Expte: 35.813

Fojas: 294

General Alvear, Mza., Abril 13 de 2.016.

                   AUTOS Y VISTOS: Estos autos N° 35.813 caratulados “LEIVA, JOSÉ JAVIER C/ SUÑIGA, CRISTOBAL P/ Prescripción Adquisitiva” de los que:

                   RESULTA: a) A fs. 23/25 de autos, se presenta el señor JOSÉ JAVIER LEIVA promoviendo formal demanda sumaria contra el señor CRISTOBAL SUÑIGA, tendiente a obtener el título supletorio del inmueble sito en calle Uspallata esquina Buenos Aires N° 902, del distrito Ciudad, departamento de General Alvear, provincia de Mendoza, de una superficie según título de 300,00 m2, y según mensura de 278,93 m2, inscripto en la Matrícula N° 1543/18, Asiento A-2, fecha 28.12.1977, Folio Real de General Alvear. Nomenclatura Catastral N° 18-01-05-0009-000004-0000-7. Padrón de rentas 68/42226-0 a nombre de Valentín Carrillo. Padrón municipal: 80674-1 a nombre de Valentín Carrillo. Derecho de riego: no tiene. No tiene pozo. Manifiesta que adquirió mediante boleto de compra venta al señor Tobio en el mes de octubre de 1979, que desde esa fecha ejerce la posesión del inmueble en forma quieta, pacífica, pública e ininterrumpida; que ha realizado mejoras, limpieza, mantenimiento, cierres perimetrales y demás adelantos; que dicho inmueble es un lote baldío donde funcionó un negocio de chacarita. Ofrece pruebas, funda en derecho, y peticiona que se haga lugar a la demanda incoada, con costas. 

b) A fs. 27 de autos, se ordena librar oficio al Registro Público y Archivo Judicial de San Rafael, quien contesta a fs. 33/37 de autos donde consta que el inmueble se registra a nombre de CRISTÓBAL SUÑIGA. También se ordena librar oficio a la Dirección Provincial de Catastro quien contesta a fs. 99 de autos, informando que han tomado nota de la iniciación del presente proceso y que no existen superposiciones con el plano de mensura para título supletorio archivado al N° 18/17107.

c) A fs. 57/60 de autos se presenta el señor CRISTOBAL SUÑIGA negando todos y cada uno de los hechos que no sean de expreso reconocimiento en este responde. En especial niega: que el actor haya adquirido al señor Tobio el inmueble a usucapir en el mes de octubre del año 1979; que el actor ostente y/o tenga la posesión del inmueble a usucapir; que la actora haya ejercido y ejerza en forma quieta, pública, pacífica e ininterrumpida la posesión del bien. Relata que la verdad es que el señor CRITÓBAL SÚÑIGA adquirió la propiedad del inmueble en fecha 01.12.1977 por compra efectuada a Francisco Tobio y Matilde Escudero de Tobio; que en fecha 07.03.1980 Leiva y Suñiga celebraron un contrato de compraventa correspondiente al inmueble en cuestión y como consecuencia del incumplimiento por parte del señor Leiva en lo que respecta al pago del precio de la compraventa se inició una acción por resolución de contrato a través de los autos N° 12.565 caratulados “ZÚÑIGA, CRISTOBAL C/ JOSÉ LEIVA P/ ORDINARIO” en los cuales a fs. 87/90 se dicta sentencia haciendo lugar a la resolución y/o rescisión del contrato siendo confirmada esta sentencia a fs. 114/118 en el mes de junio de 1988; dice que inmediatamente de quedar firme la sentencia, el señor SÚÑIGA toma nuevamente posesión del bien, el señor LEIVA retiró ciertos elementos de su propiedad (chatarras) y desde esa fecha el señor SÚÑIGA ejerce el total dominio del inmueble, el cual se encuentra sin mejora alguna, solamente cercado por alambres perimetrales; que en su carácter de propietario se le notifican las boletas de pago de impuestos y/o servicios; manifiesta que el actor no ha acreditado acto posesorio alguno, no ha aportado prueba que acredite el pago de los impuestos y no ha efectuado ningún acto posesorio; que solamente unos meses antes de interponer la demanda, en forma abusiva, se presenta y paga ante el municipio boletas de pago de servicios y tasas municipales. Impugna la instrumental ofrecida. Ofrece prueba, funda en derecho y solicita al resolver se rechace la demanda incoada contra el señor Cristobal Suñiga, con costas.

