Foja: 6

N.º Actuación: 1051204204

CUIJ: 13-06867985-5/1

CHIONETTI MARIO IGNACIO Y OT. EN J° 13-06867985-5 (010305-57298) CURRI SERGIO JAVIER Y RODRIGUEZ SAYANCA ANDREA AMALIA POR SI Y E.R.D.S.H.M. CURRI RODRIGUEZ CIRO C/ CHIONETTI MARIO IGNACIO Y LENA ANGELICA ERCILIA P/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL (LEY 9423)

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En Mendoza, a diecisiete días del mes de noviembre de dos mil veinticinco, reunida la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa n.º 13-06867985-5/1, caratulada: “CHIONETTI MARIO IGNACIO Y OT. EN J° 13-06867985-5 (010305-57298) CURRI SERGIO JAVIER Y RODRIGUEZ SAYANCA ANDREA AMALIA POR SI Y E.R.D.S.H.M. CURRI RODRIGUEZ CIRO C/ CHIONETTI MARIO IGNACIO Y LENA ANGELICA ERCILIA P/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO P/ RECURSO EXTRAORDINARIO PROVINCIAL (LEY 9423)”.

De conformidad con el sorteo efectuado quedó establecido el siguiente orden de estudio en la causa para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal: primero: DR. DALMIRO FABIÁN GARAY CUELI; segundo: DR. MARIO DANIEL ADARO; tercero: DRA. NORMA LILIANA LLATSER LOPEZ .

ANTECEDENTES:

Se presentan el Sr. MARIO IGNACIO CHIONETTI y la Sra. ANGELICA ELCIRA LENA DE CHIONETTI e interponen recurso extraordinario provincial contra la resolución dictada por la Quinta Cámara Civil y Comercial de Apelaciones de los autos n° CUIJ: 13-06867985-5 (010305-57298) "DIGITAL - CURRI SERGIO JAVIER Y RODRIGUEZ SAYANCA ANDREA AMALIA POR SI Y E.R.D.S.H.M. CURRI RODRIGUEZ CIRO C/ CHIONETTI MARIO IGNACIO Y LENA ANGELICA ERCILIA P/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”. Se admite formalmente el recurso deducido, se ordena correr traslado a la parte contraria, quien contesta solicitando su rechazo.

Se registra el dictamen de Procurador General, que aconseja el rechazo del recurso deducido.

Se llama al acuerdo para dictar sentencia.

De conformidad con lo establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provincia, se plantean las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTION: ¿Es procedente el recurso Extraordinario Provincial interpuesto?

SEGUNDA CUESTION: En su caso, ¿qué solución corresponde?

TERCERA CUESTION: Costas.

A LA PRIMERA CUESTION EL DR. DALMIRO FABIÁN GARAY CUELI DIJO:

I.- RELATO DE LA CAUSA.

1) El Sr. CURRI SERGIO JAVIER y la Sra. RODRIGUEZ SAYANCA ANDREA AMALIA POR SI y por su hijo menor CURRI RODRIGUEZ CIRO inicia formal demanda en contra de CHIONETTI MARIO IGNACIO Y LENA ANGELICA ERCILIA, con el objeto de obtener el pago de los daños y perjuicios ocasionados en el incumplimiento parcial del contrato, por las sumas de $430.000 y U$S 20.000, o lo que en más o en menos surja de la prueba a rendir. Relatan que suscribieron con el matrimonio demandado una escritura de compraventa de fecha 29/12/2014 mediante la cual los actores adquirieron de los demandados una fracción de 514,91 mts2 ubicado en Buenos Vecinos N° 685, distrito Kilómetro 11 de Guaymallén. El inmueble estaba incluido en un terreno de mayor superficie denominado “Complejo Residencial Don Andrés”. El inmueble se transfirió por medio de escritura pública y los vendedores impusieron a los adquirentes una serie de limitaciones al dominio respecto de las condiciones que debían cumplir para poder vivir allí, a través de un

reglamento de convivencia y edificación. Se establecían bienes comunes y expensas para el pago de los gastos comunes. Se impuso la obligación de limpiar los lotes sin construir, cierre perimetral y reglas de edificación. En la cláusula 17 se establecieron sanciones en caso de incumplimiento. Que los actores decidieron adquirir un terreno, pidieron un préstamo y construyeron su vivienda. Que los demandados nunca cumplieron con su obligación de desarrollar el complejo, no vendieron ni un solo lote más, no urbanizaron, no invirtieron más en el desarrollo inmobiliario y lo dejaron abandonado. En este contexto y habiendo esperado un lapso prudencial, luego de innumerables reclamos a sus dueños y viendo que se frustraron sus expectativas con relación a ornato y seguridad, demandan reclamando la resolución parcial del contrato ante el incumplimiento parcial de los demandados y los daños y perjuicios que tal frustración les ha acarreado. Es decir, aclaran, que reclaman los daños producidos a los actores por la falta de continuación del desarrollo inmobiliario. Ofrecen prueba y fundan en derecho. Los accionados contestan demanda oponiendo defensa de prescripción y solicitando el rechazo del reclamo. Sostienen que la venta fue de una fracción, no habiéndose sometido a realizar el loteo del inmueble total, por lo que el contrato se cumplió con la transferencia.

