Expte: 53.438
Fojas: 123
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En la ciudad de Mendoza, a los 25 días del mes de febrero de
2019, se reúnen en la sala de acuerdos de esta Excelentísima Tercera Cámara de
Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario, los señores
jueces titulares de la misma Dres. Gustavo Alejandro Colotto y Sebastián
Márquez Lamená, y la Sra. Conjuez designada mediante acordada nº28.898, Dra.
Claudia Alicia Ambrosini, traen a deliberación para resolver en definitiva la
causa nº256198/256198, caratulada “Terruños de Aráoz c/Piazza, Alicia Estela
p/Ejecución de Expensas” originaria del Séptimo Juzgado de Paz Letrado de la
Primera Circunscripción Judicial, venida a esta instancia en virtud del recurso
de apelación interpuesto a fs.97 por el demandado contra la sentencia dictada a
fs.87/90 y auto aclaratorio de fs. 94.
Habiendo
quedado en estado la causa, se practicó el sorteo que determina el art. 140 del
Código Procesal Civil, arrojando el siguiente orden de votación: doctores
Ambrosini, Colotto y Márquez Lamená.
De
conformidad con lo dispuesto por el art. 160 de la Constitución de la
Provincia, se plantearon las siguientes cuestiones a resolver:
Primera:
¿es justa la sentencia apelada?
En su caso
¿qué pronunciamiento corresponde?
Segunda:
costas
Sobre
la primera cuestión, la Dra. Ambrosini dijo:
1.- La
sentencia recurrida: La sentencia dictada admitió parcialmente la demanda
interpuesta por Terruños de Aráoz condenando a la Sra. Alicia Estela Piazza a
pagar la suma de $108.557 correspondiente
al tramo octubre de 2014 a agosto de 2016(conforme modificación de
demanda de fs. 48) más intereses
legales, gastos y
costas y rechazó la demanda por $98.524, por el tramo comprendido entre
septiembre de 2016 y octubre de 2017.
Los
argumentos de la sentencia en relación a la condena a pagar la obligación
reclamada son los siguientes: consideró que el certificado de deuda presentado
constituye título hábil de acuerdo a la documentación acompañada. Sostuvo que
la accionada al adquirir su propiedad adhirió al reglamento interno del
conjunto residencial y que la actitud asumida implica una clara contradicción vinculada a la teoría de los actos
propios. Rechazó la excepción de inhabilidad
de título articulada por el demandado respecto a las expensas devengadas entre
octubre de 2013 y agosto de 2016. Fundó
su decisión en los arts. 228 bis C.P.C., 2075 y cc del Código Civil y Comercial
de la Nación.
2.-
Expresión de agravios del recurrente:
La
parte demandada expresa agravios a fs. 111/113 y su queja en contra del
decisorio de grado se funda, en los siguientes aspectos:
a) Error al
considerar que la actora ha cumplido con los requisitos reglamentarios para la
válida emisión del certificado de deuda: cuando ha omitido notificar
mensualmente la boleta consignando los rubros que integran el monto de expensas
y la proporcionalidad a pagar por cada propietario de acuerdo con la superficie
de lote de su propiedad y la total del barrio privado, así como el monto total
de expensas sobre el que se aplica dicha proporcionalidad de acuerdo a lo
establecido en los arts. 2,24 y 25 del reglamento;
b) Error al
considerar que su representada ha violado la Teoría de los actos propios:
cuando en realidad ha solicitado la correcta aplicación del reglamento.
Entiende que fue la parte actora quien intentó ejecutar las expensas ante el 3
Juzgado de Paz mediante la vía sumaria y luego contrariando sus anteriores
actos inició el juicio ejecutivo.
c) Error al asignar el carácter de título
ejecutivo y habilitar la vía ejecutiva prevista por el art.228 bis del C.P.C.
al certificado de deuda acompañado por la contraria: cuando el mismo carece del
carácter de título ejecutivo al haber sido expedido por un Barrio privado NO
sometido al régimen de Propiedad Horizontal.
A fs.
119 se ordena desglosar la contestación de agravios presentada
extemporáneamente por la parte actora.
3.- El
recurso de apelación:
El art.
137 del Código Procesal Civil, Comercial y Tributario de la Provincia de
Mendoza, establece en su inciso III) que “La expresión de agravios deberá ser
clara, crítica, precisa y concreta, puntualizando las causales de nulidad, si
las hubiere, y los errores en la apreciación de las pruebas o en el derecho
aplicado en la sentencia, refiriéndose a los considerandos impugnados, a los
medios de prueba analizados, y a las normas legales cuya aplicación se
discute…”.
Asimismo,
corresponde señalar que “a través del recurso de apelación, cabe la reparación de
cualquier error de juicio o de juzgamiento (error in iudicando), sea que él se
haya producido en la aplicación de las normas jurídicas (error in iure) o en la
apreciación de los hechos o valoración de la prueba (error in facto) y que es
también vía hábil para obtener la enmienda de los errores in procedendo.”