d) A fs. 65/67 de autos, la actora contesta el traslado de la contestación efectuada por el demandado expresando que si bien es cierta la existencia de los autos N° 12.565 solicitó en fecha 25.03.2014 se declare formalmente la prescripción de la sentencia obrante a fs. 87/90 y 114/118 y vta. por haber transcurrido en exceso el plazo de prescripción previsto por la ley (10 años); que el demandado en el contrato de compraventa de fecha 07.03.1980, que acompañó en los autos N° 12.565, entregó la posesión del inmueble al señor Leiva; que no es cierto que Suñiga, luego de la sentencia dictada en la causa hubiere retomado inmediatamente la posesión del inmueble; que desde el año 1979 se encuentra en posesión real y efectiva del inmueble habiendo funcionado todo el tiempo en dicho predio un negocio de Chacarita; que el señor Suñiga hace más de 30 años no tiene la posesión del inmueble; que en el inmueble ha funcionado en forma pública y acceso al público un negocio de chacarita, donde en forma continua ingresaba gente a comprar materiales; que existe un reconocimiento público.

e) A fs. 68 de autos, se cita a la Provincia de Mendoza en la persona del señor Gobernador, al Fiscal de Estado y a la Municipalidad de General Alvear en la persona del Intendente Municipal.

El Poder Ejecutivo de la Provincia se hace parte a fs. 86 de autos, no formulando objeción a la procedencia de la acción por no afectar la misma intereses fiscales provinciales. Se hace parte, a fs. 95 de estos obrados, Fiscalía de Estado informando que no se afectan los intereses del Fisco Provincial por lo que no formula oposición a la demanda. La Municipalidad de General Alvear se hace parte a fs. 113 de autos, informando que no formula oposición a la petición de usucapión por no verse afectados intereses municipales.

f) A fs. 116 de autos se ordena correr traslado al Defensor Oficial en representación de los posibles interesados ausentes, quien contesta a fs. 117 de autos.

g) Ordenada la sustanciación de las pruebas (auto de fs. 124/125), se sustancian las mismas a fs. 126/260 de autos.

h) Puestos los autos a la oficina para alegar (decreto de fs. 264), a fs. 268 de autos alega el Defensor Oficial, a fs. 270/273 de estos obrados lo cumplimenta la actora y a fs. 275/285 y vta. alega el demandado. Queda así la causa en estado de sentencia, según llamamiento firme de fs. 290 de autos. Y,

CONSIDERANDO: I) Se define a la prescripción adquisitiva como el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa, por la posesión continuada durante todo el tiempo fijado por la ley .

Es un medio excepcional de adquirir el dominio, por cuanto importa la extinción del derecho de propiedad en cabeza de su anterior titular y, por ello, resulta necesario que quién pretende tal adquisición, acredite la posesión continua del inmueble durante 20 años, a título de dueño, con sujeción a las condiciones legales correspondientes.

La usucapión se justifica en diversas razones. Por un lado se considera la presunción de abandono de la cosa por parte de su propietario. Si bien el dominio es perpetuo y no se extingue por el no uso (Art. 2.510), la ley le adjudica la propiedad al nuevo poseedor cuando el dueño permanece inactivo y deja que otro aproveche de la cosa con la intención de adquirirla. Por otro lado hay razones económicas, ya que la ley se inclina por aquel que durante un tiempo importante la explotó económicamente, la hizo rendir, en desmedro de quien no mostró interés en la explotación. Esto interesa a toda la sociedad, si se recuerda que la propiedad tiene una función social .

II) Existe posesión toda vez que una persona, por sí o por otro, tiene una cosa bajo su poder, con la intención de someterla al ejercicio del derecho de propiedad.

