento de la posesión anterior, sin o contra la voluntad de quien la ejercitaba. Queda excluido del ámbito de la acción el caso en que el actor hubiera entregado voluntariamente la posesión de la cosa que ahora pretende, puesto que con ello el titular habría perdido la posesión con su voluntad. (Alterini, Jorge H., Acciones Reales, Abeledo Perrot, Bs. As., 2000, p. 14/15)

Como se advierte, la acción se habilita para los legitimados que no pueden ejercer su derecho sobre la cosa, por encontrarse en manos de un tercero, incluyéndose los casos en los cuales, por ejemplo, “existan defectos en las transmisiones (especialmente las inmobiliarias), (en los que) el particular damnificado siempre debe tener habilitada una vía procesal para recuperar sus bienes.” (Saucedo, ob. Cit.).

Esta solución responde a la necesidad de proteger la seguridad jurídica estática, que apunta a defender los derechos de las personas sobre cosas y bienes mal transmitidos, y que en nuestro medio halla recepción legal en los arts. 3270 del CC y 399 del CCCN.

Por su parte, el legitimado pasivo de la acción es quien se encuentra en poder de la cosa, haya o no sido el autor material de la desposesión originaria, ya que funciona el ius persequendi propio de los derechos reales, que permite al titular perseguir la cosa de manos de quien se encuentre. (Borda, Guillermo A., Derechos Reales, T. II, Ed. Perrot, Bs. As., p. 465). Por lo tanto, el hecho de no haber sido el autor material del hecho que originó la desposesión, no es óbice para la procedencia de la demanda. (Kiper, Claudio, Tratado de Derechos Reales, T. II, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2017, p. 473).

Los alcances de esta acción, son en principio ilimitados, lo que equivale a decir que el propietario despojado, podrá perseguir y recuperar la cosa de manos de quien la tenga. (Saucedo, ob. cit.)

Ello así, claro está, siempre que no se presenten algunos de los supuestos ante los cuales la acción real se detiene, como la prescripción adquisitiva en cabeza del poseedor o el caso de adquisición ex lege por parte del subadquirente de buena fe y a título oneroso (salvo que se trate de adquisición a non domino), en el que se protege la seguridad “dinámica”.

En definitiva, el agravio planteado en este aspecto debe ser desestimado, ya que la desposesión exigida por la norma comprende el supuesto en estudio, en el que han existido sucesivas transmisiones inválidas, por derivar todas ellas de un título que fue declarado nulo en sede judicial, por lo que la posesión -ilegítima- que ostenta el aquí demandado y que priva al titular del ejercicio de su derecho sobre la cosa, habilita la acción real.

2. La crítica que señala autocontradicción en la sentencia al postular como acto de desposesión el acta de entrega de posesión del inmueble realizada por el Juez a cargo de la subasta, declarando al mismo tiempo su inexistencia en oportunidad de resolver la aclaratoria, tampoco puede tener favorable acogida.

Tal como se ha apuntado, la desposesión que habilita la acción está constituida por la privación al titular del ejercicio de su derecho sobre la cosa, la que puede llevarse a cabo a través de variados medios, incluyendo transmisiones inválidas que produjeron un desplazamiento de la cosa que, por fundarse en un título insuficiente, dieron nacimiento a relaciones de poder ilegítimas.

La declaración de inexistencia del acta de entrega de posesión, entre otros actos, realizada por la Cámara, por no haber mediado participación del verdadero propietario en la enajenación, no impidió en los hechos que la posesión -como hecho jurídico- se transmitiera a los cesionarios del adquirente en subasta, y luego al aquí accionado, por virtud de los actos luego declarados inexistentes. En efecto, dicho desplazamiento operó, lo que autoriza a considerar, sin arbitrariedad, que medió desapoderamiento, no obstante la declaración judicial de inexistencia de los actos jurídicos en base a los cuales tales desplazamientos se efectuaron.

