foja: 81

CUIJ: 13-00628984-8/1

CEPEDA ANDREA SOLEDAD EN J° 86922 / 13-00628984-8 (010302-51180) CEPEDA, ANDREA SOLEDAD C/ LOMBARDI, JORGE HORACIO Y OTS. S/ SIMULACIÓN P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL

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En Mendoza, a veintisiete días del mes de febrero de dos mil veinticinco, reunida la Ex Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa N.º 13-00628984-8/1, caratulada: “CEPEDA ANDREA SOLEDAD EN J° 86922 /13-00628984-8 (010302-51180) CEPEDA, ANDREA SOLEDAD C/ LOMBARDI, JORGE HORACIO Y OTS. S/ SIMULACIÓN P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL”.

De conformidad con lo decretado quedó establecido el siguiente orden de estudio en la causa para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal: primero: DR. JULIO RAMON GOMEZ; segundo: DRA. MARÍA TERESA DAY; tercero: DR. PEDRO JORGE LLORENTE.

ANTECEDENTES:

Andrea S. Cepeda interpone recurso extraordinario provincial contra la resolución dictada por la Segunda Cámara Civil de Apelaciones de la Primera Circunscripción Judicial a fojas 234 y ss. de los autos N° 51180, caratulados: “CEPEDA, ANDREA SOLEDAD C/ LOMBARDI, JORGE HORACIO Y OTS. S/ SIMULACIÓN”.

Se admite formalmente el recurso deducido, se ordena correr traslado a la parte contraria. Contesta el escribano Jorge H. Lombardi, solicitando su rechazo.

Se registra el dictamen del Sr. Procurador General del Tribunal, quien aconseja el rechazo del recurso deducido.

Se llama al acuerdo para dictar sentencia y se deja constancia del orden de estudio para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal.

De conformidad con lo establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provincia, se plantean las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTION: ¿Es procedente el recurso Extraordinario Provincial interpuesto?

SEGUNDA CUESTION: En su caso, ¿qué solución corresponde?

TERCERA CUESTION: Costas.

A LA PRIMERA CUESTION EL DR. JULIO RAMON GOMEZ DIJO:

I.- RELATO DE LA CAUSA.

1. Expediente N.º 86.191 “Tobares, Coralia Iris c/Cepeda, Andrea S. P/Escrituración”

1. a. La Sra. Coralia Iris Tobares promueve demanda de escrituración en contra de la Sra. Andrea Soledad Cepeda a fin de que se la condene a otorgar la escritura del inmueble que individualiza. Afirma que está legitimada para promover la acción en su carácter de poseedora y adquirente por boleto de compraventa del inmueble objeto de esta acción.

Relata que el día 28 de diciembre de 2004, celebró con los Sres. Jorge Marcelo Bustos y Andrea Soledad Cepeda un contrato de compraventa por el cual le transfirieron el 50% indiviso, cada uno, del inmueble del que aún son titulares registrales. Que dicho contrato fue celebrado mediante poder especial que la Sra. Cepeda otorgara a su mandatario, Sr. Monfort. Que de la cláusula tercera surge que la posesión fue entregada en ese acto, pero en realidad la ejercía desde tiempo atrás. Que la escritura traslativa de dominio debía efectuarse a los sesenta días de celebrado el boleto y que un notario certificó las firmas, por lo que dicho instrumento posee certidumbre y fecha cierta.

Alega que la escritura quedó pendiente, que continuó ejerciendo la posesión en forma pública y pacífica y que los pedidos realizados para obtener la escritura fueron verbales. Que, inexplicablemente, el día 1/4/2009 la demandada remitió al inmueble una carta documento dirigida al Sr. Jorge M. Bustos, intimándolo a disolver el condominio del inmueble que fuera objeto del contrato de venta. Es decir, que pretendió disolver el condominio desconociendo total y absolutamente la venta efectuada.

Presume que dicho emplazamiento refleja un claro desconocimiento del acto de disposición efectuado hace casi cinco años antes y que, posteriormente, envía otra carta documento con el mismo objetivo. Que el Sr. Bustos, por su parte, reconoce su derecho y ha rechazado las misivas a él cursadas.

Concluye que la accionada no sólo no cumplió con su obligación de escriturar a su favor en tiempo oportuno sino que desconoce dicha obligación, pretendiendo accionar contra quien aún es su cotitular registral.

1. b. La Sra. Andrea Soledad Cepeda contesta la demanda, solicitando su rechazo. Realiza una negativa genérica y específica de los dichos expresados en la demanda y desconoce la autenticidad de la instrumental acompañada.

Afirma que el supuesto boleto de compraventa es simulado o, al menos, inoponible a la demandada y que no existe elemento alguno que otorgue a tal instrumento fecha cierta.

Dice que de la lectura del libelo inicial puede advertir una clara connivencia entre el mandatario, Sr. Monfort, el cotitular registral Sr. Bustos y la actora y que dicha simulación tiene por objetivo perjudicarla en su derecho de propiedad, conforme emana de las presunciones graves y concordantes existentes. Así, denuncia que son los mismos letrados quienes representan a las partes, que el boleto fue sellado luego de iniciado el conflicto con la remisión de la carta documento, que dicho instrumento se efectuó (supuestamente) pocos días antes de la revocación del poder, que la actuación notarial de certificación es falsa (fue vendida por el Colegio Notarial con posterioridad a la fecha que expresa), que la certificación de firmas no tiene los sellados que exige la ley, que el pago se realizó en forma manual y no con transferencia bancaria, conforme exige la Ley 25.345, que el precio convenido es un precio vil, que el mandatario nunca rindió cuentas de su gestión ni informó tal operación a la Sra. Cepeda, que la Sra. Tobares es docente jubilada, que los Sres. Bustos y Monfort son íntimos amigos. Que todas estas cuestiones la llevan a sostener que dicho boleto es simulado o, al menos, inoponible a su parte.

Recuerda que la Sra. Cepeda otorgó poder especial al Sr. Monfort para disponer de la propiedad objeto de la litis el 24/9/04, y revocó ese poder el día 14/02/2005. Por tanto, a partir de esta última fecha el mandatario no tenía poder para disponer del bien, por lo que el boleto que carece de fecha cierta anterior a ese momento, es inoponible a su parte. Destaca que el sellado de DGR se efectuó cinco años después de firmado el instrumento y luego de iniciado el conflicto entre los titulares registrales.

2. Expediente N.º 86.922 caratulados “Cepeda, Andrea Soledad c/Lombardi, Jorge Horacio y Ots. p/ Simulación”

2. a. La Sra. Andrea Soledad Cepeda promueve demanda de redargución de falsedad y simulación en contra del notario Jorge Horacio Lombardi, del Sr. Sergio Daniel Monfort, de la Sra. Coralia Iris Tobares y del Sr. Jorge Marcelo Bustos, a fin de que se declare simulado el boleto de compraventa del inmueble objeto del proceso, de fecha 28/12/2004, y la falsedad de la certificación de firmas de dicho boleto realizada por el Notario Lombardi.

Relata que la Sra. Andrea Soledad Cepeda es titular registral del 50% del inmueble que individualiza y que el otro 50% le pertenece al Sr. Jorge M. Bustos. Que ambos propietarios otorgaron poder especial para disponer al Sr. Sergio Daniel Monfort; que el día 28/12/2004 el mandatario vendió el inmueble a través de un boleto de compraventa a su madre, Sra. Coralia Iris Tobares. Que el mandatario nunca le informó dicha operación ni tampoco le rindió cuentas de su gestión. Que sin saber sobre tales operaciones, el 14/02/2005 revocó el poder especial; que en abril de 2009 intimó a su condómino Sr. Bustos a disolver el condominio en cuestión, quien se negó a tal pedido.