(Código Procesal Civil de Mendoza, Horacio C. Gianella, tomo I), pág. 990). Al
respecto explica el autor citado, que el recurso no importa un nuevo juicio
sino un juicio que se abre alrededor de la sentencia que se reputa injusta y
por lo tanto se limita a los puntos que se impugnan (pág.990) y, asimismo antes
de abordar el análisis del caso debo recordar que la Corte Suprema de Justicia
de la Nación tiene dicho que los Jueces no estamos obligados a analizar todos
los argumentos de las partes, sino tan sólo aquellos que sean concordantes y
posean relevancia para decidir el caso (Fallos 258:304; 262:222; 265:301; 272:
225, etc.).
Bajo
dichas pautas examinaré la expresión de agravios.
4.- La
solución:
4.1.-
Normativa aplicable. Algunas consideraciones en torno al crédito por expensas
comunes y el juicio ejecutivo. La sentencia hace lugar a la demanda ejecutiva
de un crédito por expensas comunes del barrio Terruños de Araoz contra el
propietario de uno de los inmuebles que forman parte del mismo( fracciones 19 y
D que conforman el lote F-8) por la suma de $108.557, correspondiente a los
meses de octubre de 2014 a agosto de 2016 inclusive.
4.1. a)
Previo a la sanción del Código Civil y Comercial se constataba la carencia de
un instrumento jurídico adecuado que diera base al entramado que surge de
emprendimientos inmobiliarios donde existen cargas comunes. Esta Cámara tiene
dicho con voto preopinante del Dr. Colotto, y bajo un profundo estudio del tema
que no pueden ser negados en la realidad, máxime cuando han sido autorizados a
su funcionamiento por los Municipios, su crecimiento en el gran Mendoza ha sido
geométricamente exponencial y los
derechos de cada uno de los actores de estos emprendimientos, sean propietarios
o administradores (consorcios, asociación, etc.) necesitan ser reconocidos para
mantener la paz social y la adecuada interrelación entre los que habitan en
tales emprendimientos .
“…como lo apunta la
doctrina este tipo de “conjuntos inmobiliarios” (dentro de los cuales se
incluyen a los barrios privados, barrios
cerrados, clubes de campo, country clubs, etc.) presentan ciertas
particularidades que es bueno ponerlas de resalto, tales como: a) existencia de
una pluralidad de inmuebles, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de
titulares, conectados entre sí a través de elementos, bienes y/o o servicios
comunes, y/o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos; para la
consecución y aseguramiento de los intereses comunes y particulares de los
partícipes; b) inescindible relación entre los sectores privativos y los
comunes; c) reglamento que regula la vida del conjunto; d) existencia de una
administración; a veces una persona jurídica, que presta los servicios, toma
las decisiones que hacen al conjunto inmobiliario, representa a los
propietarios frente a los organismos públicos o personas privadas y e) expensas
comunes: resultando que dicha
administración cobra los gastos de mantenimiento y conservación del
complejo y f) independientemente de su causa generadora o su destino (Pujol de
Zizzias, Irene - Linares de Urrutigoity, Martha
: Barrios privados y otros
conjuntos inmobiliarios en Mendoza. "¿Son útiles las soluciones de Buenos
Aires en Mendoza?" - Publicado en: LL Gran Cuyo 2008 (mayo), 313). Como
bien lo destacan las autoras referidas el problema esencial que existía era la
carencia de una ley nacional de fondo que previera el universo de relaciones
que generan dichos emprendimientos urbanísticos y que no se encontraban
satisfechos ya con la ley 13.512 (propiedad horizontal), propugnando el dictado
de una ley especial o la ampliación de la referida ley PH o la creación de un
nuevo derecho real ad hoc. La Comisión de Reales en las XXII Jornadas de
Derecho Civil, concluyó: “El régimen legal de la propiedad horizontal es el que
guarda mayor afinidad para las formas coparticipativas de propiedad: clubes de
campo, barrios cerrados, parques industriales, centros de compra, clubes
náuticos, pueblos de chacras, viñas y demás urbanizaciones privadas. Debe
propugnarse una interpretación funcional y dinámica de la ley 13.512, adaptada
a los nuevos tiempos, que posibilite su aplicación a las mismas. En
consecuencia, es recomendable la derogación de las normas locales que impiden la
aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal a estos complejos y del acceso
registral de los reglamentos convencionales de estas urba-nizaciones, con
independencia de la configuración jurídica que hubiesen adoptado” (unanimidad)
(PUJOL DE ZIZZIAS, Irene. y LINARES DE URRUTIGOITY, MARTA, “Los complejos
urbanísticos privados: hacia una interpretación dinámica de la ley 13.512”, SJA
25/11/2009).