2. Se dicta sentencia de primera instancia rechazando la demanda por considerar que no surge del contrato celebrado entre las partes obligaciones de resultado a cargo de la vendedora como lo plantean los actores. Agrega que aun así considerando que las obligaciones existían, serían de plazo tácito y nunca fueron reclamadas, por lo que se encuentran prescritas. Señala que no tratándose de obligaciones de resultado el plazo que derivaría de las obligaciones asumidas se inicia con fecha 21.12.2014 y aun considerando que corresponden las normas de consumo el plazo de 5 años que en el caso considera aplicable se encuentra cumplido.

3) La Cámara de Apelaciones admite el recurso interpuesto. En lo que aquí interesa razona del siguiente modo:

- La parte actora invoca incumplimiento de obligaciones a cargo de los vendedores, es decir consecuencias de tal relación que se proyectaron hacia el futuro cuando ya había entrado en vigencia el Código Civil y Comercial, por ello consideró que el conflicto debe juzgarse a la luz de dichas disposiciones ( art. 7 C.C.C). - Corresponde la aplicación de las normas de defensa del consumidor ya que del material probatorio analizado se puede concluir la relación de consumo que surge del contrato de compraventa del lote que los actores adquirieron a los demandados, cabiéndole a ellos la categorización de proveedora de bienes y servicios y a los actores el carácter de consumidores inmobiliarios. - Agrega que la acción no se encuentra prescripta, las obligaciones que los actores invocan como incumplidas por los demandados cuales eran el desarrollo inmobiliario, el concluir con obras para cerrar y ornamentar el complejo denominado “Residencial Don Andrés”, son de plazo indeterminado. El plazo de prescripción comenzó a correr a partir de la comunicación de los actores a los demandados, de la carta documento por la cual decidieron la resolución parcial del contrato alegando incumplimiento de las obligaciones de proceder al desarrollo del barrio. - Tratándose de un reclamo de daños y perjuicios derivados de incumplimiento contractual corresponde aplicar el plazo de tres años del art. 2561 del C.C.C. Y siendo que el inicio del cómputo del plazo de prescripción se produjo a partir de la carta documento que le hizo saber a los demandados la decisión de los actores sobre la resolución por incumplimiento, el día 05 de junio de 2021 y habiéndose interpuesto la demanda el 10 de mayo de 2022, la acción no estaba prescripta. - Los demandados han incumplido las obligaciones asumidas al vender el lote a los actores, las que eran de resultado, frustrando su derecho a vivir en un lugar que consideraron adecuado y de su gusto, en principio, para el desarrollo de su vida familiar y de relación, debiendo responder por ello conforme lo dispuesto por los arts. 1716, 1717,1726 y en especial los arts. 1722 y 1723 del Código Civil y Comercial, siendo su responsabilidad objetiva, pues se comprometieron a un resultado que no produjeron cual era proceder al desarrollo de un barrio cerrado y a constituir un consorcio de propietarios, que sería el equivalente a lo que es hoy un conjunto inmobiliario, y que, de acuerdo a todo lo que vengo expresando, se impone la protección al adquirente de lotes destinado a la vivienda en tal contexto urbanístico, por ser la parte más débil de la relación jurídica de consumo, siendo manifiesta la conducta desaprensiva, violatoria del trato digno y contradictoria desplegada por los demandados a lo largo de la relación contractual hasta que operara la ruptura de ella por parte de los accionantes. - Determinada la responsabilidad de los demandados corresponde ingresar al análisis de los rubros solicitados, Se condena al reclamo por consecuencias extrapatrimoniales en la suma de $ 800.000 para cada uno de los actores, por pérdida de valor de reventa en la suma U$$ 20.000 y en la suma de $36.000 por gastos psicológicos.

II.- ACTUACIÓN EN ESTA INSTANCIA.

a) Agravios de los recurrentes.