Afirma que en agosto de 2009 inició un juicio por división de condominio en el que el demandado Bustos contestó la demanda alegando que el inmueble había sido vendido. Casualmente, poco días después de requerida la disolución del condominio, la supuesta compradora inició un proceso por escrituración en su contra.

Destaca que lo realmente sucedido fue que iniciadas las gestiones para disolver el condominio y, con posterioridad a la remisión de las cartas documentos, se suscribió el boleto de compraventa para evitar la disolución del condominio y perjudicar a la Sra. Cepeda en su derecho de propiedad. Sostiene que el boleto de compraventa es simulado o, al menos, inoponible a la actora y que no hay elementos que otorguen al boleto dicha fecha cierta con anterioridad a la revocación del poder. Que de considerarse que la certificación de firmas le otorga fecha cierta, la redarguye de falsedad.

Afirma la existencia de indicios graves y concordantes que le permiten sostener que el boleto de compraventa no existió o que, al menos, no se realizó en la fecha que se informa en el mismo, por lo cual le es inoponible.

Enuncia los vicios que considera existentes en dichos instrumentos en idénticos términos a los expresados al contestar la demanda por escrituración.

Aclara que la supuesta compradora es la madre del mandatario y, además, socia del hijo del mandatario en la sociedad denominada DIMJAR S.R.L. Que, asimismo, el Sr. Bustos era titular de una sociedad denominada DISAFE S.R.L., siendo el apoderado también el Sr. Monfort.

2. b. Los demandados Sra. Coralia Iris Tobares y Jorge M. Bustos, en sendas presentaciones, interponen excepción de arraigo, por domiciliarse la Sra. Cepeda en España desde antes de otorgar dicho poder y hasta la actualidad, y defensa de prescripción de la acción de simulación.

Luego el Sr. Bustos contesta demanda. Afirma que en ejercicio del poder otorgado al Sr. Monfort, el mandatario dispuso del bien, informándole verbalmente de tal operación, constándole que hizo lo mismo con la actora. Niega su legitimación sustancial pasiva pues no tiene acción para atacar negocios ajenos. Que el boleto que la actora ataca de nulo, podría, en todo caso, ser declarado parcialmente nulo porque no podría ser atacada la disposición de su 50% indiviso, ya que no detenta interés jurídico alguno. Que no hay cuestiones de orden público que obliguen al Tribunal a declarar la nulidad de un acto a instancia de quien, claramente, no posee legitimación. Sostiene que la Sra. Tobares es la legítima adquirente del bien y que tanto él como la actora están obligados a escriturar a su favor el inmueble.

Al contestar demanda la Sra. Tobares, afirma que la actora ataca la totalidad de la compra efectuada, siendo que sólo es titular registral de un 50%. Indica que la accionante plantea la simulación como si fuera un tercero perjudicado por la misma, siendo que fue parte en el negocio que impugna, por lo que debe presentar el contradocumento para admitirse la acción. Señala que el hecho de que la actora haya actuado por intermedio de un apoderado con facultades suficientes, no cambia la naturaleza del negocio ni las partes en sí mismas.

Alega que al agraviarse por el vínculo filiatorio que se le atribuye con el Sr. Monfort, olvida que en el acto atacado aquel no actuó por propio derecho sino en su nombre. Respecto al precio de venta, asevera que fue la propia Sra. Cepeda quien autorizó por mandato a que su 50% se transfiera a título de venta o cualquier otro título oneroso o gratuito. Arguye que no sólo adquirió legítimamente ese inmueble sino que ejerce su posesión en forma pacífica e ininterrumpida, paga sus impuestos e incluso abona la cuota de la hipoteca. Que obviamente al comprar ese inmueble su precio real se vio disminuido por el gravamen hipotecario. Dice que inició el proceso de escrituración luego del emplazamiento para disolver el condominio pues dicha intimación lleva implícita el desconocimiento a su obligación de escriturar.

2. c. El Sr. Sergio Daniel Monfort contesta la demanda, solicitando su rechazo. Niega los hechos invocados por la actora y adhiere a la defensa y excepción de prescripción interpuesta por los codemandados.

Relata que en cumplimiento de la manda contenida en el poder especial para disponer, el 28/12/2004 celebró con la Sra. Coralia Iris Tobares un boleto de compraventa, e inmediatamente dio cuenta de su gestión a sus mandantes, quienes jamás cuestionaron su accionar. Sostiene que mantuvo una relación afectiva con la actora, quien pergeñó en su contra una verdadera venganza rayana en el delito.

Explica que no posee legitimación en el proceso pues el acto lo efectuó en nombre de la actora, que la revocación del poder fue efectuada poco después de celebrado el acto y que las fechas ciertas de uno y otro acto, sumado a la publicidad posesoria que detenta la Srta. Tobares del bien, así lo demuestran.

Expresa que la actora fue parte en esa simulación, por lo que resulta aplicable lo dispuesto por el art. 960 del C.Civil. Declara bajo fe de juramento que jamás suscribió ni recibió en relación al acto de disposición ningún contra documento que reconozca que el acto celebrado no era sincero o tenía un alcance distinto al que surge de su letra. Le asombra que la actora señale como un indicio el bajo precio de la venta, en tanto de la escritura por la que adquiere el 50% del inmueble emana que el precio de venta es de $33.200, sin tener ningún gravamen.

Concluye que la actora otorgó poder especial para que en su nombre se disponga del 50% del inmueble, incluso a título gratuito y que pese a los años transcurridos y viviendo en España instruyó los actos tendientes a reclamar derechos que no le pertenecen. Que desde el punto de vista jurídico, la pretensión de la actora está absolutamente reñida con la buena fe, en contradicción con la autonomía de la voluntad, con las normas del mandato y la prueba de la simulación.

2. d. El Sr. Jorge Horacio Lombardi contesta la demanda, solicitando su rechazo. Afirma que el día 28/12/2004, según consta en el Libro de Requerimiento para Certificaciones de Firmas e Impresiones Digitales, Edición 190 D, Número 19, el Sr. Sergio Daniel Monfort y la Sra. Coralia Iris Tobares requirieron sus servicios profesionales para certificar sus firmas en un boleto de compraventa. Que, al momento de la certificación, corroboró la vigencia del poder otorgado al Sr. Monfort para disponer del inmueble en cuestión. Respecto a los hechos de la simulación, precisa que no le constan pues no ha intervenido ni actuado en forma alguna. Entiende que la acción se encuentra prescripta; que las formalidades señaladas por la actora para la certificación de firmas no son correctas desde que la fecha que debe constar en las escrituras públicas es la fecha de su otorgamiento, esto es el día en que las partes estamparon su firma en el Libro de Requerimiento y no el día de la compra del insumo notarial, el que fue comprado al día siguiente de la certificación. Resalta que jamás cometió un delito penal ni ha sido suspendido ni inhabilitado para el ejercicio de la profesión.

2. e. La actora contesta las excepciones de arraigo y de prescripción. Alega que es imprescriptible, pues se trata de una simulación absoluta y solo para las partes del negocio simulado corre el plazo de dos años. Afirma que siempre pueden los terceros, en resguardo de un interés legítimo, pedir la declaración de simulación. Que aún de aplicarse dicho plazo, la prescripción comienza desde que el aparente titular del derecho hubiere intentado desconocer la simulación, lo que sucedió cuando contestaron la demanda en el expediente por división de condominio.