A ello debe
agregarse que en Mendoza se complica, puesto que al margen de carecer de una
ley provincial, tampoco resultarían eficaces las recetas porteñas (Régimen de
“Geodesia”: Ley de Uso del Suelo de la Provincia de Buenos Aires 9.812,
Decretos 9404/86 y 27/98 – sistema de vinculación a través de servidumbres
- o
Régimen de Propiedad Horizontal: Ley 13.512 y su Decreto reglamentario
18.734, Decretos de la Provincia de Buenos Aires 2489/63 y 947/04, por cuanto
en Mendoza está prohibido – art. 1° del Decreto de la Provincia de Mendoza
3300/79 y dec. 4903/84), por lo que la “solución mendocina”, ya tratando de
sortear a la ley de loteo nº 4.341, que no la prevé, ha tratado de imponerse
por ejemplo celebrando dichos complejos acuerdos con los Municipios respectivos
respecto de la categorización de las calles que comprenden el complejo y la
restricción de su uso, limitado a los habitantes de dicho barrio. Dichos
permisos, cuentan con la particularidad
de contener facultades para mantener las calles internas, las luminarias, la
prestación de servicios comunales, tales como limpieza y recolección de
residuos y esencialmente la habilitación para brindarle al complejo de
seguridad, entre otras, habilitando por consiguiente el Municipio respectivo el
cerramiento de dicho complejo, entendiéndose que tales convenios, si
reúnen los requisitos de fondo y forma
requeridos por la legislación respectiva, generarían derechos subjetivos a
favor de los particulares; que no pueden ser desconocidos unilateralmente (Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana;
"Clubes de Campo y barrios cerrados. Cerramiento y vías de circulación
internas", LA LEY, 2005-E, 1082. Conf. CNCom., sala A, 29/8/02 "Club
del Carmen SA c. Francote, L. E". y CNCiv., sala A, 2/06/89, "Mapuche
Country Club c. López de Marsetti, Hebe", LA LEY, 1990-C, 375).
Ya en
el ámbito del derecho a solicitar el cobro de los gastos de mantenimiento del
complejo urbanístico o expensas, contamos que ha sido común observar en el
ámbito nacional la aplicación de la ley 13.512 (crédito por expensas) a dichos
conjuntos inmobiliarios (ob. cit. ibídem, CCCom. de San Isidro, sala I
19/11/2002, Camino Real Asoc. C; C.Nac.; C.N.C., Sala H, "Las Brisas
Country Club; CNCom., sala B, 2003/05/29 Club de Campo San Diego SA c Varone
Claudio A LA LEY, T 2003-F.; CNCom., sala B, 2002, Club El Carmen SA JA 2003 I,
p. 561 y sigtes., CNCom., sala C, 2002/10/11, in re "Mayling Club de Campo
S.A". LA LEY, T. 2002-F, 609, "Mapuche Country Club c. López de
Marsetti, Hebe Edith y otros s/Cobro de Pesos", entre otros),
registrándose en Mendoza la adhesión a dicha postura por la 1° Cámara Civil Comercial y Minas de Mendoza
en autos 120.895/39.563 carat.: "Asoc. Civil Granjas Lomas de Chacras c.
Tumbarello, Josefa Rosa Mirta p/Ej. Típica (27/11/2007), al manifestar que “la
situación de los Barrios Privados es similar a la Propiedad Horizontal en
cuanto a las expensas”, aunque como he venido manifestando si bien la situación
es similar a los edificios de propiedad horizontal, figura que es la que
aparece como más cercana al objeto de estudio,
la aplicación lisa y llana del régimen previsto por la ley 13.512, se
encuentra expresamente prohibida en el orden provincial en virtud del Decreto
3300/79, que establece en su artículo 1° que “El artículo 1° de la Ley Nacional N° 13.512 es de aplicación únicamente
para departamentos o pisos de un solo edificio y no para edificios
independientes, aun cuando sus muros divisorios sean comunes o poseen algún
servicio común que no afecten su independencia funcional”, por lo que resulta
evidente que los lotes que se venden en este tipo de complejos, no pueden
asimilares a las unidades de un edificio de PH, cuando las casas que allí se
construyen son independientes las unas de las otras.
Como se
observa la aplicación de dicho decreto en la órbita provincial (de dudosa
constitucionalidad y de indudable ineficacia práctica) trae aparejado
innumerables problemas, no solo respecto de la ejecución de las expensas sino
en cuanto a la dificultad para conformar la figura del Consorcio de
Propietarios, a la oponibilidad del Reglamento aún frente a terceros no propietarios
pero sí habitantes de las unidades, como
también el régimen de Administración de dicho conjunto urbanístico, aunque en
tal caso no puede dejar de soslayarse que el juez en uso de las facultades que
le son propias puede hacer uso de la normativa de fondo que más se adecue a la
situación planteada o en su caso en función de las costumbres y antecedentes
jurisprudenciales ,elabore por creación pretoriana la solución que resulte más
justa para los intereses del colectivo de dicho emprendimiento urbanístico.