Para que el poseedor pueda adquirir el derecho real en perjuicio de quien hasta ese momento era su dueño, debe probar su posesión. La prueba se concreta, esencialmente, en la demostración de haber realizado actos posesorios en el inmueble durante el tiempo requerido. La jurisprudencia es estricta en la valoración de la prueba si se tiene en cuenta que esta en juego el derecho de propiedad de quien hasta ese momento es el dueño.

II.a) En relación a la posesión, nuestro código establece: artículo 1908 del CCyC ‘ENUMERACIÓN’: “Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia”. Más específicamente el artículo 1909 ‘POSESIÓN’ es claro en establecer que: ”Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”.

Del análisis de estas disposiciones y concordantes surgen los elementos necesarios para que se configure la posesión requerida en la prescripción adquisitiva: 1) “corpus y ánimus domini”, o sea, comportándose como titular de un derecho real, (en los términos del art. 1909 del Cód. Civ.). 2) continua (art. 1900 del Cód. Civ.): esto es, la realización de actos posesorios en forma sucesiva y continuada. 3) Ostensible (art. 1900 del Cód. Civ.): o sea, conocida y 4) Transcurso del tiempo exigido por ley.

El artículo 1900 del CCyC exige que la posesión para prescribir deba ser ostensible y continua. Al respecto Alberto Bueres dice que “la calificación de la posesión como ostensible en lugar de pública, impone que la posesión sea conocida o pueda ser conocida por todos los terceros, o sea, también por los terceros interesados de buena fe” .

II.b) El art. 1928 del CCyC designa como actos posesorios sobre la cosa “su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga”. Se trata de una enumeración –meramente enunciativa, no taxativa- de actos sobre cosas inmuebles que el Código llama “posesorios”, ya que lo esencial para que uno o varios hechos puedan ser considerados tales es que hayan sido ejercidos con “animus domini”, haberse mantenido en forma ostensible y continua por el término que preceptúa la ley de fondo, es decir, que en la prescripción extraordinaria se necesita al menos veinte años, pudiendo ser mayor si la posesión fue suspendida o interrumpida por alguna causa.

III) El proceso sumario de prescripción adquisitiva de inmueble, tiene por objeto el logro de una declaración judicial que reconozca operada a favor del accionante la adquisición del dominio del bien en cuestión, como uno de los modos que la ley de fondo estatuye para adquirir el dominio de los inmuebles por la posesión continua de veinte años, con el ánimo de tener la cosa para sí, como así que ella reúna todos los caracteres que la ley exige.

A las reglas establecidas en los puntos anteriores, se suman otras de orden procedimental, que fluyen de la normativa específica que rige en la materia. Me refiero con esto a las disposiciones contenidas en los arts. 22 y cc.  de la ley 14.159 y 214 del C.P.C., que prevén los recaudos necesarios para el proceso que nos ocupa.

III.a) La ley 14.159 impone que el juicio en el que se persigue la adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos, se sustancie mediante contradictorio con el  titular registral del inmueble cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda, a la que también se sumará el plano de mensura suscripto por profesional, autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva y que en caso de que haya interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el representante legal de la Nación, de la Provincia o de

la Municipalidad a quien afecte la demanda.

En lo relativo a la materia probatoria, el art. 22 de dicha ley, en su inc. c), establece que se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial y que será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión.