3. Expte. nro. 88.028, “Cepeda, Andrea Soledad c/ Bustos, Jorge Marcelo p/ División de Condominio”:

3. a. La Sra. Andrea Soledad Cepeda entabla demanda de división de condominio en contra del Sr. Jorge Marcelo Bustos. Relata que en julio de 1998 adquirió en condominio y por partes iguales con el demandado, un bien inmueble inscripto en el Tomo 1 PH de Maipú, asiento 88 bis y que, luego de diez años de dicha compra, decidió concluir con dicho condominio, solicitando su división, a lo que aquél se negó.

Explica que remitió una carta documento, la que transcribe y que ante el silencio del demandado, se requirieron los servicios de una escribana, quien labró un acta de requerimiento en los términos que consigna. Que luego de labrada dicha acta, se le envió otra carta documento en fecha 29/5/2009, la que también reproduce. Que, nuevamente, frente al silencio del demandado y a la ausencia de comunicación con la notaria, se labró otra acta, cuyos términos copia. Que finalmente, en fecha 11/6/2009 el Dr. Agustín Frúgoli les envió la carta documento que también transcribe en la demanda. Concluye que ante el frustrado intento de dividir el condominio en forma extrajudicial, debió iniciar esta acción.

3. b. El Sr. Jorge Marcelo Bustos contesta la demanda, solicitando su rechazo. Niega los hechos en que se sustenta la acción, en especial ser condómino de la actora pese a ser cotitular registral del inmueble y reconoce haber recibido las cartas documentos, pese a que no fueron enviadas a su domicilio.

Admite que con la actora son cotitulares registrales del inmueble sobre el que recae el pedido de división, pero que han dejado ser condóminos por haber vendido el inmueble por boleto de compraventa suscripto ante escribano público el día 28/12/2004, resultando compradora la Sra. Coralia Iris Tobares. Que en el acto intervino, tanto en su nombre como en nombre de la actora, el Sr. Sergio Monfort, conforme el poder especial otorgado oportunamente y que se encontraba vigente. Si bien quedó pendiente la escrituración, dejaron de ser titulares del dominio desde el momento de la firma del boleto y de la entrega de la posesión.

Señala que la actora ha estado totalmente desinteresada de la situación del inmueble durante los últimos años y que ante su inexplicable reclamo, la compradora la demanda por escrituración y que él otorgará el instrumento público cuando así lo exija la compradora.

Destaca que ninguna de las partes de este proceso detenta la posesión del bien cuya división se pide, por lo que a la actora le está vedada esta acción por imperio del art. 218 del Código Procesal Civil. Que, previamente, deberá ejercer la acción posesoria o petitoria correspondiente.

4. Los expedientes fueron acumulados y resueltos en sentencia única. La primera instancia decide admitir la demanda por escrituración (autos N° 86.191) y rechazar las acciones de división de condominio (autos N° 88.028) y simulación (autos N° 86.922).

- Indica que según según los elementos de prueba aportados, el 28/12/2004 se celebró el contrato de compraventa sobre el inmueble ubicado en Barrio Monseñor Maresma, Manzana B, Lote 2, en el cual el Sr. Sergio D. Monfort, en representación de los Sres. Jorge Marcelo Bustos y Andrea Soledad Cepeda, vende a la Sra. Tobares.

- Señala que de las constancias instrumentales mencionadas, al momento de la celebración del contrato este poder especial para vender, que meses después fue revocado, habilitaba al mandante a celebrar el acuerdo en las condiciones en que lo concretó.

- Explica que si bien el principal aspecto del conflicto tiene que ver con la fecha del convenio, la duda que la vendedora siembra al atacarlo de antedatado no encuentra fundamento en los principios de derecho que invoca ni en la prueba que reúne en el trámite por simulación que se acumula.

- Refiere que según la prueba arrimada, el instrumento expedido por el Escribano Lombardi ofrece garantías de seguridad de que los datos consignados allí concuerdan con la realidad que los firmantes requirieron certificar.

- Deriva de lo expuesto que el principal fundamento de la defensa opuesta a la escrituración pretendida por la compradora, Sra. Tobares, no se sustenta en la prueba reunida, toda vez que la venta fue otorgada en fecha 28/12/2004 en las condiciones autorizadas en el poder especial otorgado por la Sra. Andrea Soledad Cepeda.

- Asegura que ello también resulta básico para dar solución a la pretensión de nulidad del acto por simulación, ya que teniendo en cuenta la fecha cierta del instrumento cuestionado y la vigencia del mandato al momento de celebrarse el negocio jurídico, puede concluirse que la Sra. Cepeda no es un tercero perjudicado, sino la vendedora del 50% del inmueble que otorgó poder especial para ser representada en el acto (Art. 1.946 del C. Civil).

- Expresa que, si se entiende que el negocio fue otorgado válidamente en la fecha señalada en la certificación de firmas, el acto no podría anularse por las condiciones denunciadas -en cuanto al precio de venta ni al vínculo existente entre los contratantes- dada la amplitud de los términos que contiene el poder especial de venta suscripto por Cepeda a favor de Monfort. Y aún cuando hubiera acreditado el apartamiento del mandato otorgado y la ausencia de rendición de cuentas, ello sólo la hubiera legitimado para accionar contra su apoderado en los términos de los arts. 1904 y conc. del C. Civil.

- No procede tampoco la división de condominio, sobre la base del pretendido desconocimiento del derecho de terceros adquirentes mediante el boleto suscripto en su representación y que habilita, como se ha expuesto, a la Sra. Tobares a obtener el cumplimiento de la prestación de escriturar.

5. Apela la Sra. Cepeda y la Cámara rechaza el recurso.

- Señala que en el caso, la revisión se circunscribe al rechazo de la acción de simulación y la falta de análisis del planteo efectuado en subsidio, consistente en la inoponibilidad del boleto de compraventa celebrado. Asimismo, deberá analizarse la queja relativa a la falta de valoración de los hechos probados, relativos a la conducta de las partes -principalmente la del Sr. Monfort- que son demostrativos de connivencia, abuso de poder y conducta infiel del mandatario.

- Considera que, en cuanto a la pretensión de inoponibilidad opuesta en subsidio, tomando la hipótesis más favorable a la recurrente -entendiendo que solicitó la inoponibilidad- la pretensión no puede ser admitida.

- Afirma que la recurrente es titular registral de un 50% del inmueble, siendo el cotitular del otro 50%, el Sr. Jorge M. Bustos. En fecha 24/09/04 la Sra. Cepeda otorgó poder especial a favor del Sr. Sergio D. Monfort, facultándolo para que “actuando en su nombre y representación transfiera a título de venta o cualquier otro título oneroso o gratuito a favor de quien resulte adquirente, por el precio y modo que viere convenir de la parte indivisa (cincuenta por ciento) que tiene y le corresponde respecto de una unidad de vivienda”. Este poder no ha sido desconocido por la actora y fue inscripto el 30/09/04 bajo el N° 69.625 fs. 65 Tomo 4749 del Registro Público de Mandatos Especiales.

- Indica que la propia recurrente reconoce que lo revocó el 14/02/05; por lo que a la fecha de firma del boleto (28/12/04) sí estaba vigente.