La quejosa sostiene que la resolución que se recurre lesiona el derecho de defensa por ser arbitraria, en virtud de las siguientes razones:

i) Refiere que la sentencia se equivocó al interpretar el caso, al asumir que la demanda de la actora se basaba en el incumplimiento de un contrato para desarrollar un "barrio cerrado", ya que no existió tal compromiso en base a la prueba incorporada. En el contrato de reserva de compra se menciona una fracción de terreno y un porcentaje sobre un callejón, sin hacer referencia a un barrio cerrado. Los planos del terreno de 2011 y 2013, que forman parte de este acuerdo precontractual, tampoco mencionan un proyecto de este tipo. En el mutuo con escritura de garantía hipotecaria, vinculada al crédito para la compra y construcción, no se hace alusión a un barrio cerrado ni a obras de urbanización. El recurrente enfatiza que estos contratos estaban interconectados y que la inexistencia de un "barrio cerrado" afectó la obtención del crédito. Refiere que al vender la propiedad no se menciona que estuviera ubicada en un barrio cerrado. Esta venta posterior confirma, que la intención original de las partes no era la de adquirir o vender un lote en un "barrio cerrado", sino simplemente una fracción de terreno con un porcentaje sobre un pasillo comunero. Agrega que no hubo un contrato de adhesión, lo que significa que las partes actuaron con libre voluntad y sin que existiera una posición dominante por parte de los vendedores. Refiere que toda esta prueba instrumental, omitida obra como antecedentes de la que fuera la escritura de venta misma donde se inserta un reglamento, es el conjunto formador de lo que las partes quisieron y acordaron celebrar en acuerdo que tuvo un comienzo con la reserva y un final con la compraventa inmobiliaria y allí, se agotó o consumió el contrato que las partes celebraron ii) Se agravia de la errónea interpretación del derecho ya que el contrato de compraventa celebrado, cumplido y totalmente agotado fue reglado en todo su itinerario bajo el imperio del Código Civil Argentino hoy derogado y se transformó en un derecho real de dominio perfecto, individual y exclusivo. Expresa que si los actores se encontraban amenazados en su seguridad por la falta de cerramiento, de belleza por la falta de ornato, de categoría por falta de un pórtico, el camino que debía transcurrir no era intentar obligar al vendedor para que integrara su fracción y porción adquiridas, con dichas obras o endilgarle falta de provisión de agua que no le corresponde y mucho menos presionar para obligarlo a seguir vendiendo fracciones de terrenos pues, las existentes tenían titulares dominiales sino, ocurrir por la vía que correspondía a ese fin que era regularizar o adecuar el instrumento por el que ellos creían que debían integrarse esas obras faltantes y de allí en más, titularizando su derecho real especial dentro del derecho real especial de propiedad horizontal, hacer cumplir aquéllas obligaciones que en común, les correspondían. iii) Refiere que resulta arbitrario no analizar el hecho sobreviniente de venta del inmueble a los fines de la presente causa. Tenerlo en cuenta para el valor del inmuebles a los efectos de estimar el resarcimiento y no tenerlo en cuenta para desentrañar el verdadero sentido, extensión y comprensión del iter contractual desde sus actividades preliminares con la reserva de compra y hasta su desprendimiento con la venta. iv) Se agravia del trato que se le dio a la prescripción y el considerar a las obligaciones como de plazo indeterminado. Entiende que dichas obligaciones existían desde la fecha del contrato y que la prescripción debía comenzar a correr desde ese momento, aplicando el plazo genérico de 10 años del antiguo Código Civil (art. 4023 C.C.). Refiere que la interpretación de alzada abre la puerta a que los compradores, amparados por el derecho del consumidor, reclamen daños y perjuicios de forma indefinida, mucho tiempo después de que el contrato se celebró, lo que podría llevar a un abuso del derecho. Además, se detalla la correcta aplicación del Código Civil y Comercial, señalando que las nuevas leyes no deberían afectar contratos ya consumados bajo la ley anterior (principio de irretroactividad). Advierte sobre los peligros que una interpretación tan flexible de la prescripción podría tener para los pequeños propietarios y productores rurales de Mendoza, quienes, al vender sus tierras en fracciones, podrían enfrentar litigios similares y ver en riesgo su patrimonio debido a reclamos tardíos y oportunistas. b) Contestación de los recurridos. Solicitan el rechazo del recurso extraordinario ya que reiteran que no asumieron una obligación de desarrollar un barrio privado, sin una crítica adecuada a la interpretación del reglamento y diversas circunstancias señaladas que permitieran revisar la decisión. Refiere que no puede ofrecer el recurrente la escritura como prueba documental de la venta del inmueble realizada el 29.12.2023. Endilga mala fe y pretende darle efectos interpretaciones personales a esa operación, tales como la falta de inclusión de las restricciones al dominio o bien el precio que surge de la misma. Se opone a la incorporación de esta nueva prueba por ser novedosa, y no debe ser admitida en esta instancia extraordinaria, ya que este tipo de recurso es de carácter excepcional y no es para incorporar nuevos hechos o pruebas que no fueron parte del proceso original. Ademas no se le ha dado la oportunidad de defenderse adecuadamente de las interpretaciones que hace el recurrente sobre la misma.