En otros términos, no es contradictorio declarar la inexistencia de los actos jurídicos en virtud de los cuales se hizo entrega de la posesión en el ámbito del proceso judicial, y al mismo tiempo considerar que tales actos constituyeron el desapoderamiento del titular del derecho, en tanto permitieron que los cesionarios del adquirente en subasta y sus sucesores particulares se encontraran en una relación de poder con la cosa que, al desconocer el derecho del verdadero titular del dominio, habilita la acción.

Lo que se ha declarado inexistente son los actos en base a los cuales se produjo el desplazamiento de la cosa, pero no el desplazamiento mismo, el que tuvo lugar y subsiste en cabeza del accionado. No existe la contradicción lógica denunciada; el aquí accionado es poseedor de la cosa y ello lo legitima como sujeto pasivo de la acción. Lo que sí resultaría contradictorio es que oponga defensa a la reinvindicación quien no devendría poseedor como consecuencia de los actos procesales anulados con posterioridad a su cumplimiento.

Por tales razones, este agravio también debe ser rechazado.

3. La crítica que señala otra contradicción en la resolución impugnada, en tanto por un lado se califica a la adquisición operada como “a non domino” (es decir, sin intervención del titular del dominio), pero por el otro, admite la intervención del reivindicante en el proceso en que tuvo lugar la subasta, a los fines de calificar la mala fe del adquirente, tampoco merece ser acogida.

Tal como surge de las cuestiones que han quedado fuera de controversia, el deudor ejecutado Sr. Grilleti, de mala fe, ofreció a embargo un bien que, en virtud de la declaración de nulidad del título antecedente al suyo, ya no integraba su patrimonio (art. 2610 CC). En virtud de ello, el Dr. Portabella realizó sendas presentaciones en el expediente ejecutivo, antes y después de llevada a cabo la subasta, poniendo en conocimiento la nulidad del título sobre el inmueble que se pretendía rematar, no obstante lo cual, la subasta tuvo lugar.

Las presentaciones realizadas de ningún modo constituyen “la presencia del cuerpo” a la que Allende hacía referencia para contraponerlo al supuesto de adquisición a non domino -configurado, por ejemplo, a partir de una escritura falsificada- (citado por Alterini, ob. cit., p. 73). Por el contrario, aquellas tuvieron por finalidad impedir una inválida y sólo aparente transmisión del bien subastado, ya que éste no integraba el patrimonio del ejecutado.

Por ello, no es arbitrario ni normativamente incorrecta la calificación de adquisición a quien no es dueño (a non domino) realizada en la sentencia, ya que el verdadero propietario nada tuvo que ver en la aparente transmisión operada, la que tuvo lugar no obstante sus presentaciones dando a las partes certera noticia del defecto del título.

El hecho de que el propietario no haya activado los remedios procesales mencionados por el recurrente, no puede redundar en la pérdida de su derecho ni de la acción para defenderlo, en virtud de su consabido carácter de perpetuo, el que hace que subsista con independencia del uso (mal uso, no uso, descuido) que se pueda hacer de él (art. 2510 CC). Sin perjuicio, reitero, de los supuestos especiales -ya mencionados- en los que la acción reivindicatoria se detiene, los que no se configuran en la especie.

Por otro lado, no parece razonable colocar al aquí reivindicante en peor condición que aquélla en la que se encontraría si, por absoluta ignorancia del proceso en que se llevó a cabo la subasta, o a raíz de una supina negligencia, no hubiese tenido ninguna participación allí.

Debe tenerse en cuenta aquí el contenido estatutario de los derechos reales, en virtud del cual éstos se rigen por normas sustancialmente de orden público, que establecen su contenido, elementos, formas de adquisición y transmisión, etc. (Kiper, Claudio, Tratado de Derechos Reales, T. I, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2017, p. 33 y ss.).

En virtud de ello, no puede atribuirse a la conducta del reivindicante otros efectos que los específicamente considerados por la ley. En el caso, no cabe asignar a las peticiones tendientes a impedir la subasta los efectos que pretende el recurrente, haciéndo cargar al titular del dominio con el costo de transmisiones inválidas.