- Recuerda que la sentencia impugnada -con sano criterio- puntualizó que el boleto tenía fecha cierta que le otorgaba la certificación del Escribano y que el poder estaba vigente. Ninguno de tales argumentos -dirimentes- han sido impugnados debidamente; por lo que mal puede la recurrente afirmar que un boleto otorgado por un mandatario, al que ella misma autorizó en términos muy amplios, no le es oponible. Tal afirmación contraría la teoría de los actos propios ya que fue la Sra. Cepeda quien apoderó al Sr. Monfort a realizar el acto en tales condiciones.

- Expresa que si bien la Sra. Cepeda en su libelo recursivo hace referencia a cuestiones fraudulentas y su falta de análisis, tal crítica no puede admitirse ya que la acción de fraude no fue planteada ni tampoco analizada, conforme los términos en que quedó encuadrada la litis.

- En definitiva, en el caso no puede hablarse técnicamente de inoponibilidad ya que justamente el mandatario al estar apoderado, no sólo existía el encargo efectuado a su favor por la mandante, Sra. Cepeda, sino que estaba legitimado para actuar en su nombre y representación. En consecuencia, el convenio se tiene como celebrado por ella misma, y no puede predicarse ninguna inoponibilidad pues al existir el negocio de apoderamiento, el mandatario no celebra el negocio jurídico en su nombre, sino en nombre de su mandante.

- Se comparte el fallo en tanto puntualizó que la Sra. Cepeda no es un tercero perjudicado sino la vendedora del 50% del inmueble, que otorgó el poder especial para ser representada en el acto.

- La queja relativa a la falta de análisis de las cuestiones relativas al mandatario infiel tampoco pueden ser acogidas, ya que no tienen fundamento suficiente. La controversia en todos los expedientes implicados giró en torno a tres aspectos: simulación y división de condominio (causas en las que la apelante era actora) y escrituración (como demandada). De su atenta lectura se advierte que en ningún momento la Sra. Cepeda interpuso las acciones que le correspondían contra el Sr. Monfort por la eventual inexistencia o exceso en la representación de éste al momento de celebrar el boleto de compraventa.

- Por tanto, se comparte el fallo en cuanto claramente destaca que aun cuando hubiera acreditado el apartamiento del mandato otorgado y la ausencia de rendición de cuentas, ello sólo la hubiera legitimado para accionar contra el Sr. Monfort en los términos del art. 1904 del C. Civil. Esta conclusión no ha sido criticada por la recurrente quien se abroquela en exponer todos los agravios relativos a la conducta del mandatario infiel sin hacerse cargo de que debió ocurrir por la vía correspondiente a tales fines.

- El resto de los agravios en torno a la prueba de la simulación tampoco pueden ser atendidos. La sentencia impugnada expresamente consideró que ni el precio de venta ni las relaciones entre la adquirente y el mandatario, o entre el mandatario y el condómino, podían soslayar que el negocio fue otorgado en la fecha señalada y dentro de las facultades otorgadas al mandatario. Tampoco se efectúa una crítica puntual y certera en cuanto el por qué no le es exigible la obligación de escriturar. Las críticas por tanto deben ser rechazadas.

Contra esta decisión se alza la Sra. Andrea S. Cepeda, mediante el recurso formalmente admitido.

II.- ACTUACIÓN EN ESTA INSTANCIA.

a) Agravios del recurrente.

Se queja de que la sentencia enumere sus agravios, pero luego los reduzca de modo tal que en definitiva, no resultan adecuadamente analizados, con el consiguiente desmedro en la motivación.

En cuanto a la inoponibilidad del boleto, aduce que también fue opuesta como defensa al contestar el juicio de escrituración y que ella es un efecto de los actos del mandatario realizados en exceso o abuso de sus facultades, sin que la sentencia se haga cargo de este argumento. Cuando el mandatario obra en exceso o abuso de sus facultades, el mandante no puede ser considerado parte de los actos que el apoderado celebre; en esos casos el mandante es un tercero al que tales actos no pueden ser opuestos. (arts. 1161 y 1931 del CC)

Expresa que, aun si se admite que el boleto es real y con fecha cierta, sus efectos no alcanzan a su parte porque fue celebrado en violación del alcance del mandato, en violación de la buena fe y de la confianza. Apunta que la cuestión crucial en este juicio no es tanto la regularidad formal del boleto, como la sustancia fraudulenta que tiene, cuestión resuelta sin atender a la continencia de la causa.

En cuanto al mandato infiel, se queja de que la sentencia haya afirmado que en ningún momento su parte interpuso las acciones que le correspondían contra el Sr. Monfort, por la inexistencia o exceso en la representación al momento de celebrar el boleto, por lo que, aun cuando se hubiera acreditado el apartamiento del mandato otorgado y la ausencia de rendición de cuentas, ello sólo la hubiera legitimado para accionar contra el Sr. Monfort en los términos del art. 1904 del CC.

Recuerda que la posibilidad del mandante de accionar basado en el dolo, mala fe o culpa del mandante (sic) en cuanto a su negligencia en creer que nada debe entregar al mandante, no queda excluida ni siquiera por el pacto explícito de liberación de la rendición de cuentas, derivando de ello que la conclusión de la sentencia tiene fundamento sólo aparente.

Subraya que la promoción o no de acciones contra el Sr. Monfort no está en discusión y que por otra parte, esa circunstancia no podría excluir la pretensión de hacer valer el exceso, abuso y connivencia del mandatario como defensa frente a quien pretende haber adquirido el bien por obra de la conducta infiel del mandatario.

En otras palabras, aclara que la acción de daños que el art. 1904 del CC otorga al mandante contra el mandatario no excluye la oposición a terceros, sea por vía de acción o excepción, de la nulidad o inoponibilidad del acto celebrado. Son ámbitos diferentes e independientes que la sentencia confunde.

Añade que la sentencia, erróneamente, señala que su parte no se hizo cargo de que debía acudir a otra vía, cuando esa otra vía no es excluyente.

En cuanto al análisis que la sentencia realiza bajo el acápite el “resto de los agravios”, critica que en sólo dos párrafos se desentiende de todo el contenido fáctico y probatorio de la causa, en una clara expresión de que su conclusión sólo responde a su voluntad y no es derivación razonada del derecho vigente.

En el punto destinado a demostrar la transgresión de las reglas de la sana crítica, indica que en el caso está probado: 1) Que el Sr. Bustos y el Sr. Monfort eran amigos y socios de la sociedad DISAFE SRL; 2) Que la Sra. Tobares es la madre del Sr. Monfort y además su socia en la sociedad DIMJAR SRL; 3) Que es docente jubilada y que difícilmente tuviera recursos propios para afrontar una compraventa; 4) Que el pago no fue bancarizado; 5) Que en el boleto se dice haber pagado la totalidad del precio, lo que es inusual si la escritura está diferida; 6) Que el mandatario nunca rindió cuentas ni comunicó el otorgamiento del boleto y que la Sra. Cepeda se enteró después de que pidió la división extrajudicial del condominio; 7) Que el Sr. Monfort no entregó la parte del precio que le correspondía a su mandante; 8) Que el mandatario sostuvo que si podía donar, también podía vender a precio vil; 9) Que la supuesta compradora mintió alegando que era poseedora del bien, diciendo que su hijo poseía por ella; 10) Que el apoderado, hijo de la supuesta compradora y amigo del otro condómino Sr. Bustos, vivía en el inmueble desde 1993; 11) Que mientras todo ocurría, la Sra. Cepeda vivía en España y no tenía ninguna noticia de los sucesos; 12) Que el mandatario dijo que había dispuesto para sí mismo del precio de venta.