Refiere que el argumento es erróneo ya que el hecho de que no se mencionen las restricciones de dominio en la nueva escritura es irrelevante, ya que el contrato original fue resuelto parcialmente. Si los actores hubieran incluido esas restricciones, podrían haber incurrido en responsabilidad. Responde que no se equivoca la sentencia al rechazar la prescripción, ya que las obligaciones no tenían un plazo de cumplimiento fijo. Como el plazo no estaba determinado, la ley establece que debe ser fijado por un juez. La excepción a esta regla es si el cumplimiento de la obligación se vuelve imposible. En este caso, el plazo comienza a correr desde el momento en que se le comunica al vendedor que el cumplimiento es imposible (en este caso, 7 años después de la escritura, cuando el complejo no estaba terminado y sin agua potable). La sentencia se basó en el artículo 1088 del Código Civil y Comercial de la Nación, que prevé esta excepción, por lo que no es una decisión arbitraria. En cuanto a la diferencia de valor, refiere que la tasación del inmueble que se usó en la sentencia para determinar el monto del resarcimiento tiene en cuenta el valor de una vivienda en un barrio privado. Si la casa que sale 40 mil dólares costaría 67 mil en un barrio privado a tenor de la prueba rendida, entonces no hay razón de comparar con el precio de venta de su casa. Si se vendió barata es justamente en perjuicio de los actores y la pérdida de chance sería aun mayor. c) Dictamen de la Procuración General.

Entiende este Ministerio Público Fiscal que el Recurso Extraordinario Provincial incoado no debe prosperar. El recurso de inconstitucionalidad es un remedio excepcional ante hechos que la muestren manifiesta, contundente, no siendo procedente cuando sólo media una crítica o ante la mera discrepancia con el fallo impugnado, pues de lo contrario se haría de aquel una instancia ordinaria contraviniendo todo el sistema constitucional recursivo. Si bien la parte quejosa ha invocado diversas causales o subespecies de arbitrariedad, no ha evidenciado fehaciente ni suficientemente la configuración concreta, acabada y certera de ninguna.

III. LA CUESTION A RESOLVER

La cuestión a resolver consiste en determinar si resulta arbitrario o normativamente incorrecto el decisorio que, revocando el de la instancia anterior, hace lugar a la demanda por incumplimiento de contrato de desarrollo de un barrio cerrado y condena a los demandados al pago de daño moral y pérdida de valor de reventa. a) Principios liminares que rigen el Recurso Extraordinario Provincial. Cabe recordar que habiéndose planteado la arbitrariedad de la sentencia impugnada, conforme doctrina reiterada de este tribunal (LS 476-158; 400-143, entre muchos), la labor que motiva los presentes consistirá en verificar si el pronunciamiento contiene un grosero error de razonamiento, u omisión de prueba fundamental rendida en la causa, o cualquier otro vicio notorio y relevante que demuestre que la conclusión del tribunal no es compatible con las constancias objetivas de la causa, y en razón de ello, afecta derechos constitucionales del recurrente.

IV. SOLUCION AL CASO.

No se encuentra controvertido que las partes celebraron el 29.12.2014 un contrato de compraventa por el cual los demandados, Sr. Chionetti y Sra. Lena, transfirieron al Sr. Curri y a la Sra. Rodríguez una fracción de 514,91 mts2 ubicada en Buenos Vecinos n° 685 del Guaymallen, Mendoza. El inmueble se transfirió por escritura pública, se pagó el precio total convenido y se entregó la posesión del mismo. Se encuentran controvertidas las obligaciones que de dicho contrato surgirían respecto de la parte vendedora; mientras que ésta considera que se agotaron con la entrega del inmueble, la parte compradora entiende que además se había obligado a desarrollar un complejo cerrado con las tareas de urbanización que el mismo implica. La Cámara entendió, que de acuerdo a los términos en que quedó redactado el contrato, se encontraban acreditadas las obligaciones que los actores invocan como incumplidas por los demandados, cuales eran, el desarrollo inmobiliario y concluir con obras para cerrar y ornamentar el complejo denominado “Residencial Don Andrés”, agregando que las mismas son de plazo indeterminado y para que se produzca la mora del deudor, es preciso que éste sea interpelado y es a partir de allí que comienza el cómputo del plazo de la prescripción. Entiende que el inicio del cómputo del plazo de prescripción se produjo a partir de la carta documento que le hizo saber a los demandados la decisión de los actores sobre la resolución por incumplimiento, el día 05 de junio de 2021 y habiéndose interpuesto la demanda el 10 de mayo de 2022, consideró que la acción no estaba prescripta considerando aplicable el plazo de tres años del art. 2561 del C.C.C en el caso de daños derivados de la responsabilidad civil. Acreditado el incumplimiento analiza los rubros reclamados y condena al pago indemnizatorio. Los recurrentes tachan de arbitrario el fallo, porque tiene por ciertas obligaciones inexistentes, ya que no surge de la prueba incorporada que se hayan comprometido a llevar adelante el desarrollo de un complejo inmobiliario. Entienden que, de la lectura del contrato no surgían obligaciones de hacer a su cargo ni un plazo determinado para el cumplimiento de las mismas. Estos son los hechos y las pretensiones en virtud de las cuales el Tribunal debe resolver el recurso extraordinario incoado. Adelanto opinión en el sentido que acogeré la queja extraordinaria deducida, por los fundamentos que paso a analizar. a) Actos jurídicos celebrados entre las partes. Los hechos que he narrado en forma precedente, tienen su correlato en distintos actos jurídicos celebrados entre las partes, los que individualizaré y detallaré en orden cronológico a los fines de una mejor comprensión de las causas venidas en revisión. - En fecha 16.08.2014 se celebra una reserva de compra, la misma se encuentra agregada a fs. 168 del expediente digital traído como AEV, fue suscripta entre el matrimonio Curri - Rodríguez Sayanca, como parte compradora, y los titulares de dominio de la fracción como parte vendedora. El objeto del contrato consistió en la promesa de venta de un terreno identificado como Fracción 3, libre de mejoras, con una superficie de aproximadamente 514,91 m² según título, junto con el 7,15 % indiviso del pasillo común de indivisión forzosa que otorga salida a calle Buenos Vecinos. La parte compradora se obligó a abonar el precio total de $150.000 en el acto de la firma de la escritura, así como a hacerse cargo de todos los gastos y honorarios derivados de la operación, declarando además que recurriría a un crédito PROCREAR, lo cual podría afectar los plazos de escrituración. Por su parte, la parte vendedora se comprometió a otorgar la escritura pública en un plazo máximo de 90 días hábiles y a entregar la posesión del inmueble libre de ocupantes y con títulos perfectos, libres de gravámenes. Todo ello, supeditado a su aceptación expresa de la oferta, ya que la operación fue pactada “ad referéndum” de la conformidad de los titulares de dominio.