Así no
puedo dejar de referenciar el antecedente del Tribunal que integro en donde se
pone de manifiesto que: “Los contratos de los denominados conjuntos
inmobiliarios crean para las partes obligaciones indivisibles. No son una simple
compraventa de inmuebles, sino que en ellos se concretan nuevos tipos de
obligaciones que incluyen propiedad exclusiva sobre lotes y la participación en
sectores, espacios, bienes y servicios comunes formando ambos sectores una
unidad o todo inescindible desde el punto de vista jurídico funcional, con
obligaciones respecto al pago de mantenimiento y funcionamiento de los
servicios comunes, regulación de los derechos de admisión y exclusión,
existencia de un reglamento que establece pautas de convivencia, incluyendo
normativa edilicia y sanciones disciplinarias, y restricciones y limitaciones
de las facultades de los copropietarios que se establecen en miras al bien
comunitario. De tal modo no pueden adecuarse a la pauta de que, aun mediando
resolución del contrato, algunas prestaciones quedaran firmes” (CC 3°, Expte.:
30401 - ASTIE SERGIO EDUARDO C/ GRUPO BRISA SRL P/ RESCISIÓN DE CONTRATO -
03/12/2007 - LS116-031).
En
el orden nacional la jurisprudencia ha entendido que los titulares de las
parcelas destinadas a vivienda asumen la obligación por la deuda de expensas, y
por las cuotas extraordinarias votadas por las asambleas legítimamente
constituidas, así como en algunos casos por las tasas municipales de alumbrado,
barrido y limpieza y conservación, reparación y mejoras de la red vial
municipal, si esa facultad fue delegada por la Municipalidad al ente o
asociación, entendiendo que resulta de la naturaleza de los complejos
urbanísticos la necesidad de que los propietarios de los lotes contribuyan al
mantenimiento y conservación de las vías de acceso, espacios de circulación
interna, servicios de seguridad, parquización, iluminación, limpieza y otros
centrales (“Camino Real A.C. c. Sapora de Bruni, M.”, 5-11-99, Fallo de Primera
Instancia San Isidro en EXPENSAS COMUNES EN LOS CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS
CERRADOS - Por: Abella, Adriana N.
-Fuente: LA LEY 12/05/2009, 6,
comentario al fallo de la Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F (CNCiv) (SalaF) CNCiv., sala F ~
2009-03-11 ~ Casabal, Adolfo Antonino c. Country Club Los Cerrillos del Pilar
S.A.).
Por otra
parte la jurisprudencia nacional ha resuelto la situación de las urbanizaciones
preexistentes a la ley de suelo o no afectadas a la ley 13.512 y que resultaría
aplicable al caso planteado, al tratarse de títulos de adquisición de lotes
residenciales en el cual el cobro de las expensas o gastos de mantenimiento y
conservación de los espacios comunes resultan imprescindibles para la vida de
dicho complejo. Así la opinión autoral considera que nada obsta a que exista la
obligación para los propietarios de las parcelas destinadas a vivienda de
abonar las deudas por expensas comunes, las extraordinarias y las individuales
en su caso (Abella Adriana, ob. cit. LA LEY 12/05/2009, 6), puesto que la
peculiaridad del sistema radica en el hecho en el que todas sus partes estén integradas, de manera
tal que el correcto funcionamiento de cada una de ellas hace al buen
funcionamiento de las demás. (ibidem.).En tal sentido se ha resuelto que: “No
existe abuso del derecho en la asociación que pretende cobrar la tasa por los
servicios prestados sino en el proceder del demandado que pretende gozar de los
servicios mantenidos por otros. Tampoco existe enriquecimiento sin causa por
parte de la actora, ya que la causa está justamente en la pertenencia a un
complejo urbanístico de ciertas características y al consentimiento inicial
prestado a ese fin” (Conf. Cam. 1ª Apel. Civ. y Com., sala I, San Isidro,
19/11/2002, causa 90494, reg. 561 "Camino Real Asoc. c. Bence
Pieres". Clubes de campo y barrios privados. Expensas comunes - Mariani de Vidal, Marina - Abella, Adriana
N. -
LA LEY 2006-F, 1211 10).
4.1.b)
Recoge estos lineamientos el nuevo
código civil y comercial (Ley 26.994) que en el Título VI, reguló los conjuntos
inmobiliarios. El art. 2073 da un concepto;” Son conjuntos inmobiliarios los
clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral , comercial, o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales.” Y el art. 2074 explica las características de los
mismos;” son elementos característicos
de estas urbanizaciones, los siguientes; cerramiento, partes comunes y
privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y
bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento,
limitaciones y restricciones a los
derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los
gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las
unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y
privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible.” En lo que aquí nos
interesa dispone en el art. 2081:” Los propietarios están obligados a pagar las
expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho
reglamento puede determinar otras
contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de
utilización de ventajas, servicios e
instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares.”