Concluye que, de acuerdo a lo que acostumbra a suceder según el curso natural y ordinario de los acontecimientos, medió una maniobra fraudulenta urdida por todos los intervinientes en la supuesta venta, con el único objeto de perjudicar a su parte, intentando hacerla cumplir un negocio que no la obligaba, porque era ilícito y porque nunca se enteró de lo que sucedía.

Asevera que la sentencia arremete contra todos estos hechos probados, decidiendo sólo en base a cuestiones formales relativas a la certificación de firmas del boleto, incurriendo en arbitrariedad.

Señala que la sentencia deja inaplicados los artículos 1892, 1907 y 1908 del CC, ya que la conducta del apoderado consistió en una artimaña destinada a beneficiarse exclusivamente él, valiéndose de la connivencia con la pretendida compradora y el otro condómino, la que tuvo por objeto violar la prohibición del mandatario de comprar para sí (arts. 1361 inc. 4 y 1918 del CC).

Manifiesta que tampoco se ha aplicado el art. 1323 del CC, porque se desconoce que el contrato de compraventa por sí mismo no transmite el dominio, de manera que el Sr. Bustos sigue siendo condómino y por tanto, la acción de división resulta procedente. A su vez, la obligación de escriturar no era exigible a su parte ya que el mandatario se había excedido en sus facultades.

Considera inaplicable el art. 1946 del CC, en tanto sólo funciona cuando no hay prueba de que el mandatario haya actuado de mala fe o anteponiendo sus propios intereses a los de su mandante, o excediendo sus atribuciones. También afirma que está mal aplicado el art. 1904 del mismo cuerpo, porque la acción de daños que otorga no excluye la oposición a terceros, sea por vía de acción o excepción, de la nulidad o inoponibilidad del acto celebrado.

Como corolario, considera que la Sra. Cepeda no estaba obligada a escriturar, porque lo actuado por el mandatario en exceso y abuso de sus facultades, constituyó una maniobra fundada en la connivencia con los demás intervinientes, y que aún considerando que el acto tiene fecha cierta, no es un negocio real sino una simulación para convalidar la conducta ilícita del apoderado que pretendió beneficiarse personalmente comprando para él, con la complicidad de su madre y amigo.

Solicita que se declare inoponible a su parte el compromiso de venta, se rechace la escrituración y se admita la demanda por división de condominio.

b) Contestación del recurrido Escribano Jorge H. Lombardi.

Defiende la sentencia, rememora las constancias de la causa y el contenido de las decisiones, concluyendo que no existe prueba de su participación en la supuesta simulación. Añade que lo resuelto en relación a la redargución de falsedad no ha sido controvertido en esta instancia.

c) Dictamen de Procuración.

Aconseja el rechazo del recurso, por no haberse demostrado la configuración concreta y acabada del vicio que denuncia.

III.- LA CUESTION A RESOLVER.

Corresponde a este Tribunal resolver si resulta arbitraria o normativamente incorrecta la sentencia que, confirmando la anterior, rechaza las demandas por simulación y redargución de falsedad, así como también la división de condominio, incoadas por la Sra. Cepeda, haciendo lugar a la demanda de escrituración interpuesta por la Sra. Tobares.

IV.- SOLUCION AL CASO.

1. Derecho transitorio.

Conforme lo tiene dicho este Tribunal, en materia contractual, la regla general es que a los contratos constituidos, modificados o extinguidos conforme los antiguos Códigos Civil y Comercial, el nuevo CCCN no es de aplicación. (Kemelmajer de Carlucci, Aída; El artículo 7 del Código Civil y Comercial y los expedientes en trámite en los que no existe sentencia firme; Publicado en: LA LEY 22/04/2015 , 1 LA LEY 2015-B, 1146) (causa nº 13-03584637-3/1, “Battagliese”, de fecha 21/09/2015).

En este expediente se discute la validez de un contrato celebrado con anterioridad a la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, por lo que el análisis deberá efectuarse a la luz de la vieja normativa velezana.

2. Principios liminares que rigen el recurso extraordinario provincial.

Tiene dicho este Tribunal que, "la tacha de arbitrariedad requiere que se invoque y demuestre la existencia de vicios graves en el pronunciamiento judicial recurrido, consistentes en razonamientos groseramente ilógicos o contradictorios, apartamiento palmario de las circunstancias del proceso, omisión de consideración de hechos o pruebas decisivas o carencia absoluta de fundamentación (L.S. 188-446, 188-311, 102-206, 209-348, etc.)" (L.S. 223-176).

"La arbitrariedad también existe en los casos de análisis erróneo (cuando el error es inexcusable) ilógico o inequitativo del material fáctico. La omisión o merituación torcida de prueba decisiva, relevante, esencial y conducente para la adecuada solución del litigio, hace que el fallo no sea una derivación razonada de lo alegado y probado en la causa, agraviando el art. 18 de la Constitución Nacional" (L.S. 238-392).

3. Análisis de los agravios.

3. A. EXPTE. N° 86.922, “CEPEDA, ANDREA SOLEDAD C/ LOMBARDI, JORGE HORACIO Y OTS. P/ SIMULACIÓN”.

3. a) En primer lugar, corresponde aclarar que al haberse denunciado en la Alzada el robo del expediente y procedido a su reconstrucción, este Tribunal sólo cuenta con el expediente papel reconstruido (en 258 fojas), la documentación original que obra en caja de seguridad, constancias extraídas de la página web del Poder Judicial de dos audiencias realizadas en el expediente por división de condominio (fs. 183/184), constancias de dos audiencias realizadas en el juicio de escrituración (fs. 144 y 146) y el relato de los antecedentes que han realizado las instancias anteriores, por lo que deberá resolverse en base a ello.

3. b) El recurrente se queja de que la sentencia enumere sus agravios, pero luego los reduzca de modo tal que en definitiva, no resultan adecuadamente analizados, con el consiguiente desmedro en la motivación.

Expresa que, aun cuando se admitiera que el boleto tiene fecha cierta, no fue un negocio real sino una simulación para convalidar la conducta ilícita del apoderado que pretendió beneficiarse personalmente comprando para él, con la complicidad de su madre y amigo.

A fin de demostrar su aserto, y la consiguiente transgresión de las reglas de la sana crítica al rechazar la demanda, indica que en el caso está probado: 1) Que el Sr. Bustos y el Sr. Monfort eran amigos y socios de la sociedad DISAFE SRL; 2) Que la Sra. Tobares es la madre del Sr. Monfort y además su socia en la sociedad DIMJAR SRL; 3) Que es docente jubilada y que difícilmente tuviera recursos propios para afrontar una compraventa; 4) Que el pago no fue bancarizado; 5) Que en el boleto se dice haber pagado la totalidad del precio, lo que es inusual si la escritura está diferida; 6) Que el mandatario nunca rindió cuentas ni comunicó el otorgamiento del boleto y que la Sra. Cepeda se enteró después de que pidió la división extrajudicial del condominio; 7) Que el Sr. Monfort no entregó la parte del precio que le correspondía a su mandante; 8) Que el mandatario sostuvo que si podía donar, también podía vender a precio vil; 9) Que la supuesta compradora mintió alegando que era poseedora del bien, diciendo que su hijo poseía por ella; 10) Que el apoderado, hijo de la supuesta compradora y amigo del otro condómino Sr. Bustos, vivía en el inmueble desde 1993; 11) Que mientras todo ocurría, la Sra. Cepeda vivía en España y no tenía ninguna noticia de los sucesos; 12) Que el mandatario dijo que había dispuesto para sí mismo del precio de venta.

