1º Juz. Civil
Expte: 55.354
Fojas: 170
AUTOS N MARZONETTO MARÍA ISABEL Y MARZONETTO BLANCA ANGÁLICA C/VALENTIN GURRERA P/REIVINDICACIÓN "
Gral. San Martin, Mza., 24 de Febrero de 2.017
VISTOS: Los arriba intitulados en estado de resolver y de los que,
RESULTA:
1) Que a fs. 19/21 comparecen las Sras. María Isabel Marzonetto y Blanca Angélica Marzonetto promoviendo acción reivindicatoria en contra de Valentin Gurrera. Invocan que son titulares registrales en condominio y partes iguales del inmueble sito en Viamonte 72 de la Ciudad de San Martín, constante de una superficie de 540,73 m2, inscripto en el Asiento A-1 y B-1, matrícula 158951 del Folio Real. Explican que la nuda propiedad fue adquirida por donación efectuada a su favor por Narciso Galleguillo, en fecha 29/11/2000, mediante escritura de donación con reserva de usufructo N°90, ante el escribano Moscetta. Que el inmueble se encontraba gravado con reserva de usufructo vitalicio a favor del donante, quien falleció el 23/07/2002 y su cónyuge, Rosa Amelia Soriano, fallecida el 11/12/2000. Describe que en el inmueble existía una casa habitación en el sector sur, con frente a calle Viamonte; en el norte un galpón destinado a taller mecánico de 150 m2 aproximadamente (10 por 15 mts.), con frente a calle Viamonte también y sobre el oeste, un galpón interno, sin frente a calle Viamonte. Relata que la casa habitación y galpón interno se encuentran ocupados por la Sra. Blanca Angélica Marzonetto desde la muerte del donante. Refiere que el objeto del proceso es la reivindicación del galpón destinado a taller con frente a calle Viamonte, ocupado por el Sr. Gurrera. Que el demandado reside en una vivienda situada hacia el norte del galpón con frente a calle Viamonte N°80. Que por cuestiones humanitarias se permitió que el demandado siguiera ocupando el galpón . Que luego de reiterados reclamos en fecha 21/02/2014 enviaron carta documento solicitando la desocupación y entrega del inmueble. Que en fecha 13/03/2014 el Sr. Gurrera contesta la carta documento enviada invocando ser poseedor animus domini del inmueble. Niega que el demandado haya efectuado actos posesorios. Ofrecen pruebas. Fundan en derecho.
2) Que a fs. 35/37 comparece el demandado a contestar demanda. Formula una negativa general y una serie de negativas particulares. Explica que en el año 1990 recibió verbalmente de Narciso Galleguillo la tenencia de la heredad, con el destino de abrir una agencia de autos. Refiere que en año 1993 comienza a realizar actos posesorios como reparaciones, mantenimiento, instalaciones, pagar impuestos y tasas que gravan el inmueble. Interpone excepción previa de prescripción. Indica que los actos fueron realizados en forma pacífica, pública, sin abuso de confianza. Ofrece pruebas. Funda en derecho.
3) Que a fs. 40 contesta defensa de prescripción la actora. Formula negativa general y una serie de negativas específicas. Sostiene que el demandado no ha ejercido la posesión que invoca. Que las actoras han efectuado los actos posesorios correspondientes a su status jurídico como propietarios. Que la fracción de terreno que se niega a restituir la demandada es parte integrante y unida al inmueble de las actoras y salvo el medidor de luz comparten todas las instalaciones y servicios. Que las presuntas reparaciones, mantenimientos e instalaciones no constituyen actos posesorios sino meramente conservatorios. Agrega que la posesión que detentan las actoras es anterior a la pretendida posesión y surge un perfecto eslabonamiento de títulos desde sus orígenes hasta llegar a las actoras. Solicita el rechazo de la defensa de prescripción.
4) A fs. 46 se dicta auto de sustanciación de la prueba. Que a fs. 83 se rechaza la excepción de prescripción por cuestiones formales, atento a no corresponder su planteo como excepción previa. A fs. 164/168 se agregan los alegatos de las partes. A fs. 152/153 se llaman autos para sentencia.