La ley
26.994 regula la constitución, funcionamiento y caracteres de los barrios
cerrados o countries, recogiendo
expresamente las opiniones de la doctrina y de la jurisprudencia citada
disponiendo la obligación de los
propietarios de abonar las expensas de
conservación y mantenimiento del
conjunto inmobiliario según lo dispuesto en el reglamento de copropiedad.
Además se fijan las facultades y las obligaciones del propietario, quien debe
ejercer su derecho dentro del marco establecido en el art. 2078, con los
límites y restricciones que surgen del
respectivo reglamento de copropiedad horizontal teniendo en miras el
mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de valores
paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
El
nuevo C.C.N., otorga al reglamento de
propiedad horizontal- y con ello a la voluntad común de quienes forman el
conjunto inmobiliario- suma importancia, restringiendo el derecho de propiedad
de cada titular por los límites que surgen del Reglamento de propiedad
horizontal.” (Tercera Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de
Paz y Tributario, autos Nº 51.104 caratulados “Consorcio de Propietarios
“Vistalba Country” c/Troglia Gabriela Herminia p/Ejecucion de expensas”, 12 de
mayo de 2015).
4.1.c)
El cobro de la obligación reclamada reconoce su origen y causa en la adhesión
del propietario al Reglamento referido y como tal, se encuentra atado al mismo.
En este sentido se ha dicho que la adquisición, por cualquier título que fuere,
de lotes dentro de una urbanización privada y de las acciones de la Sociedad
y/o ente que le otorga la calidad de socio al propietario, importa para el
adquirente el conocimiento y la aceptación de las disposiciones del respectivo
Reglamento o Estatuto, las que se incorporan a su título. Quien adquiere una
parcela en estas urbanizaciones, al resultar inescindible el derecho de dominio
de la parcela y de la acción, según consta en los estatutos sociales y su
título, asume las obligaciones emergentes de éstos y en su caso del Reglamento
Interno del complejo, así como las disposiciones generales resueltas por
asamblea de socios, que regulan entre otras cuestiones el pago de las expensas
y cuotas sociales. Es que el reglamento o estatuto es ley para las partes y
crea un régimen que no puede desconocerse por los asociados. (Abella, Adriana
N. – Mariani de Vidal, Marina, “Clubes de campo y barrios privados. Expensas
comunes”, LA LEY 2006 – F, 1211).
4.1.d) En resumen, la obligación de pago de expensas a cargo de los
propietarios, surgía de la Ley de Propiedad Horizontal n°13.512, vigente hasta
la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación (art. 8). El
nuevo Código Civil y Comercial, las contempla en el art. 2048, sobre los gastos
y contribuciones a cargo de los propietarios de las unidades funcionales
(debiendo correlacionarse a su vez con los arts. 2046 incs. b) y c) y 2049 del
mismo ordenamiento), además de establecer, en su última parte, que “El
certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si este existe, es título ejecutivo para el cobro a los
propietarios de las expensas y demás contribuciones".
De modo que, surge de lo expresado que previo
a la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, en la legislación
de fondo no se disponían exigencias formales para la emisión del certificado de
deuda por expensas, por lo cual, el título ejecutivo debía reunir los recaudos
exigidos por la normativa procesal, distinguiendo el art. 228 bis del C.P.C.,
dos supuestos diferentes: a) Que el reglamento prescriba las menciones que
deberá contener el certificado de deuda que emita el representante legal del
consorcio, del cual surja una suma líquida y exigible; y b) Que el reglamento
no prevea expresamente las formalidades del certificado.
4.2.-
El caso concreto: La sentencia invocó como base normativa las reglas del Código
Civil y Comercial de la Nación, sin discusión en la alzada.
a) Corresponde
verificar el cumplimiento del art. 228 bis del C.P.C:
En la
especie el certificado agregado a fs. 7 puede ser considerado título ejecutivo,
en tanto se constata que reúne los recaudos exigidos en el artículo 26 del
reglamento acompañado en copia , ha sido emitido por el representante legal del
consorcio y del mismo surge una suma
líquida y exigible.
Volviendo a la queja, el accionado pidió- aún
siendo propietario de un lote en el Barrio Terruño de Araoz-,se desestimara la
acción por no reunir los requisitos reglamentarios para la válida emisión del
certificado de deuda: por haber omitido notificar mensualmente la boleta, por
no consignar los rubros que integran el monto de expensas y la proporcionalidad
a pagar por cada propietario de acuerdo con la superficie de lote de su
propiedad y la total del barrio privado, así como no constar el monto total de
expensas sobre el que se aplica dicha proporcionalidad de acuerdo a lo
establecido en los arts. 2,24 y 25 del reglamento. Es inadmisible su
pretensión.
En efecto, el carácter de deudor de las
expensas, tiene apoyo documental en el reglamento, en el carácter de
propietario de las fracciones 19 y D que conforman el lote F-8,en su adhesión
al reglamento, y en las conductas anteriores al incumplimiento desde que hay
constancias de pagos de expensas por períodos anteriores no desconocidos.( ver
copias de recibos incorporadas a fs. 39/46) , siendo esta la base por la cual
la actora pretende el cobro de expensas por vía ejecutiva con asiento en el
certificado de deuda glosado a fs.7.