3. c) Prueba de la simulación.

En esta instancia, corresponde aclarar que la Sra. Cepeda debe ser juzgada como un tercero en relación al acto impugnado, por lo que no resulta aplicable la limitación dispuesta en el art. 959 del CC.

Al respecto, se comparte la doctrina que explica que “El actor, como poderdante, en realidad se encuentra en la misma situación que un tercero porque no intervino (materialmente hablando) en el acto y ello es lo que, en definitiva, importa para calificar de un modo o de otro a los efectos de la prueba.” (Di Chiazza, Iván G. Simulación o abuso de mandato?, RCCyC 2024 (agosto), 217)

En relación a la prueba en este tipo de acciones, se ha sostenido que, tratándose de una maniobra que se realiza adoptando las precauciones para evitar que sea descubierta, se admite cualquier medio probatorio y en especial, son admisibles los indicios y las presunciones. Ello, en tanto a mayores precauciones para disfrazar el acto simulado, deben corresponder mayores facilidades para demostrar ese engaño. Aquéllos deben ser graves, precisos y concordantes.

Se consideran especialmente relevantes:

a) La amistad íntima y el parentesco entre las partes del acto.

b) La falta de capacidad económica de quien aparece como adquirente.

c) La falta de tradición del bien al presunto adquirente.

d) La vileza del precio o la falta de precio.

e) El abandono del juicio o la desidia en su atención por quien es demandado por simulación.

f) Circunstancias singulares que rodean la concertación del acto, teniendo en cuenta los intereses que pueden verse afectados (Garibotto, Juan Carlos, Teoría General del Acto Jurídico, Depalma, Bs. As., 1991, p. 231; Cifuentes, Santos, Negocio jurídico, Astrea, Bs. As., 1986, p. 534 y ss., Mosset Iturraspe, Jorge, Negocios simulados, fraudulentos y fiduciarios, T. I, Ediar, Bs. As., 1974, p. 262)

Además, en la estrategia defensiva, los demandados deberán justificar también la causa del negocio exteriorizado y explicar, en algún punto, por qué se hizo. Es claro que la carga de la prueba de la causa simulandi recae sobre quien la invoca, pero -en contextos probatorios dificultosos- se requiere una especial explicación del sindicado como simulador para aclarar por qué los móviles simulatorios invocados no son ciertos. Si bien la "coherencia interna" en un negocio no es necesariamente un elemento de validez, en los contextos simulatorios (en donde se justifica que el interés de un tercero se ha dañado de manera directa) es necesario contrastar la razonabilidad del negocio empleado con el daño al tercero. Y será allí donde el juez valorará los argumentos (y especialmente la prueba) que sustentan la ilicitud de la causa simulandi y, especialmente, su impacto en los intereses del tercero. (Molina Sandoval, Carlos A., Simulación como acto de dominación, LA LEY 02/10/2020, 1)

La jurisprudencia también se ha hecho eco de esta postura, indicando que el demandado por simulación tiene la obligación moral, y en cierto aspecto legal, de aportar al juicio el mayor número de pruebas para acreditar la realidad del acto impugnado (Sala F, "Gálvez, S. A., Oscar A. c. Grljusic, Antonio J.", LL, 148-484), sin que ello implique propiciar una total inversión de la carga de la prueba. (CNCiv, SalaA, 27/04/2009, Incorvaia, Jorge Alberto c. Protolongo, Hugo Gerardo, La Ley 29/05/2009, 5, con nota de Mariano Gagliardo; LL 2009-C, 550). (cfr. este Tribunal, causa N.º 13-00717979-5/2 “Antiche”, 28/08/2023)

3. d) Hechos acreditados y no acreditados en esta causa.

Se encuentran acreditados, a partir de la prueba rendida, los siguientes hechos:

- La Sra. Cepeda otorgó, el 24/09/2004, poder especial a favor del Sr. Monfort para transferir la parte indivisa (50%) del inmueble de su titularidad, objeto de este pleito.

- El 28/12/2004 el mandatario vendió el inmueble a través de un boleto de compraventa a su madre, Sra. Coralia Iris Tobares.

- El 14/02/2005 la Sra. Cepeda revocó el poder y que en abril de 2009 intimó a su condómino Sr. Bustos a disolver el condominio.

- El boleto fue sellado en mayo del 2009, luego de iniciado el intercambio epistolar entre las partes y cinco años después de suscripto.

- La adquirente, Sra. Tobares, es la madre del mandatario, se dedicaba a la docencia y al momento de la compra estaba jubilada (Absolución fs. 145 expte. 86.922 y fs. 146 expte. 86.191).

- El inmueble es habitado por el Sr. Monfort, quien declaró que vivía allí desde hacía diecisiete años, es decir, aproximadamente desde el año 1993.

- Los Sres. Bustos y Monfort se conocían desde hace más de quince años (Absolución del Sr. Bustos realizada en expte. N°183.139 por división de condominio, en el año 2010).

- En el año 2000 el Sr. Bustos, en su calidad de socio gerente de la Sociedad DISAFE SRL, otorgó Poder General Amplio a favor del Sr. Monfort.

De la compulsa que ha realizado este Tribunal en el Registro Público de la Propiedad Inmueble surge que en el año 1990 el inmueble se encontraba inscripto a nombre de la Sra. Patricia Estela Martin de Monfort, casada en primeras nupcias con el Sr. Sergio D. Monfort, aquí accionado. En el año 1994 el inmueble fue transferido registralmente al Sr. Guirlli, domiciliado en Córdoba. En el año 1998 es inscripto a nombre de los Sres. Andrea S. Cepeda y Jorge M. Bustos, en condominio y partes iguales.

Por su parte, si bien el mandatario Sr. Monfort invocó, al momento de contestar demanda, que celebró el contrato e inmediatamente dio cuenta de su gestión a sus mandantes, ello no ha sido demostrado en modo alguno en relación a la Sra. Cepeda, quien vivía en España.

Tampoco ha quedado demostrado que el mandatario entregara la parte correspondiente a la Sra. Cepeda del dinero que dice haber recibido por la operación.

3. e) Valoración de las constancias de la causa.

A partir de los lineamientos aportados para la apreciación de la prueba en este tipo de procesos, y los hechos que han quedado respectivamente acreditados y no acreditados, juzgo que la sentencia impugnada ha incurrido en el vicio que se denuncia, en tanto ha omitido la meritación de prueba decisiva para la adecuada solución del litigio, la que conduce a admitir la demanda de simulación incoada por la recurrente.

En efecto, el hecho de que el Sr. Monfort habitara el inmueble ininterrumpidamente desde la década del noventa, no obstante las sucesivas transmisiones, resulta un primer indicio de que la transferencia realizada por boleto de compraventa a su madre, en la que intervino como mandatario de los titulares, fue realizada simuladamente, interponiendo una persona para encubrir una adquisición del bien para sí mismo.

El hecho de que en el boleto se haya indicado que se pagó la totalidad del precio en dinero en efectivo (aseveración que también realizó la Sra. Tobares y el escribano), impide decididamente su trazabilidad, lo que hubiese constituido un aporte a la seriedad del negocio. Ello, sin perjuicio de que tal forma de pago no se conforma con los usos y costumbres en este tipo de operaciones, según los cuales sólo se abona una parte con el boleto y la posesión, para luego completar el precio al momento de escriturar.