• El 29.12.2014 los actores juntamente con los demandados suscribieron una escritura de compraventa ( fs. 76 expediente digital) mediante la cual adquirieron una fracción de 514, 91 mts2, junto con el 7,15 % indiviso del pasillo común de indivisión forzosa que otorga salida a calle Buenos Vecinos, ubicado en el distrito Kilómetro 11 de Guaymallén. Los compradores declararon conocer y aceptar que la fracción que por este acto adquirieron no contaba con el servicio público de gas natural y, respecto a los servicios de agua potable y energía eléctrica, los mismos se encontraban sobre el Pasillo Común de Indivisión Forzosa, siendo por cuenta de los propietarios adquirentes la compra, conexión e instalación de los medidores y gabinetes correspondientes, trámites y costos de conexión con la Cooperativa “Corralcoop Cooperativa Limitada” y “Edemsa” y el pago sucesivo por dichos servicios, liberando a los vendedores y a la notaria autorizante de toda responsabilidad al respecto. También declararon que conocían, aceptaban, ratificaban en todos sus términos, y se obligaban a respetar y hacer respetar el Reglamento Interno de Convivencia y Edificación del Complejo, el que deberá ser parte integrante y necesaria de las futuras escrituras traslativas de dominio. En el mismo, se establecieron condiciones respecto a normas de convivencia y edificación.

b) La buena fe contractual. Aclarados los hechos y actos jurídicos ya detallados, tratándose de vínculos contractuales los que unieron a las partes, debe tenerse presente a los fines de la resolución de la presente causa que, tal como ha sostenido la ex Sala 1 en reiteradas oportunidades “los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender obrando con cuidado y previsión (art. 1198 del Código Civil)” (L.S. 423-081), (INSTITUTO DE EDUCACION SAN JORGE S.A. 25.02.2025) . Cualquiera sea la naturaleza del contrato celebrado (…), “deben mantenerse ciertos criterios generales relativos a que: 1) un acto jurídico debe ser interpretado en forma sistemática y coherente; 2) debe buscarse el sentido de la declaración de conformidad con las circunstancias del caso; 3) la buena fe constituye la regla rectora; 4) un elemento a tener en consideración es la conducta ulterior de las partes” (L.S. 350-018). Del mismo modo, “la interpretación integradora ha de tener en cuenta la regla de la buena fe. La buena fe implica comportarse como lo hace la gente honesta, con lealtad y rectitud. En el ámbito de las relaciones jurídicas nacidas de negocios jurídicos, rige el concepto de buena fe, lealtad objetiva, que impone el deber de actuar con lealtad y rectitud tanto en las tratativas anteriores al negocio, cuanto en su celebración, interpretación y ejecución. Nuestra jurisprudencia ha sentado firmemente la regla según la cual la buena fe constituye la regla primaria de interpretación de los negocios jurídicos. La interpretación debe tener como objetivo que se cumpla, sin distorsiones, la finalidad económica perseguida por las partes al celebrar el negocio. El negocio jurídico debe interpretarse teniendo en cuenta que constituye un todo, lo que significa que las palabras y sus cláusulas no pueden ser consideradas aisladamente, sino dentro del contexto general (Conf. RIVERA, Julio César, “Instituciones de Derecho Civil - Parte General”, T-II, págs. 573/576; Bs. As. Abeledo Perrot, julio 1993)” (citados por esta Sala en L.S. 436-068, 05/03/2012). c) Análisis del caso concreto.