Por lo tanto, resulta posible tener por
cierto y aceptado el certificado glosado a fs. 7 (emitido el día 10/04/2017)
como título ejecutivo que contiene una suma líquida y exigible.
b) Corresponde
asimismo verificar el cumplimiento del art. art. 2048 del CCCN que le da
carácter de título ejecutivo al certificado de deuda expedido por el
administrador aprobado por el consejo de propietarios, si este existe.
En este
punto debe tenerse presente que el art. 2081 dispone que los propietarios están
obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto
mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a
tal efecto establece el reglamento.
Considero que el certificado que diera base a la presente ejecución, sí
reúne los requisitos exigidos por la legislación vigente, pues el art. 2048 del
CCCN le da carácter de título ejecutivo al certificado de deuda expedido por el
administrador y en el caso bajo estudio el certificado de expensas comunes ha
sido suscripto por el presidente de la Comisión Directiva y además reúne los
recaudos exigidos en el artículo 26 del reglamento acompañado en copia.
Rige el
principio de buena fe, base de la teoría de los propios actos y sobre ello esta
Cámara tiene dicho que “La doctrina de los actos propios predica la
inadmisibilidad del intento de ejercer
judicialmente un derecho o facultad
jurídica incompatible con el sentido que
la buena fe atribuye a la conducta anterior. Dicha doctrina se apoya en la
ilicitud de la conducta ulterior
confrontada con la que precede. La ilicitud reposa en el hecho de que la
conducta incoherente contraría el
ordenamiento jurídico considerado éste inescindiblemente (conf. Orgaz, A.,
"La ilicitud", p. 19; Alterini, A.A., "Responsabilidad
Civil", p. 66, n° 70; Mosset Iturraspe, J. "Justicia
contractual", p. 147), noción aplicable en el ámbito extracontractual o
contractual -y también fundamentalmente, dentro del proceso judicial- y que
conlleva como sanción la declaración de inadmisibilidad de la pretensión de
quien intenta ponerse en contradicción con su anterior conducta deliberada,
jurídicamente relevante y plenamente eficaz (CNCiv., R.368.695, in re "Triulcio,
V. c/ Greco, S. s/ ejecución hipotecaria", del 6-6-03; id.id., R.446.211,
in re "Sanitarios Varone c/ Consorcio Propietarios Río de Janeiro 557 s/
preparación de la vía ejecutiva", del 11-5-06 y sus citas, entre otros
precedentes).El criterio es de estricta aplicación al caso. (C.N.C. sala C, LL
cita online AR/JUR/3340/2008)”, (Tercera Cámara de Apelaciones en lo Civil,
Comercial, Minas, de Paz y Tributario, autos ya referidos Nº 51.104).
El
recurrente se agravia de la falta de adecuación de la Asociación a las normas
del Código Civil y Comercial a tenor de lo dispuesto en el art. 2075 de ese
cuerpo normativo y concluye que esa circunstancia priva al certificado emitido
de la idoneidad para ser considerado título ejecutivo, a pesar de haber sido emitido
conforme el reglamento al que él mismo se sometió al adquirir su inmueble.
Entiendo
que no asiste razón al recurrente en razón de adherir, como ya adelantara, a la
postura doctrinaria y jurisprudencial que recalca la importancia de cumplir con
la obligación de pagar las expensas por ser necesarias para el mantenimiento
del conjunto inmobiliario y justifica la posibilidad de emitir un certificado
de deuda que junto con otros instrumentos previstos en su reglamentación, y que
el mismo pueda ser considerado como un título ejecutivo, aún cuando no se
hubiera adecuado formal o estructuralmente a los términos del art. 2075 del
Código Civil y Comercial .
4.3.-
Análisis del Título Ejecutivo. Excepción de Inhabilidad de Título:
Si bien lo hasta aquí analizado bastaría para
desestimar el recurso de apelación, entiendo que con fines didácticos es
recomendable analizar por separado la excepción articulada y que fuera
rechazada por la Sra. Jueza de primera instancia.
La doctrina ha expresado que “La
excepción de inhabilidad de título, sirve para destacar la improcedencia de la
vía ejecutiva, cuando el “título” con que se acciona le faltan algunos de los
requisitos formales o presupuestos del título ejecutivo…”, (Horacio Gianella.
Código Procesal Civil de Mendoza Comentado. Tomo II, pág. 895) y, respecto al
título que se pretende ejecutar, cabe destacar lo expresado por la
jurisprudencia en cuanto a que “Debe analizarse con sumo cuidado cualquier
obstáculo que se oponga a su percepción (MOLINA QUIROGA, Eduardo. “Pago de
expensas y reparación de partes comunes”. LL 2005-F, 218-DJ 19/04/2006, 1041) y
en este orden de ideas, se ha sostenido que en la ejecución de expensas comunes
es más limitado el marco de procedencia de la excepción de inhabilidad de
título, pues tales reclamos deben apartarse de rigorismos formales respecto de
las condiciones de ejecutabilidad del instrumento base de la acción dado que
las normas de la ley 13.512 están especialmente dirigidas a asegurar el deber
de pagar con puntualidad lo necesario para sufragar los gastos comunes (Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A, “Consorcio de Propietarios Avda.