La adquirente por boleto es la madre del mandatario. El parentesco entre las personas que celebraron el contrato, y la amistad y confianza que existía entre el mandatario Sr. Monfort, con el otro titular, Sr. Bustos, también resulta un indicio grave de simulación, llevada a cabo con el fin de perjudicar los intereses de la Sra. Cepeda.

La Sra. Tobares era docente jubilada y no se ha acreditado en el expediente el origen de los fondos con que habría afrontado la compra. Conforme se indicó en el apartado correspondiente a la valoración de la prueba en estas acciones, configura un indicio relevante de simulación la falta de capacidad económica de quien aparece como adquirente.

En este punto, y sin que ello implique invertir la carga de la prueba, se observa la escasa o nula actividad probatoria desarrollada por los intervinientes en el acto en orden a demostrar su realidad. La Sra. Tobares no explica ni acredita la procedencia del dinero que, según sus propios dichos, abonó en efectivo. Tampoco ofrece, en orden a alejar las sospechas de simulación por persona interpuesta, explicaciones en torno a la adquisición de un inmueble en el que habitaba desde hacía años, y siguió habitando, su hijo Sr. Monfort.

Los Sres. Monfort y Bustos no contestaron la expresión de agravios realizada ante la Cámara y tampoco evacuaron el traslado del recurso extraordinario interpuesto en esta instancia, no obstante encontrarse debidamente notificados.

Tal como se expuso más arriba, el abandono del juicio o la desidia en su atención por el demandado por simulación, constituye un serio indicio en su contra.

Por último, la no acreditación, por parte del Sr. Monfort, de que anotició a la Sra. Cepeda de la celebración del negocio y el hecho de que ésta última no haya recibido el dinero que supuestamente se entregó, coadyuvan decididamente a la conclusión que propicio: el boleto de compraventa fue un acto simulado.

Por ello, corresponde admitir el recurso y en consecuencia, hacer lugar -parcialmente como más adelante se verá- a la demanda de simulación interpuesta por la Sra. Cepeda, con las consecuencias previstas en los artículos 1052 y ss. del Código Civil.

3. f) Otras consideraciones.

El mandato es un negocio de colaboración, y debe ser ejercido con especial atención a los fines de la institución. El interés básico es el del mandante. El mandatario pone su voluntad al servicio de este interés sin que pueda oponer a ese interés el suyo propio. (Mosset Iturraspe, Jorge, Mandatos, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 1996, p. 283)

La buena fe, como toda relación contractual, debe presidir el cumplimiento. Su función es múltiple: a) Crea deberes y, como tal, es integradora del contrato; b) da pautas acerca de cómo ejercitar los derechos; c) limita, por ende, el ejercicio de los derechos subjetivos, y d) legitima o sanea determinadas situaciones jurídicas, basadas en la creencia razonable. (Mosset Iturraspe, Jorge Mandatos, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 1996, p. 284)

En virtud de ello, resulta evidente para este Tribunal la transgresión del deber de buena fe, lealtad y de información por parte del mandatario (arts. 1908/1909 CC), en tanto no ha acreditado que pusiera en conocimiento de la accionante la conclusión del negocio, así como tampoco ha demostrado que entregara el dinero recibido de terceros.

Lo propio ocurre con lo que disponían los arts. 1361 inc. 3) y 1918 del Código Civil, que prohíben al mandatario comprar por sí o por persona interpuesta las cosas que el mandante le ha ordenado vender -su fundamento reside en los deberes morales del mandatario y en la incompatibilidad de intereses-, cuya transgresión provoca igualmente la nulidad del contrato. (Bueres, AlbertoJ. (dir.), Highton, Elena I. (coord.), Código civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, T. 4D Hammurabi, Bs. As., 2003, p. 264; Belluscio, Augusto C. (dir.), Zannoni, Eduardo A. (coord.), Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, Ed. Astrea, Bs. As., 2004, T. 9, p. 239)

En definitiva, por las razones expuestas, corresponde admitir el recurso en este aspecto, revocar la sentencia en revisión y declarar simulado el acto impugnado, en la extensión que más adelante se indica.

Así voto.

Sobre la misma cuestión los Dres. MARÍA TERESA DAY y PEDRO JORGE LLORENTE, adhieren al voto que antecede.

A LA SEGUNDA CUESTION EL DR. JULIO RAMON GOMEZ DIJO:

Conforme a lo resuelto, corresponde a este Tribunal avocarse a las cuestiones que fueron planteadas por los accionados en primera instancia, las que no fueron consideradas en los fallos en virtud de la decisión que adoptaron.

Prescripción de la acción de simulación.

Como es sabido, el plazo de prescripción aplicable a la acción de simulación era, en el régimen aplicable, el de dos años previsto en el art. 4030 del Código Civil. (este Tribunal, Expte. 13-04199239-9/1, “Castro”, 31/07/2024, LS 712-158)

Tal como surge de los antecedentes, si bien quedó demostrado que el boleto de compraventa se suscribió el 28 de diciembre de 2.004, no ha quedado demostrado, por ningún medio, que la accionante Sra. Cepeda tuviera conocimiento de tal circunstancia.

Al respecto, cabe recordar que a los efectos del comienzo del curso de la prescripción, el conocimiento de la simulación del acto debe ser efectivo, pleno y cabal (cfr. este Tribunal, Expte. 13-06709966-9/1, “Trafan”, 23/08/2024)

Por su parte, la parte demandada no produjo prueba tendiente a acreditar que la actora tuviera conocimiento de la celebración del negocio impugnado antes de ser notificada del juicio de escrituración iniciado por la Sra. Tobares, cuyo decreto de traslado de demanda fue dictado el 22/02/2010. (https://www2.jus.mendoza.gov.ar/listas/proveidos/vertexto.php?ide=1712217342)

En virtud de ello, la demanda de simulación, cuyo decreto de traslado de demanda fue dictado el 07/05/2010 (https://www2.jus.mendoza.gov.ar/listas/proveidos/vertexto.php?ide=1783132495), no se encuentra prescripta.

Legitimación de la accionante.

No obstante ser la legitimación una cuestión esencial que, en principio, se analiza al inicio de la resolución que decide el pleito, consideré conveniente analizarla luego de resolver la procedencia del recurso, puesto que en caso de que se hubiese rechazado, este punto resultaría irrelevante.

Tal como señalaron los accionados al contestar demanda, la Sra. Cepeda resulta ser titular del 50% del bien para cuya transmisión otorgó poder especial al accionado Sr. Monfort, y cuya enajenación por boleto aquí se impugna, por lo que su interés y legitimación se reduce a esa parte indivisa.

En consecuencia, sólo corresponde admitir parcialmente la demanda de simulación, rechazándola respecto del 50% de titularidad del Sr. Bustos.

EXPTE. N° 86.191, “TOBARES, CORALIA IRIS C/ CEPEDA, ANDREA SOLEDAD P/ ESCRITURACIÓN”.

Lo decidido con anterioridad conduce necesariamente a rechazar la demanda de escrituración interpuesta por la Sra. Tobares, ya que el contrato en que se funda esa pretensión ha sido declarado inválido en relación al 50% de titularidad de la actora Sra. Cepeda.

EXPTE. N° 88.028, “CEPEDA, ANDREA SOLEDAD C/ BUSTOS, JORGE MARCELO P/ DIVISIÓN DE CONDOMINIO”.

Teniendo en cuenta lo decidido, y los efectos previstos por los artículos 1052 y ss. del Código Civil, el 50% del inmueble objeto de este pleito vuelve a ser de titularidad de la Sra. Cepeda.