En la interpretación del precepto en lo que refiere a la prueba testimonial, la doctrina y jurisprudencia no presentan fisuras. Así, por ejemplo, son reiterados los pronunciamientos que sostienen que "la prueba de la posesión a los fines de la adquisición del dominio por prescripción no puede fundarse exclusivamente en declaraciones testimoniales, pues es necesario que éstas se encuentren corroboradas por otras evidencias que formen con aquella una prueba compuesta" (Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala I, "Santamaría, Miguel A.", 26.05.1998, LLLitoral, 1999-112. Véase en este mismo sentido, en jurisprudencia local: Segunda Cámara de Apelaciones, autos N° 31.999 "Contardi Alicia Gladis c/ Amaya Avelino Reinaldo p/ prescripción adquisitiva", 19.09.2007; Quinta Cámara de Apelaciones, autos N° 10.523, "Sánchez, Jorge Ramón c/ Gob. de la Pcia. p/ prescripción adquisitiva", 04.06.2008; Tercera Cámara de Apelaciones, autos N° 26.749 "Buligovich, María Josefina Suc. Juan Crisóstomo Oviedo Bustos y ots. p/ prescripción adquisitiva", 17.10.2002. SCJM, autos N° 78.223, caratulados; "Patiri, Tito José en J. 35.108 Reconst. Expte. 93.454 Patiri, Tito y ot. p/ Título Supletorio s/ Inc. Cas.", fecha 30.05.2005. En doctrina: Alterini, Jorge Horacio, “La seguridad jurídica y las incertidumbres en la usucapión de inmuebles”, La Ley 02.07.08).

IV) La jurisprudencia es coincidente al establecer que el pretensor debe probar que ha poseído el inmueble usucapido con ánimo de dueño, que la posesión ha sido pública, pacífica, continúa e ininterrumpida y que todos esos caracteres han durado el tiempo exigido por la ley. Estos extremos deben acreditarse por el usucapiente mediante el aporte de una prueba plena y acabada .

Quién prescribe es propietario desde el momento que cumplió la posesión veinteañal, a diferencia del caso de la tradición o de actos “inter vivos” donde el dominio se adquiere desde la concurrencia de título y modo (escritura traslativa de dominio y tradición) y se perfecciona con la inscripción registral" (C.Fed. Mendoza, Sala A, 19.09.00, LA LEY Cuyo, 2001-452, citado en Highton, Elena I. y Areán, Beatriz A. "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación", T. 2, Ed. Hammurabi Bs. As., 2004, pág. 460).

V) TACHA A LOS TESTIGOS TOMÁS ESTEBAN FERNÁNDEZ Y NORMA BEATRIZ QUIROGA (fs. 156/158). La jurisprudencia ha dicho que: “En la tacha de un testigo, la eliminación de su testimonio como prueba válida, no sólo requiere de alguna presunción de amistad o connivencia con la parte que se vería beneficiada, sino de un acto positivo y palpable en las declaraciones que amerite silenciar tal prueba, bien porque el testigo admite tal interés en el resultado del proceso, bien porque sus declaraciones aparecen como manifiestamente teñidas de parcialidad o de falsedad y, como tales, no pueden ni deben ser seguidas por el juzgador a la hora de tomar su decisión.” Expte.: 10585 - MEGALUZ S.R.L. C/ PROVINCIA DE MENDOZA P/ D.Y P. Fecha: 14/04/2008 – SENTENCIA Tribunal: 5° CÁMARA EN LO CIVIL - PRIMERA CIRCUNSCRIPCIÓN; conforme a lo precedentemente citado, al cual el suscripto comparte dicho criterio y del análisis a las respuestas obtenidas de los testigos tachados, corresponde rechazar en todas sus partes las tachas formuladas (art. 199 C.P.C.).

VI) EL CASO DE AUTOS. Corresponde analizar si surgen acreditados los requisitos legales para poder usucapir, es decir, si ha probado, conforme la ley lo requiere, haber ejercido por sí o como continuadores de sus antecesores la posesión pública, pacífica e ininterrumpida, a título de dueño, durante el plazo legal correspondiente, sobre el inmueble que pretenden usucapir.

Al efecto de comprender mejor el caso bajo estudio, realizaré un relato cronológico de los hechos. El día 07.03.1980 entre el usucapiente y el demandado celebraron un contrato de compraventa sobre el inmueble objeto de la litis, lo que marca el inicio de la posesión “animus domini” del primero. Sin embargo, esa posesión a los tres años dejó de ser pacífica, habida cuenta de la demanda que interpuso el día 17.03.1983 el demandado por rescisión contractual, debido a la falta de pago del comprador.