Corrientes 1580/15 c/ Fotoptica S. A”, 06/05/1997, LA LEY 1997 – E, 1040; Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M. “Consorcio de Prop. Uruguay
647/51/59 c. Faskowicz, Ezequiel y otro”, 04/09/2007, La Ley on line
AR/JUR/5198/2007; Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A,
“Consorcio Propietario Barrio General Santiago Luis Copello - Torre 1 c.
Comisión Municipal de la Vivienda”, 16/12/1996, LA LEY 1997 – C, 960). Sin
embargo, también se ha dicho que esa ausencia de rigorismo acerca de la
ejecutabilidad en materia de expensas no debe llevarse hasta el extremo de omitir
o violar arbitrariamente requisitos establecidos por el reglamento de
copropiedad y administración, que es la ley para los consorcistas. (NOVELLO,
Norberto J. “Cobro de expensas en la propiedad horizontal”, Buenos Aires,
Ediciones La Rocca, 1.997). (CC4. Expte. Nº 51.369/251.477 caratulados
“Consorcio Propietarios Espectáculo Público c/Instituto Provincial de la
Vivienda (IPV) p/ejecución de expensas”. 14/09/2015.), y que “Así el
certificado de deuda de expensas, es un título ejecutivo de naturaleza compleja,
ya que debe integrarse con diversos instrumentos. En primer término, con el
certificado de deuda expedido de acuerdo a lo previsto en el reglamento de
copropiedad, y si éste nada ha establecido, siguiendo los requisitos de la
norma procesal (MOLINA QUIROGA, Eduardo. “El certificado de deuda como título
hábil en la ejecución de expensas”. LA LEY1998-D, 234).” (CC4. Expte. Nº
51.909/31.909 caratulados “Consorcios de Propietarios de los Edif. de los
Sectores A, B, C, E, F, G, H e I del 1° B° Mariano Moreno, Las Heras C/Pisi
Lilia Celina y Pisi María E. P/Expensas comunes”. 26/12/2016).
El
instrumento base de la presente es un título de estructura compleja, por cuanto
debe integrarse con distintos instrumentos y, conforme ha quedado trabada la
litis, las partes discuten si el certificado de deuda que ejecuta la actora
reúne los recaudos establecidos por el art. 228 bis del C.P.C., para que dicho
instrumento tenga eficacia ejecutiva, con fundamento en el mismo Reglamento,
pero interpretado en forma diversa.
El
demandado señala que la actora debió acompañar constancias de la notificación
de la deuda consignando los rubros que integran el monto de expensas y la
proporcionalidad a pagar por cada propietario de acuerdo con la superficie de
lote de su propiedad y la total del barrio privado, así como el monto total de
expensas sobre el que se aplica dicha proporcionalidad de acuerdo a lo
establecido en los arts. 2,24 y 25 del reglamento.
En definitiva, la accionada concentra sus
argumentos defensivos en la excepción de inhabilidad de título, excepción que
está reservada para cuestionar la idoneidad jurídica del mismo, sea porque no
figure entre los creados por la ley o porque ejecutado carece de legitimación o
bien, porque el título no reúne los requisitos a que está condicionada su
fuerza ejecutiva, y, en este caso, concretamente, controvierte este último
aspecto.
Entonces, a los fines de evaluar la suficiencia del título, cabe
recordar lo expresado por la doctrina en cuanto a que, “es necesario acompañar
a la demanda, en cualquier caso, copia del reglamento, constancia de la que
surja la calidad de propietario del sujeto pasivo de la obligación y constancia
representativa de quien suscribe el certificado” (Gianella, Horacio C. “Código
Procesal Civil de la Provincia de Mendoza”. T. II, pág. 558), y en este caso,
tal documentación ha sido acompañada por la parte actora según surge de las
constancias de autos, obrando a fs. 13/23 las copias del Reglamento del Consorcio;
a fs. 5/6 las constancias que acreditan la titularidad de la unidad por parte
del demandado, y finalmente, del Acta de Asamblea, de fs. 11., surge la
designación del Presidente de la Comisión Directiva de la Asociación Civil
Conjunto Residencial Privado Terruños de Araoz, tratada en el punto 5°) del
orden del día de la referida Asamblea.
Ahora
bien, compulsada la documentación referida, anticipo que el título reúne los
recaudos legales exigidos, conforme a ella y a lo dispuesto por la norma del
art. 228 bis del C.P.C., la cual establece que “Constituirá título ejecutivo el
crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad
horizontal. En el escrito que se promoviera la ejecución deberán acompañarse
los certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento
de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto, deberá agregarse copia
protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio, celebradas de
conformidad con el reglamento en las que se ordenaron o aprobaron las expensas.