Los actores señalan que los demandados, como empresa desarrolladora, solo han vendido un lote y han incumplido con la obligación de efectuar el desarrollo inmobiliario prometido. Reclaman daños derivados del incumplimiento parcial del contrato, en especial la falta de desarrollo urbanístico comprometida. Antes de entrar en el análisis de fondo, resulta imprescindible establecer el orden lógico en el que se abordarán las pretensiones y defensas esgrimidas por las partes. En primer término, debe establecerse si la obligación que se le imputa a la parte demandada existe en los términos del contrato o de la ley. La ausencia de la obligación torna estéril cualquier análisis ulterior. Solo en caso de que se determine la existencia de la obligación, se procederá a analizar la defensa de prescripción opuesta por la parte demandada y finalmente, y únicamente si la obligación existe y no se encuentra prescripta, se analizará si la parte demandada ha incurrido en el incumplimiento de la misma, lo que daría lugar, en su caso, a las consecuencias indemnizatorias o resolutorias que se reclaman.

Cabe agregar, que previo a abordar la cuestión del aludido incumplimiento o lo referido a la normativa aplicable, resulta fundamental establecer la verdadera naturaleza jurídica de la relación entablada entre las partes. La correcta dilucidación de este punto resulta decisiva, puesto que condiciona el marco normativo aplicable. Debemos determinar si los hechos y la documentación contractual revelan una compraventa inmobiliaria entre particulares o si, por el contrario, nos encontramos ante la figura de un desarrollo o proyecto inmobiliario donde la parte vendedora revistió el carácter de proveedor profesional y el comprador, el de consumidor, bajo el alcance de la Ley de Defensa del Consumidor. Para ello, es necesario analizar la prueba con la máxima rigurosidad, atendiendo a pautas objetivas tales como: la complejidad de la operación, la existencia de una estructura necesaria para su desarrollo (por ejemplo, gestión de servicios o infraestructura, la oferta pública), la naturaleza de los bienes ofrecidos y si el vendedor demostró poseer un saber especial o carácter profesional en la materia. Solo si de este análisis surge acreditada la configuración de una relación de consumo, será viable ingresar al estudio de los agravios fundados en la legislación protectoria del consumidor; de lo contrario, el conflicto deberá resolverse únicamente bajo las normas del derecho civil y comercial. De las constancias de autos surge que el día 16.08.2014 las partes suscribieron un documento denominado “oferta de compra”, cuya finalidad primordial fue permitir a los actores someter a aprobación la documentación exigida por el programa PROCREAR para la obtención del crédito hipotecario destinado a la adquisición del terreno y posterior construcción de su vivienda. Dicho instrumento no contenía condición, restricción ni obligación alguna vinculada a la ejecución de un emprendimiento inmobiliario por parte del Sr. Chionetti o la Sra. Lena, limitándose a instrumentar la voluntad de compra y venta de una fracción determinada. De la lectura integral de la escritura y de la oferta de compra, interpretadas conforme el principio de conservación del contrato (arts. 961, 1061, 1063 y ccdtes. CcyCN), se desprende que la única obligación esencial del vendedor fue la transmisión del dominio y la entrega de la posesión del inmueble, con la inclusión de las cargas y restricciones emanadas del reglamento. En ningún momento se asumió obligación de realizar un “desarrollo inmobiliario” ni de garantizar la venta futura de otras fracciones. El carácter “momentáneo” de la administración ejercida por el Sr. Chionetti no puede extenderse, sin base contractual expresa, a una obligación de urbanización o de obra, sino que responde a una forma provisoria de organización hasta la conformación del consorcio de copropietarios. Es crucial resaltar que la propia escritura de compraventa establece de forma inequívoca la naturaleza de la transacción y las responsabilidades asumidas. En efecto, el documento no solo omite cualquier obligación del vendedor de actuar como un desarrollador inmobiliario, sino que, por el