CONSIDERANDO:
1- ACLARACIÓN PRELIMINAR. NORMATIVA APLICABLE:
Que atento a que el nuevo Código Civil y Comercial se encuentra vigente desde el 01/08/2015, el caso se encuentra subsumido dentro del principio general dispuesto por el art. 7 del C.P.C.
2- ACCIÓN REIVINDICATORIA- CONCEPTUALIZACIÓN:
El art. 2758 del Código Civil define la acción de reivindicación como la que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión la reclama y la reivindica contra aquel que se encuentra en posesión de ella.
LEGITIMACIÓN ACTIVA y PASIVA:
En cuanto a la legitimación sustancial activa, la doctrina siguiendo los lineamientos del Código Civil es conteste en afirmar que la acción promovida le corresponde a todos los titulares de derechos reales que se ejercen por medio de la posesión dentro de las cuales encontramos al derecho de dominio (Cfr. Marina Mariani de Vidal, Curso de Derechos Reales, pág. 359, edit. Zavalía).
Conforme a la interpretación dada por calificada doctrina y jurisprudencia, quien pretende la propiedad también se encuentra legitimado para iniciar la acción contra quien resista esa pretensión alegando ser el propietario o rehusando la entrega de la cosa; así se ha dicho que la acción es la que tiene el propietario que no posee frente al poseedor que no es propietario (Néstor Jorge Musto, "Derechos reales", Tomo IV, pág. 322).
En nuestro sistema legal, el derecho real de dominio se adquiere con el concurso del "título" y "modo"; éste último se cumple mediante la "tradición" de la cosa, la que en el caso de inmuebles, se realiza en las formas descriptas en los arts. 2379 y 2380 del Código Civil.
En autos, el título invocado por la actora ha sido suficientemente probado con la copia de la escritura de donación y constitución de usufructo N°90, pasada ante el escribano Aldo A. Moscetta, de fecha 29/11/2000, por la cual el Sr. Narciso Galleguillo con el asentimiento conyugal de la Sra. Rosa Amelia Soriano transfiere a las Sras. María Isabel Marzonetto y Blanca Angélica Marzonetto en condominio y por partes iguales el inmueble con edificio formado por tres títulos que por estar unidos forman un solo cuerpo, ubicado en la Ciudad de General San Martín, frente a calle Viamonte 72 y constante su terreno de una superficie unificada de 540,73 mts 2.; inscripto en el Registro de la Propiedad al número 12542, folio 749, Tomo 66 A; número 8130, folio 134, tomo 52 par y número 16007, folio 329, tomo 66D de San Martín.
Por su parte, a fs. 12/14 obra constancia de la matrícula 158951 del Folio Real, del inmueble objeto del proceso, el que se encuentra inscripto a nombre de las actoras, con usufructo vitalicio y gratuito a favor de los Sres. Narciso Galleguillo y Rosa Amelia Soriano.
A fs. 15 y 16 obran actas de defunción de los Sres. Narciso Galleguillo y Rosa Amelia Soriano, de fechas 23/07/2002 y 11/12/2000, respectivamente, con lo que quedó perfeccionado el dominio en cabeza de las donatarias.
Respecto al modo, es decir, la tradición, la demandada invoca como defensa la inexistencia de posesión ejercida por la actora sobre el inmueble reivindicado.
Ahora, "hay consenso doctrinal (con excepción de Salvat) y jurisprudencial en que el actor le puede agregar a su título el de sus antecesores, hasta llegar a una época anterior a la posesión del reivindicado. Es decir, el actor le puede agregar al título inmediato, que fija su derecho, los títulos de sus antecesores hasta arribar a una fecha anterior a aquella en que comenzó dicha posesión, sin acreditar la suya propia. La posibilidad de acumular los títulos antecedentes que conforman la cadena dominial del actor, hasta uno que resulte anterior a la posesión del demandado, aun cuando el actor no haya tenido posesión del bien que reivindica, hace que esta interpretación del art. 2790 engaste perfecta y sistemáticamente en la doctrina que admite la acción reivindicatoria del adquirente a quien no se hizo tradición." Cfr. Comentario al art. 2789 y 2790 del C. C en "Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y concordado", Director Zannoni, Coordinadora Kemelmajer de Carlucci, Tomo 11, Ed. Astrea, 2.007, Pág. 944.