Por tales motivos, el agravio debe ser rechazado.

4- La crítica que postula que la subasta no tiene vicios, que se observaron todas la reglas procesales, que el inmueble figuraba inscripto en el Registro de la Propiedad a nombre del deudor ejecutado y que estaba en posesión de éste, no resulta suficiente para conmover el fundamento del Tribunal a mérito del cual se señala que ello no puede subsanar ni convalidar los defectos del título.

Tal como ha recordado este Tribunal con anterioridad, la inscripción registral, en nuestro sistema de derecho, no es convalidante, lo que significa que no purifica a los títulos de los vicios de que pudieran adolecer; la inscripción se limita a hacer público el acto sin quitar ni agregar nada en cuanto a su validez (Highton,Elena I., Juicio Hipotecario, Hammurabi, 1997, Bs. As., T. I, p. 639).

Además, cualquier tercero a quien el registro inmobiliario publicite una situación jurídica, debe cotejar la existencia, validez y extensión de la misma con la consulta de la documentación que la generó, pues las inscripciones son declarativas y no convalidantes, y la información registral no está cubierta por la fe pública registral (artículos 2, 20, 4 y 34 de la ley 17.801 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación) (Urbaneja, Marcelo E., La publicidad cartular en los derechos reales inmobiliarios, disponible en https://repositorio.uca.edu.ar/handle/123456789/11121) (este Tribunal, causa N° 13-06951079-9/1 “Jasmine Monet SRL”, 19/06/2024).

En virtud de estas pautas, el hecho de que el inmueble subastado se haya encontrado inscripto a nombre del ejecutado y luego a nombre de los cesionarios del adquirente en subasta, no convalida los defectos del título. Por su parte, el hecho de haber adquirido de quien figura inscripto como titular en el Registro no legitima la adquisición.

En cuanto al hecho de haber adquirido por medio de una subasta judicial, si bien es cierto que ésta debe estar rodeada de todas las garantías “a fin de que afluyan y no se ahuyenten postores.” (Molinario, ob. cit., p. 287, citado por este Tribunal en la causa N.º 13-05062089-6/1 “Bahamonde”, 20/09/2022), lo cierto es que en el específico caso que se está analizando, ese principio no puede producir la conculcación de los derechos del verdadero titular de dominio, extraño al proceso en que se dispuso el embargo y subasta del inmueble.

En primer lugar, por cuanto éste no intervino en la transmisión. Tal como se ha explicado, su intervención en el proceso ejecutivo se limitó a poner en conocimiento de los interesados la anómala situación que se presentaba y que podía redundar en perjuicios para el adquirente en subasta, sin que ello permita considerar que participó en la enajenación.

En segundo término, y aun en caso de no coincidirse con la última afirmación, el adquirente tuvo posibilidades ciertas de conocer el defecto del título sobre el inmueble que pretendía adquirir, lo que excluye su buena fe y la consiguiente protección del régimen jurídico, como más adelante se detalla.

La circunstancia de que el procedimiento que llevó a la subasta no haya sido objeto de impugnaciones o nulidades tampoco permite modificar la decisión, ya que la subasta no posee por sí mismo un efecto convalidante o saneante de títulos inválidos.

Por ello, no resulta arbitrario ni normativamente incorrecto aplicar las soluciones previstas por el ordenamiento sustancial civil a las problemáticas derivadas de una enajenación realizada mediante subasta judicial, en tanto se está ante una venta.

Este criterio se confirma si se tiene en cuenta que el art. 2122 del CC preveía un supuesto especial de aplicación de normas sustanciales al caso de subasta. Esta norma establecía que “en las ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia, el vendedor no está obligado por la evicción, sino a restituir el precio que produjo la venta.”