Intertanto se resolvía dicha demanda, el usucapiente alambró perimetralmente y comenzó en 1984 una explotación comercial (chacarita) en el inmueble, la que se extendió en el tiempo hasta 1997, según consta en la documentación aportada como prueba por el usucapiente. El certificado municipal en el que la municipalidad manifiesta que aún está inscripto como negocio no puede ser tenido como válido pues el lote actualmente está en estado de abandono.

Mientras esta explotación comercial subsistía, el 13.03.1987 recayó sentencia rescindiendo el contrato de compraventa, la que fue confirmada por la Cámara de Apelaciones el 14.06.1988, ordenando a las partes a restituirse mutuamente lo entregado en el plazo de diez días, es decir que el usucapiente debía entregar el inmueble y el demandado las sumas de dinero recibidas como parte de pago, que ascendían a cuarenta mil australes, según determinación monetaria realizada el 22.03.1989 (fs. 122 de autos n° 12.565 caratulados “ZUÑIGA CRISTÓBAL C/ JOSE LEIVA P/ORDINARIO” que tengo a la vista para dictar sentencia.

Como consecuencia de lo resuelto, el usucapiente, el 30.03.1992 traba embargo sobre el inmueble por la suma que debía recibir del señor Cristobal Zúñiga, que en ese momento eran cuatro mil pesos (ver fs. 128/130 de autos n° 12.565 caratulados “ZUÑIGA CRISTÓBAL C/ JOSE LEIVA P/ORDINARIO”), lo que exterioriza el reconocimiento de la propiedad del inmueble en cabeza de otra persona, es decir del señor Zúñiga. Cabe aclarar que lo hizo sin hacer efectiva la entrega del inmueble, ya que como se dijo anteriormente, subsistía la explotación comercial (chacarita) que duró hasta 1997.

El usucapiente no acreditó que luego de que la explotación comercial cesara haya realizado actos posesorios, habida cuenta que el lote es un baldío en estado de abandono; que su domicilio es en otro inmueble –en la calle Chacabuco n° 225, General Alvear, Mendoza-;  lo manifestado por los testigos que él mismo ofreciera: Carlos Yanten (fs. 147/148) y Lindor Ricardo Bustamante (fs. 149/150).

La impugnación formulada por la demandada a la prueba instrumental, no obsta a que ella pueda ser tenida en cuenta, pues prueba el funcionamiento de la explotación comercial al concordar con lo manifestado en las declaraciones testimoniales.

Resulta llamativo también la fecha de mensura (06.06.2011) y cuya aprobación fue el 02.07.2012, consignando además que el domicilio del actor es Chacabuco 225 Ciudad de General Alvear, Mendoza y el inmueble objeto de la litis se ubica en calle Uspallata esquina Buenos Aires N° 902, departamento de General Alvear, provincia de Mendoza.

Respecto de los comprobantes de pagos de municipalidad acompañados a fs. 6/8, los mismos son de muy reciente fecha, y concordantes con la de la fecha de mensura, lo que corrobora que recién en el año 2011 el actor se nutre de documentación fiscal para promover la causa.

Consecuentemente, de todo este análisis, surge que el actor no obstante el incidente de prescripción de la ejecución de la sentencia en autos n° 12.565 caratulados “ZUÑIGA CRISTÓBAL C/ JOSE LEIVA P/ORDINARIO”, no acreditó (art. 179 C.P.C.) los extremos necesarios para prescribir, razón por la cual la demanda debe ser rechazada en todas sus partes.

VII) COSTAS. Las costas se imponen al actor por resultar vencido (art. 36 del C.P.C.).

VIII) HONORARIOS. La regulación de los honorarios se difiere hasta tanto existan en autos pautas económicas a tal fin.

Por lo expuesto y normas legales citadas:

          RESUELVO: 1º) Rechazar en todas sus partes la demanda interpuesta por el señor José Javier LEIVA a fs. 23/25 de autos.

          2°) Imponer las costas al señor José Javier LEIVA por resultar vencido.

3º) Posponer la regulación de honorarios hasta que existan en autos pautas económicas a tal fin.   

          NOTIFÍQUESE POR CEDULA Y EN EL EXPEDIENTE AL DEFENSOR OFICIAL

Fdo: Dr. José Saponara - Juez