Si bien la acción del art. 2758 del Código Civil compete, en principio, al "propietario", lo que supone un derecho real de dominio perfeccionado con título y tradición y no obstante lo dispuesto por los art. 577 y 3265 del mismo cuerpo legal, ha sido reconocida la legitimación activa de los adquirentes con título suficiente a quienes no se les haya hecho esa tradición. Tal tendencia comenzó a perfilarse con el fallo dictado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación, en el año 1.899 (Fallos, 83.223) en el cual se afirmó que aunque el adquirente de la cosa no pudiese intentar la acción reivindicatoria como propietario, en los supuestos de falta de tradición, sí puede hacerlo ejercitando en su interés las acciones de su causante ya que la escritura de compraventa implica una cesión de acciones. (Papaño, Kiper, Dillon, Caus-se, "Derecho reales", Tomo III, págs. 93 y 94, Ed. Depalma, 1990). En otros pronunciamientos se admitió la legitimación activa en estos casos, fundado en que el comprador, visto como cesionario conforme a la tesis antes expuesta, actúa no como propietario de la cosa sino como procurador in rem suam, es decir, en virtud del poder que emana del título de adquisición (Fallos, 46-372). En el año 1958 en fallo plenario dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Capital Federal in re "Arcadini, Roque (suc.) v/ Manleca, Carlos" se reconoció la facultad del comprador a quien se le ha otorgado escritura traslativa de dominio de la cosa, a reivindicarla, aún cuando no exista tradición, considerando entre otros argumentos, que si el enajenante no se reserva ningún derecho sobre la cosa, debe entenderse que trasmite todas y cada una de las acciones que tenía respecto de la cosa y que la transmisión de la acción se encuentra ínsita por la naturaleza de la compraventa cuya finalidad es trasmitir la propiedad de lo vendido (aut. y op. cit, pág. 96). Nuestra jurisprudencia también ha sostenido este criterio al decidir que: "El adquirente del inmueble por escritura pública y sin tradición puede reivindicar a título propio en su carácter de cesionario implícito de la acción que tenía su vendedor o cedente" (CC1º, L.S. 152-291, 28-09-94). En otras palabras, se entiende que el vendedor no sólo trasmite el derecho de propiedad, sino todos los medios legales necesarios para hacer efectivo ese derecho, entre los cuales se encuentra la acción de reivindicación.
En tal sentido nuestras Cámaras locales han expuesto que "Cuando se ostenta por el reivindicante, título de los antecesores para deducir la acción reivindicatoria contra quien no opone título alguno, no es menester que al reivindicante se le haya hecho tradición de la cosa, pues le sirven para su acción la de sus antecesores en el título; y procede la reivindicación si el reivindicante presenta título de propiedad anterior a la posesión del demandado, y éste no exhibe título ni prueba haber adquirido por prescripción". (Expte.: 21515 - POLLINI DE HATHALLA, CLIDE NEVI Y OT. - HERMINIA CUENCA Reivindicación; 7/09/1994; 4° CÁMARA CIVIL; 1° C.J.; LS131 – 200).
Que atento a lo expuesto precedentemente y, habiendo reconocido el propio demandado que los anteriores propietarios le hicieron entrega a título precario de la cosa reivindicada, la que luego fue transferida a título de donación a las actoras, entiendo que se encuentran legitimadas las mismas para promover la acción, por lo que debe rechazarse la defensa que promueve el demandado en ese sentido.
Respecto a la legitimación pasiva del demandado, la posesión ejercida por el mismo sobre el inmueble ha quedado suficientemente acreditada con la prueba rendida en autos.
DEFENSA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA:
En el caso, además de invocar la demandada que la actora nunca estuvo en posesión del inmueble, interpone la defensa de prescripción adquisitiva.