contrario, confirma expresamente que la gestión y costo de los servicios son a cargo exclusivo de los compradores. Así, el artículo cuarto es terminante al declarar que son los propietarios adquirentes quienes se responsabilizan por la "compra, conexión e instalación de los medidores y gabinetes correspondientes, trámites y costos de conexión" con las prestatarias ("Corralcoop Cooperativa Limitada" y "Edemsa"), liberando a los vendedores de "toda responsabilidad al respecto". Por consiguiente, la existencia de un desarrollo inmobiliario no fue parte del acuerdo, y la gestión de los servicios de agua y energía eléctrica fue contractualmente delegada y aceptada por la parte compradora. Las declaraciones testimoniales del Sr. Herrera, corredor inmobiliario y del agrimensor a cargo del proyecto son clave para entender la naturaleza de la subdivisión de la propiedad. Ambos testigos coincidieron en que se trataba de un fraccionamiento, diferenciándolo de un loteo o de un desarrollo inmobiliario mayor. El Señor Herrera, corredor inmobiliario de la zona, declaró que no tenía conocimiento de la existencia de un "Complejo o Barrio San Andrés", a pesar de estar familiarizado con otros barrios de la calle Buenos Vecinos. Este hecho es relevante, ya que la publicidad de proyectos inmobiliarios suele realizarse a través de medios gráficos y cartelería en la zona, algo que él no observó para este caso. Además, diferenció entre los términos fraccionamiento y loteo, explicando que un fraccionamiento se gestiona de forma directa, mientras que un loteo requiere la intervención y aprobación del Consejo de Loteos. El agrimensor contratado por los demandados para realizar el plano de mensura y subdivisión corroboró esta versión. Explicó que el proyecto inicial consistió en un fraccionamiento de cuatro lotes, más un quinto de mayor tamaño, el cual se proyectaba subdividir en el futuro, una vez que se instalaran los servicios. Sin embargo, este segundo fraccionamiento nunca se concretó. El agrimensor también confirmó que la Municipalidad solo solicitó la factibilidad de servicios (agua y luz) para aprobar el fraccionamiento, a diferencia de un loteo, que exige la instalación completa de los servicios y la realización de obras de urbanización. Finalmente, añadió que no se colocaron carteles ni se hizo publicidad alguna en la zona, lo cual respalda la idea de que no se trataba de un proyecto de desarrollo inmobiliario abierto al público. Cabe agregar que el Sr. Curri y la Sra. Rodriguez el 29.12.2023 vendieron el inmueble al Sr. Botella sin consignar en el mismo su pertenencia a un complejo inmobiliario. Teniendo en cuenta que los contratos deben interpretarse según la buena fe, la conducta posterior de las partes y las circunstancias de su celebración, advierto que en el caso, la voluntad negocial fue la compra de un lote individualizado, como medio para acceder al crédito PROCREAR y construir la vivienda unifamiliar del matrimonio actor. No se desprende de los textos contractuales que el vendedor se haya comprometido a desarrollar un loteo sometido a la Ley de Loteos, ni a realizar obras de infraestructura adicionales. Pretender ampliar el alcance de la obligación asumida por el vendedor, transformándola en una obligación de hacer (desarrollar un emprendimiento) donde sólo existió una obligación de dar (transferir dominio), implica contrariar el principio de interpretación restrictiva de las obligaciones (art. 955 CcyCN). En ese contexto general, en función de una interpretación integral de todos los actos jurídicos celebrados entre las partes y de los cuales surge la finalidad o intención perseguida en la negociación, conforme los principios que impone la buena fe contractual, asiste razón a la parte demandada, que no existía la obligación a su cargo de realizar un desarrollo inmobiliario, no habiendo en consecuencia incurrido en incumplimiento contractual. Por lo que, si mi voto resulta compartido por mis distinguidos colegas de Sala, corresponde hacer lugar al recurso extraordinario planteado y, en consecuencia, rechazar la pretensión de los actores. Así voto. Sobre la misma cuestión el Dr. MARIO DANIEL ADARO y la Dra. NORMA LILIANA LLATSER LOPEZ , adhieren al voto que antecede.