“De la interpretación de la norma resulta que el adquirente en subasta puede sufrir evicción. En consecuencia, la subasta en este caso no mejora el título del adquirente.” “En lo concerniente a los vicios o defectos que pudiere adolecer el título de dominio del ejecutado o sus antecesores, la subasta “per se” no opera con efecto convalidatorio. En este sentido rige el art. 3270 y la subasta no es un modo originario de adquirir.” (Puerta de Chacón, Alicia, La subasta judicial y los derechos conexos a la cosa subastada, JA 1991-II, p. 714)

En el comentario al art. 2122, Santos Cifuentes señalaba que se trata del caso de subasta decretada contra el deudor, que debe someterse obligadamente al remate del bien embargado que aparentemente le pertenece. Puede suceder que, concretado el procedimiento y adquirido por el mejor postor, resulte que ese bien no era propiedad del deudor y fue posteriormente reivindicado por su verdadero dueño. Además, cita casos en los que la responsabilidad ha sido extendida al ejecutante de mala fe -que requirió el remate de la cosa sabiendo que no pertenecía al deudor-, e incluso ampliando la que corresponde al deudor ejecutado si conocía que el bien que sale a remate no le pertenece. (Belluscio, Augusto C. (dir.), Zannoni, Eduardo A. (coord.), Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, Ed. Astrea, Bs. As., 2004, T. 9, p. 722).

Las razones expuestas impiden considerar arbitraria o normativamente incorrecta la sentencia que se revisa en este aspecto.

5.- Si bien el recurrente en esta instancia no invoca la protección del tercer adquirente de buena fe y a título oneroso, es conveniente recordar que el Sr. Grilleti debía conocer la sentencia que declaraba nulo el antecedente de su título y lo obligaba a restituir la fracción, con anterioridad al ofrecimiento del bien a embargo, por lo que la buena fe no es predicable a su respecto.

Por su parte, al momento en que se realizó la subasta (5/12/05), ya se había acompañado a la causa copia de la sentencia que declaraba la nulidad del título antecedente, por lo que el adquirente tampoco podría alegar desconocimiento absoluto -y no culpable- del defecto del título.

Tampoco ha sido discutido que en marzo de 2007 se inscribió publicidad noticia en el título antecedente declarado nulo, por lo que los sucesivos “adquirentes” (cesionarios del adquirente en subasta y aquí accionado), tampoco podían desconocer la invalidez del título antecedente, no sólo por haberse incorporado en el expediente copia certificada de la sentencia que declaraba la nulidad de aquél, sino también por cuanto en este ámbito, la buena fe no se conforma con haber adquirido del titular registral, sino que exige el cuidadoso estudio de los títulos antecedentes para verificar la inexistencia de vicios. En este caso, compulsar los antecedentes del título hubiera bastado para advertir que se había declarado la nulidad.

Al respecto, se pregunta Puerta de Chacón, a los efectos de la configuración de la buena fe, si al adquirente en subasta sólo le basta invocar las constancias obrantes en el proceso judicial (buena fe objetiva), o debe obrar con un mínimo de diligencia. Responde que el adquirente no será de buena fe, cuando conoció o pudo conocer por otros medios, los vicios del título antecedente. (ob. cit.)

"La finalidad última de todos los regímenes inmobiliarios registrales consiste en la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario" y "semejante finalidad exige que se tome en cuenta si el tercero adquirente conoce o no la discordancia entre apariencia registral y realidad jurídica extrarregistral". La seguridad jurídica sólo se logra en base a la buena fe. (Montes, Angel C., "El tercero registral en el derecho venezolano", publicaciones de la Facultad de Derecho, Caracas, 1967, par. 113/4, citado por Adrogué, Manuel I., Lago, Daniel H., El adquirente en subasta, beneficiario indirecto del triunfo del embargante sobre el propietario cuyo título, pese a la constancia del testimonio, no fue efectivamente inscripto, LL 1991-D, 43, nota 10).