Que "sabido es que la prescripción adquisitiva puede hacerse valer tanto a través de una acción como por vía de excepción, resultando este doble carril indiscutible de la segunda parte del artículo 24 de la Ley 14159, y el cumplimiento de la prescripción invocada como defensa depende de la posesión alegada que, por su parte, reposa sobre hechos que deben ser fehacientemente probados por el interesado. En la prescripción adquisitiva como excepción, no rige la norma a tenor de la cual es ineficaz, por sí sola, la prueba testimonial para acreditar la usucapión, no obstante lo cual es elemental que tal prueba debe ser fidedigna, completa y concluyente, sin que pueda dejar dudas sobre los hechos que autoricen a tener por cumplida la prescripción en trato, dado que presentando el reivindicante título de propiedad anterior a la posesión del demandado que no presenta título, se presume "iuris tantum" la propiedad y posesión de aquél." (Expte. 31590; TECNICAGUA S.A. - GERARDO GUINE Reivindicación; 03/03/1992; CUARTA CÁMARA CIVIL; - PRIMERA Circunscripción; LS123 – 203).
La prueba arrimada por el demandado es insuficiente a los fines de probar la posesión invocada, durante más de veinte años y con el carácter de pública, pacífica, continua e ininterrumpida.
De los propios dichos del demandado, en acta de inspección practicada a fs. 53, surge que el mismo ocupa el inmueble en carácter de inquilino para la venta de automotores.
Por su parte, los comprobantes de pago de servicio Municipal obrante a fs. 28 y de energía eléctrica obrantes a fs. 29/33, que acompaña el demandado, no resultan prueba idónea a fin probar la defensa que promueve.
Además, es ampliamente sabido que los pagos de servicios, son obligaciones a cargo de los tenedores precarios de inmuebles por lo que no son aptos para probar la posesión a título de dueño.
En el mejor de los casos, sólo servirían como prueba del animus más no del corpus posesorio.
Además de lo que vengo diciendo, los testimonios obrantes en autos no son idóneos para arribar a una conclusión distinta.
El testimonio obrante a fs. 70 resulta impreciso por cuanto sólo afirma el testigo que puede ser que el carácter de la ocupación haya sido como poseedor (en la primera ampliación) más en ningún momento aclara que esa ocupación haya sido a título de dueño.
El testigo a fs. 71, expresamente refiere que el Sr. Gurrera no ocupa como propietario el inmueble (primera ampliación); que sólo sabe que lo ocupa desde hace muchos años; que como veinte años mas o menos (segunda ampliación).
Que a fs. 25/27 obran tres boletos de compraventa, ofrecidos como prueba por el demandado, los que atento a que no se encuentran con el sellado fiscal respectivo, por incumplimiento al emplazamiento para el pago de los mismos, no serán objeto de valoración como prueba.
Por todo lo dicho, no habiéndose acreditado que la posesión ejercida sobre el inmueble haya cumplido con los requisitos legales exigidos para usucapir, corresponde rechazar la defensa de prescripción adquisitiva promovida por los mismos.
3- COSTAS:
Con respecto a las costas, dado el modo en que se resuelve la cuestión, deben ser soportadas in totum por el demandado (art. 35 y 36 del C.P.C.).
Por todo lo expuesto, citas legales y lo dis¬puesto en los arts. 164 y siguientes del C.P.C.,
RESUELVO:
I- Hacer lugar a la demanda de reivindicación promovida por María Isabel Marzonetto y Blanca Angélica Marzonetto en contra de Valentín Gurrera, condenando a este último a restituir a las actoras la fracción del inmue¬ble de su propiedad, de mayor superficie, con frente a calle Viamonte 72 de la Ciudad de San Martín, Mendoza, consistente en un galpón ubicado hacia el norte de una superficie aproximada de diez por quince metros cuadrados, conforme se individualiza en la demanda, el que se encuentra inscripto en el Asiento A-1 y B-1, matrícula 158951 del Folio Real, en el plazo de VEINTE DÍAS de firme y ejecutoriada la presente, debiendo dejarlo libre de cosas y/u ocupantes y en estado que el reivindicante pueda entrar en su posesión, bajo aperci¬bi¬miento de realizarse su desocupación y procederse a su lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública y allanamiento de domicilio en caso necesario.
II- Imponer las costas al demandado vencido.
III- Diferir la regulación de honorarios hasta tanto obren en autos elementos suficientes a tal fin.
NOTIFIQUESE
Fdo: Dra. María Violeta Derimais - Juez