Asimismo se acompañará constancia de la deuda líquida y exigible y el plazo
concedido a los copropietarios para abonarla, expedido por el administrador o
quién haga sus veces”.
De
la compulsa del Reglamento del Copropiedad y Administración del Consorcio,
obrantes en copia certificada a fs.13/23 de autos, surge que el Consejo
Directivo y/o el Administrador en forma mensual liquidará el monto
correspondiente a expensas o cargas comunes, enumerando detalladamente los
gastos que resultan incluidos en tal liquidación (art. 2) y en sus arts. 3 y 5
dispone que es obligación de los propietarios de cada fracción, abonar las
expensas que liquide el Consejo Directivo y/o el Administrador contribuyendo al
sostenimiento de todos los servicios necesarios para el Barrio Privado. Por su
parte, el art. 24 del reglamento dispone que el monto de las expensas será
determinado por la Comisión Directiva y/o el Administrador según el porcentaje
prorrateado del metraje de cada lote en relación a la superficie de la
totalidad del fraccionamiento. El art. 25 establece que el cobro de las
expensas se efectuará en forma mensual, instrumentándose en una boleta que se
entregará en forma mensual en el domicilio constituido y el art. 26 determina
que su si el propietario incurriera en el incumplimiento de dos cuotas, el
vencimiento del décimo día para el pago de la tercera dará derecho a promover
acción judicial por vía ejecutiva el total de la deuda. Constituirá título que
traiga aparejada ejecución el conjunto de los siguientes documentos: a) Copia
simple autenticada del presente reglamento; b) el certificado de la deuda por
servicios, gastos e intereses, que para estos especiales efectos extenderá la
Comisión Directiva y en el que haga constar el nombre y domicilio del deudor,
la cantidad líquida y exigible y el plazo para abonarla.
De
modo que surge de la clausula 26 transcripta precedentemente, que han sido
dispuestos claramente los recaudos que debe contener el certificado de deuda
para constituirse en título ejecutivo. La parte actora ha constituido el mismo
de conformidad, no asistiendo razón al excepcionante cuando expresa que el
Reglamento exige otros recaudos.
En conclusión, el certificado de deuda de fs. 7, suscripto por el presidente
designado por Asamblea, refleja lo adeudado por el accionado durante el período
reclamado (junio de 2013 a agosto de 2016 conforme la modificación de demanda
de fs. 46), en cuanto reúne los recaudos previstos por el Reglamento de
Copropiedad, por el art. 228 bis del C.P.C., y por el art. 2048 del CCCN.
Consecuentemente, de la documentación acompañada y normativa aplicable, surge
la existencia de una obligación por expensas a cargo del demandado, con
caracteres de deuda líquida y exigible, contenida en un título suficiente y
susceptible de ser reclamado por vía ejecutiva, razón por la cual,
correspondía, tal como se hizo, rechazar la excepción de inhabilidad de título
opuesta.
Por los
fundamentos que anteceden, voto a la PRIMERA CUESTIÓN por la afirmativa.
Sobre
la misma cuestión los demás integrantes de este cuerpo dijeron que adhieren,
por sus fundamentos, al voto que antecede.
Sobre
la segunda cuestión dijo:
Conforme
se resuelve la cuestión, las costas deben ser soportadas, por la parte
recurrente vencida (arts. 35 y 36 inc. I) del CPCCYT).
Así
voto.
Sobre
la misma cuestión los demás integrantes de este Cuerpo dijeron que adhieren,
por sus fundamentos, al voto que antecede.
Con lo
que se dio por finalizado el presente acuerdo, procediéndose a dictar la
sentencia que se inserta a continuación:
Sentencia:
MENDOZA,25
de febrero de 2019.
Y
vistos:
Por las
razones expuestas, el Tribunal
Resuelve:
1)
Desestimar el recurso de apelación interpuesto a fs. 97, en consecuencia, se
confirma la sentencia dictada a fs. 87/90.
2)
Imponer las costas de alzada a la recurrente vencida (arts. 35 y 36 inc.I)
CPCCYT.).
3)
Regular los honorarios profesionales por la labor desarrollada en el recurso de
apelación al Dr. ROBERTO MARIANETTI en la suma de PESOS NUEVE MIL OCHOCIENTOS
SETENTA Y OCHO CON 68/100 ($ 9878,68),
más IVA en caso de acreditarse tal condición ante AFIP. (art. 2, 3, 4
,19 y 15 de la Ley 9131 y art.33 III CPCC y T).
Regístrese.
Notifíquese y bajen.
Dr. Sebastián Márquez LAMENA Dr. Gustavo Alejandro COLOTTO Dra. Claudia AMBROSINI
Juez de
Cámara
Juez de Cámara Conjuez de Cámara
Ante mí
Dra. Alejandra Iacobucci –
Secretaria
de Cámara