El estado subjetivo de la persona protegida supone proceder con diligencia y cautela, cumpliendo con todas las exigencias impuestas por los usos, costumbres y prácticas comunes de los negocios inmobiliarios (solicitud de certificados registrales, estudio y relación de los títulos antecedentes, verificar acabadamente la identidad de las partes del negocio, rogar la toma de razón de la adquisición en sede registral, etc.). Es decir, es una buena fe activa, que no se maneja con meras apariencias de legalidad, sino que indaga en torno a la licitud y plena eficacia de la contratación sobre bienes raíces. (Saucedo, ob. cit.)

La buena fe requerida al tercer adquirente de derechos sobre el inmueble es la buena fe-creencia, que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a derecho, cumpliendo con las diligencias necesarias para persuadirse de la legitimidad de su título.

La buena fe para repeler la acción reivindicatoria no se limita a la llamada "buena fe registral", aquella que se funda en los certificados expedidos por el Registro de la Propiedad, sino que exige el estudio de títulos, consistente en el minucioso examen de títulos y antecedentes del derecho sobre el inmueble de que se trata, realizado por un profesional competente para tal fin. El error acerca de la titularidad en cabeza del transmitente debe ser excusable, de donde una razonable diligencia aconseja la realización de un estudio de títulos cuidadoso, que pudiera revelar posibles vicios en la cadena de transmisiones. Es que si la invalidez proviene del antecedente por un vicio susceptible de ser conocido al realizarse el estudio de títulos, no efectuado dicho examen el tercero tampoco puede pretextar buena fe. (Abella, Adriana N., Reflexiones sobre la adquisición a non domino, LL 2010-B, 270, jurisprudencia y doctrina allí citada).

En definitiva, y sin soslayar que en estas cuestiones de límites de la acción reivindicatoria, como en otras tantas, la disyuntiva gira en inclinar la balanza en favor de una u otra parte (Alterini, ob. cit., p. 67), entiendo que en el caso debe prevalecer el derecho del reivindicante, no sólo por no haber intervenido en la aparente y anómala transmisión, sino porque el adquirente en subasta y sus sucesores particulares debieron conocer la nulidad que afectaba su título, por lo que no podrían invocar su buena fe.

Por las razones invocadas, este agravio tampoco debe ser acogido y por tanto, la sentencia en revisión debe mantenerse como acto jurisdiccional válido.

Así voto.

Sobre la misma cuestión los Dres. JULIO RAMON GOMEZ y MARÍA TERESA DAY, adhieren al voto que antecede.

A LA SEGUNDA CUESTION EL DR. PEDRO JORGE LLORENTE DIJO:

Corresponde omitir pronunciamiento sobre este punto, puesto que ha sido planteado para el eventual caso de resolverse afirmativamente la cuestión anterior.

Así voto.

Sobre la misma cuestión Dres. JULIO RAMON GOMEZ y MARÍA TERESA DAY, adhieren al voto que antecede.

A LA TERCERA CUESTION EL DR. PEDRO JORGE LLORENTE, DIJO:

De conformidad al resultado al que se arriba en el tratamiento de las cuestiones que anteceden, corresponde imponer las costas de la instancia extraordinaria a la parte recurrente vencida. (art. 36 CPCCTM).

Así voto.

Sobre la misma cuestión los Dres. JULIO RAMON GOMEZ y MARÍA TERESA DAY, adhieren al voto que antecede.

Con lo que se dio por terminado el acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continuación se inserta:

S E N T E N C I A :

Mendoza, 06 de diciembre de 2024.

Y VISTOS:

Por el mérito que resulta del acuerdo precedente, la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, fallando en definitiva,

R E S U E L V E :

1) Rechazar el recurso extraordinario interpuesto y en consecuencia, confirmar la resolución dictada por la Excma. Cámara Cuarta de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minas de la Primera Circunscripción Judicial, en los autos N.º 55.542 caratulados “Portabella, Oscar Reinaldo c/ Eduardo Victorio Vicino y Ots. s/Reivindicación”

2) Imponer las costas a la parte recurrente vencida (art. 36 CPCCTM).

3) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad.

NOTIFIQUESE.