A LA SEGUNDA CUESTION DR. DALMIRO FABIÁN GARAY CUELI DIJO:

Situada esta Sala en posición de Cámara, corresponde analizar el agravio planteado al apelar por la parte actora respecto a la imposición de costas, punto que no fue específicamente tratado en la cuestión anterior y que no fue analizado por la Cámara por haber hecho lugar a la pretensión. La parte actora apela la imposición de costas argumentando que, al ser considerada consumidora, debe aplicarse el principio de eximición de costas. Este principio busca proteger al consumidor, que se encuentra en una posición de vulnerabilidad frente al proveedor de bienes o servicios, evitando que los costos del proceso judicial se conviertan en una barrera para acceder a la justicia. Los demandados señalaron que no correspondía la aplicación de las normas de consumo atento a que no ejercen de manera profesional actividad inmobiliaria. A los fines de analizar el planteo de la actora es necesario revisar la aplicación de las normas de defensa del consumidor por las instancias que me precedieron. Coincido con la doctrina que sostiene que la Ley de Defensa del Consumidor es aplicable en el ámbito inmobiliario cuando la persona o empresa que ofrece el bien cumple con la definición de proveedor. El proveedor es una persona física o jurídica que, de forma profesional, ofrece bienes o servicios inmobiliarios a un consumidor final. Este último adquiere el inmueble para su uso personal, familiar o como destino final, y no para un uso comercial o profesional posterior. La nota distintiva es la profesionalidad, lo que implica tener un conocimiento especializado o un grado de saber en el negocio inmobiliario. Este conocimiento le otorga una posición de superioridad frente al consumidor, lo que justifica la protección legal para el comprador. La profesionalidad no requiere que la actividad sea habitual; la ley argentina permite que sea ocasional. Asimismo se deben tener en cuentas ciertas conductas típicas que el proveedor realiza relacionadas con los inmuebles, tales como: diseño de proyectos, estudios de mercado, edificación de inmuebles, oferta, publicidad, y marketing de los bienes, actuar como una inmobiliaria profesional, que crean en el consumidor una expectativa de solvencia técnica y experiencia, lo cual es un factor relevante para la ley. La ley protege esta confianza, obligando al proveedor a cumplir con las promesas y expectativas generadas. (La fisonomía multiforme del proveedor en la relación de consumo inmobiliario. Japaze, Belén.Citas: TR LALEY AR/DOC/42/2023). Habiendo quedado acreditado que no existió incumplimiento de obligaciones por parte de los demandados, ya que no se habían obligado a realizar un desarrollo inmobiliario, teniendo en cuenta que los actores refirieron conocer de dicha venta por un tercero, sin uso de publicidad o cartelería por parte de los vendedores, no encuentro en la presente causa que le sea aplicable la Ley de Defensa del Consumidor. Los actores actuaron como meros vendedores de un lote perteneciente a un terreno familiar, no quedaron incluidas en esta operación actividades más complejas como el desarrollo urbanístico, la construcción o la promoción de un proyecto. Se trató de la venta de un bien de forma no profesional, sin intervención de una inmobiliaria. En estos casos, la relación no se considera de consumo porque el vendedor no tiene un saber especializado que lo ponga en una posición de superioridad frente al comprador. La venta es un acto aislado y no forma parte de una actividad económica organizada. Por las razones expuestas, corresponde confirmar la imposición de costas al vencido conforme el principio objetivo de la derrota. Así voto Sobre la misma cuestión el DR. MARIO DANIEL ADARO y la DRA. NORMA LILIANA LLATSER LOPEZ , adhieren al voto que antecede.

A LA TERCERA CUESTION EL DR. DALMIRO FABIÁN GARAY CUELI DIJO:

Atento el modo en que han sido resueltas las cuestiones que anteceden, las costas de la instancia extraordinaria deben imponerse a la parte recurrida vencida (arts. 35, 36 C.P.C.CyTM), en lo que se admite el recurso. Así voto. Sobre la misma cuestión el DR. MARIO DANIEL ADARO y la DRA. NORMA LILIANA LLATSER LOPEZ , adhieren al voto que antecede. Con lo que se dio por terminado el acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continuación se inserta:

S E N T E N C I A:

Mendoza, 17 de noviembre de 2025.

Y VISTOS:

Por el mérito que resulta del acuerdo precedente, la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, fallando en definitiva,

R E S U E L V E:

I.- Hacer lugar al Recurso Extraordinario Provincial interpuesto por Sr. Chionetti Mario Ignacio y Lena Angelica Ercilia, y en consecuencia revocar la sentencia dictada por la Quinta Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minas de la Primera Circunscripción Judicial en los autos n° 13-06867985-5/1, caratulada: “CHIONETTI MARIO IGNACIO Y OT. EN J° 13-06867985-5 (010305-57298) CURRI SERGIO JAVIER Y RODRIGUEZ SAYANCA ANDREA AMALIA POR SI Y E.R.D.S.H.M. CURRI RODRIGUEZ CIRO C/ CHIONETTI MARIO IGNACIO Y LENA ANGELICA ERCILIA P/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, en fecha 17-10-2025 la que quedará redactada de la siguiente forma: “I.- Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra de la sentencia de fecha 15.03.2024, la que en consecuencia se confirma”. “II.- Imponer las costas de Alzada a la parte apelante (art. 35 y 36 del CPCyT)”. “III.- Regular los honorarios correspondientes a los Dres. Yesica SOULE NAZIF, en la suma de pesos SESENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS ($ 64.500) y dólares TRES MIL (U$S 3000); y José Luis CORREA, en la suma de pesos CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO CINCUENTA ($ 45.150) y dólares DOS MIL CIEN (U$S 2.100) sin perjuicio de los honorarios complementarios y/o del IVA que pudiere corresponder (arts. 15 y 31 Ley 9131).”

II.- Imponer las costas de la instancia extraordinaria a la recurrida vencida. III.- Regular los honorarios profesionales devengados en la instancia extraordinaria a los Dres. Alberto SOULE, Yesica SOULE NAZIF, en la suma conjunta de pesos SESENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS ($ 64.500) y dólares TRES MIL (U$S 3.000) y José Luis CORREA, en la suma de pesos CUARENTA Y CINCO MIL CIENTO CINCUENTA ($ 45.150) y dólares DOS MIL CIEN (U$S 2.100), sin perjuicio de los honorarios complementarios que pudiere corresponder (arts. 15 Ley 9131).”.

NOTIFIQUESE.