El accionado Sr. Bustos, en su contestación, señaló que la acción de división de condominio le está vedada a la actora, por imperio del art. 218 del Código Procesal Civil.

Este artículo establecía: “División de bienes comunes. En el proceso por división de bienes comunes, sólo pueden intervenir los comuneros poseedores de la cosa común. Los que hayan perdido la posesión y no se les reconozca el carácter de copropietarios por quienes poseen, deberán previamente ejercer la acción posesoria o petitoria que corresponda.

El artículo 216 inc. a) del Código de Procedimientos vigente establece que la división de cosas comunes procede sólo cuando los copropietarios conserven su calidad de coposeedores.

Los comentarios a ambas normas explican que, cuando un comunero ha perdido la posesión, deberá previamente -para pretender la división- ejercer las acciones que correspondan para recuperar la posesión. (cfr. Gianella, Horacio C. (coord.), Código Procesal Civil de la Provincia de Mendoza, comentado, anotado y concordado, LL, Bs. As., 2009, p. T. I, p. 486; Rauek de Yanzón, Inés B. (Dir.), Canela R., Patricia B., (Coord.), Código Procesal, Civil, Comercial y Tributario de la Provincia de Mendoza, 2019, p. 827).

Podetti, explicando el artículo del Código derogado, señalaba que tenía su base en los artículos 2489 y 2761 del Código Civil, los que regulaban la acción posesoria y real que correspondía al copropietario (Rauek de Yanzón, Inés B., ob. cit.). Es decir que la limitación se aplicaría al accionante, quien, previo a iniciar el juicio de división, debe recuperar la posesión.

Por su parte, se indica que la división de cosas comunes es el proceso judicial que tiene por objeto concluir un estado de copropiedad para que cada uno de los integrantes disponga en forma plena y autónoma de su titularidad. El ámbito es más amplio que una división del derecho real de condominio, en tanto abarca la mayor cantidad de supuestos de comunidades sobre derechos patrimoniales. (Rauek de Yanzón, Inés B., ob. cit.)

En el caso, a consecuencia de la declaración de nulidad del acto simulado, en la proporción que titulariza la nulidicente, el 50% del bien objeto de este pleito lo titulariza la Sra. Cepeda.

Respecto del 50% del Sr. Bustos, éste ha transmitido, por boleto de compraventa, su parte indivisa a la Sra. Tobares. Sin embargo, ello no es óbice en el caso para admitir la demanda en contra del enajenante, al no haber otorgado aún el título suficiente para que se produzca la transferencia del derecho real (teoría del título y modos suficientes; arts. 1184, 2609 y cc. Código Civil) y teniendo en cuenta que esta división no perjudica en nada a la adquirente por boleto, quien ha comparecido en los expedientes acumulados y será notificada de esta resolución, quedando habilitadas las acciones que correspondan para resguardar su derecho.

En consecuencia, corresponde admitir la demanda por división de condominio incoada.

El modo de efectuar la partición se tramitará en la etapa de ejecución de sentencia, conforme las reglas previstas para la división de herencias, en tanto sean compatibles. (arts. 216 del CPCCTM; 1996 CCCN)

Así voto.

Sobre la misma cuestión los Dres. MARÍA TERESA DAY y PEDRO JORGE LLORENTE, adhieren al voto que antecede.

A LA TERCERA CUESTION EL DR. JULIO RAMON GOMEZ, DIJO:

De conformidad al resultado al que se arriba en el tratamiento de las cuestiones que anteceden, corresponde imponer las costas de la instancia extraordinaria a la parte recurrida vencida. (art. 36 CPCCTM).

Así voto.

Sobre la misma cuestión los Dres. MARÍA TERESA DAY y PEDRO JORGE LLORENTE, adhieren al voto que antecede.

Con lo que se dio por terminado el acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continuación se inserta:

S E N T E N C I A :

Mendoza, 27 de febrero de 2025.

Y VISTOS:

Por el mérito que resulta del acuerdo precedente, la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, fallando en definitiva,

R E S U E L V E :

1) Hacer lugar al recurso extraordinario interpuesto y en consecuencia, revocar la sentencia dictada por la Segunda Cámara Civil de Apelaciones de la Primera Circunscripción Judicial a fojas 234 y ss. de los autos N° 13-00628984-8 (51.180), caratulados: “CEPEDA, ANDREA SOLEDAD C/ LOMBARDI, JORGE HORACIO Y OTS. S/ SIMULACIÓN”, la que quedará redactada del siguiente modo:

“1°) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la Sra. Andrea S. Cepeda y, en consecuencia, revocar la sentencia obrante a fs. 187/191 de estos autos reconstruidos, la que quedará redactada del siguiente modo:”

““A- EXPTE. N° 86.191, “TOBARES, CORALIA IRIS C/ CEPEDA, ANDREA SOLEDAD P/ ESCRITURACIÓN”.””

““1- Desestimar la demanda de escrituración instada por la Sra. Coralia Inés Tobares en contra de la Sra. Andrea S. Cepeda.””

““2- Imponer las costas a la actora vencida (art. 36 CPCCTM).

““3- Diferir la regulación de honorarios hasta tanto existan elementos para determinarla.””

““B- EXPTE. N° 86.922, “CEPEDA, ANDREA SOLEDAD C/ LOMBARDI, JORGE HORACIO Y OTS. P/ SIMULACIÓN”.””

““1- Hacer lugar parcialmente a la demanda de simulación promovida por la Sra. Andrea Soledad Cepeda y en consecuencia, declarar absolutamente simulado y por tanto nulo el boleto de compraventa suscripto el 28/12/2004 por el cual el Sr. Sergio D. Monfort, en representación de la Sra. Andrea S. Cepeda, enajena en favor de la Sra. Coralia Inés Tobares el 50% del inmueble inscripto en el Tomo 1 PH de Maipú, asiento 88 bis, identificado como LOTE DOS, MANZANA B, del Barrio Monseñor Maresma, Gutierrez, Maipú, Mendoza, correspondiente a ésta última, sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso (art. 1051 Cód. Civil). Costas a cargo de los demandados.””

““2-Desestimar parcialmente la demanda de simulación promovida por la Sra. Andrea Soledad Cepeda, respecto del 50% del inmueble individualizado en el punto 1-, sobre el cual no ostenta titularidad, con costas a su cargo.””

““3- Diferir la regulación de honorarios hasta tanto existan elementos para practicarla.””

““C- EXPTE. N° 88.028, “CEPEDA, ANDREA SOLEDAD C/ BUSTOS, JORGE MARCELO P/ DIVISIÓN DE CONDOMINIO”.””

““1- Hacer lugar a la demanda por división de condominio promovida por la Sra. Andrea Soledad Cepeda en contra del Sr. Jorge Marcelo Bustos, respecto del inmueble inscripto en el Tomo 1 PH de Maipú, asiento 88 bis, en la proporción de 50% a cada uno, identificado como LOTE DOS, MANZANA B, del Barrio Monseñor Maresma, Gutierrez, Maipú, Mendoza.

““2- Imponer las costas al demandado, por resultar vencido (art. 36 CPCCTM).””

““3- Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad.””

““D- Agregar sendas copias de la presente sentencia a los expedientes acumulados.””

“2°) Imponer las costas a los apelados, por resultar vencidos.”

“3°) Diferir la regulación de honorarios hasta tanto existan elementos para practicarla.”

2) Imponer las costas de la instancia extraordinaria a los recurridos, por resultar vencidos (art. 36 CPCCTM).

3) Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad.

NOTIFÍQUESE.