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QUINTA CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL - PRIMERA CIRCUNSCRIPCION DE MENDOZA

PODER JUDICIAL MENDOZA

En la Ciudad de Mendoza, a los tres días del mes de febrero del año dos mil veintiuno, se reúnen en Acuerdo las Ministros de la Excma. Quinta Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario de la Primera Circunscripción Judicial, Dras. Carla Zanichelli, Beatriz Moureu y Patricia Canela quienes traen a deliberación, para resolver en definitiva la causa Nº 13-00609184-3 (010305-54367) caratulada “MARTIN GARCIA, JOAQUIN C/ RINALDI, JOSE Y OTS. S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA” originaria del Tribunal de Gestión Asociada Primero de la Primera Circunscripción Judicial, venidos a esta instancia a mérito del recurso de apelación interpuesto a fs. 388 en contra de la sentencia dictada a fs. 381/385.

Llamados los autos para sentencia a fojas 444, de conformidad a lo previsto por los arts. 135 ap. III y 140 del C.P.C.C.y T., se determinó el siguiente orden de estudio: Zanichelli, Moureu y Canela.

En cumplimiento de lo dispuesto por los arts. 160 de la Constitución de la Provincia de Mendoza y 141 del Código Procesal Civil, se plantearon las siguientes cuestiones:

I- La sentencia de primera instancia rechaza la acción de prescripción intentada por el Sr. Joaquín Martín García respecto del inmueble ubicado en Calle Pública s/n, 3 de Mayo, Jocolí, inscripto al N° 235096/13, Asiento A-1 del Departamento de Lavalle, Mendoza; impone al actor el pago de las costas y costos del presente proceso y difiere la regulación de honorarios profesionales.

Para decidir en el sentido indicado la Juez de grado considera que el caso debe analizarse a la luz de las disposiciones del código velezano, sin perjuicio de lo cual considera aplicables las normas procesales relativas al título supletorio, cumpliendo en la sentencia con lo dispuesto por el art. 1905 CCCN. También estima que rigen las normas del nuevo Código Procesal por ser las mismas de aplicación inmediata aclarando que el presente proceso ha tramitado de acuerdo a dicho ordenamiento a partir del llamamiento de autos para sentencia.

Refiere que el accionante relata que en fecha 22 de junio de 1979, los Sres. Cayetano Rinaldi y José Rinaldi, adquirieron el inmueble en cuestión; que posteriormente, el Sr. Cayetano Rinaldi le vendió al Sr. Antonio Martínez 28 hectáreas, conforme boleto de compraventa de fecha 08/05/1986 y que este último recibió la posesión del terreno el mismo día de la firma del boleto, habiendo comenzado a introducir mejoras y realizando actos posesorios y de explotación de chacra; que en fecha 11 de junio de 1987, el actor, junto con el Sr. Enrique Bertolino, adquirieron mediante boleto de compraventa el inmueble objeto de los presentes y en fecha 02 de mayo de 2002, el Sr. Bertolino cedió al Sr. Martín los derechos y acciones y la posesión del inmueble, mediante escritura pasada ante la escribana Sonia Noemi Riutort de Canton, por lo que en conclusión el demandante sostiene que desde el 11 de junio de 1987 viene ejerciendo de forma continua la posesión, sin cuestionamiento alguno y realizando actos posesorios, conservando y explotando el inmueble, razón por la cual solicita se le otorgue el correspondiente título supletorio.

Luego de dar los lineamientos generales del instituto en cuestión, considera no acreditados los presupuestos de la acción intentada.

Señala que en el caso de bienes inmuebles, la existencia de justo título y posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida de buena fe, por 10 años, permiten la adquisición por prescripción breve; mientras que, de no mediar la existencia de justo título o buena fe, el plazo de posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida exigido por la ley es de veinte años. Califica a la pretensión aquí ejercida como declaración de adquisición del dominio del inmueble mediante usucapión larga.

Pondera la sentenciante que si bien el actor acompañó boletas de impuesto inmobiliario, Obras Sanitarias Mendoza, Edemsa, Departamento General de Irrigación, la fecha más antigua de dichos comprobantes es el impuesto inmobiliario con constancia de pago del año 1996, y que ninguna de las constancias de pago de impuestos y tasas es de fecha anterior, cobrando relevancia tal situación en razón de la fecha desde la que el actor sostiene ostenta la posesión del inmueble.

Afirma que el pago de impuestos no es un acto posesorio, sino un acto jurídico, lo que en principio implica que no sería la prueba óptima requerida para acreditar la posesión de una cosa, pero conforme impone el art. 24 inc c) de la L 14.159, debe ser especialmente considerado como un elemento más para la acreditación del ánimus domini siempre y cuando exista una periodicidad regular en la erogación y se hayan acompañado algunos producidos en la iniciación, en el iter y en el cumplimiento del plazo de la posesión requerida.

Destaca que en la especie hay pagos de los años 1.999, 2.000, 2.001, 2.002, 2.003, 2.004, 2.005, 2006, 2.007, 2008 y 2009 pero que no se ha acompañado ninguna constancia de erogación del período comprendido entre 1.987 y 1.999, que haría referencia al inicio del posible iter posesorio, del que no se ha rendido prueba específica más allá del acto jurídico boleto de compraventa.

Valora que la única prueba testimonial rendida a fs. 345 da cuenta que el deponente trabaja para el actor desde hace unos diez u once años y que el Sr. Martín tiene la finca desde hace más tiempo, sin poder precisar desde cuándo y que es dueño porque así se lo ha dicho el propio demandante.

Considera la Juez de grado que para formar su convicción sería necesaria la prueba cabal de actos materiales posesorios, la cual no se encuentra ofrecida ni rendida y reitera que respecto del periodo 1987-1999, no se ha acreditado el pago de impuestos que graven al inmueble y que no resulta posible respecto de dicho lapso basarse sólo en la testimonial rendida la que, además califica de vaga. Agrega que la única constancia que acredita un acto posesorio es el plano de mensura, pero, aclara que la confección del mismo se produjo en el mes de julio de 2008.

Entiende que no se han rendido pruebas relativas a las mejoras que supuestamente presenta el inmueble: construcciones, plantaciones, explotación – más allá de lo dicho por el testigo declarante respecto de las hortalizas, repollo y verdeo, plantaciones temporales - o reformas, que le permitan tener por acreditada la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida por el plazo requerido por la ley, como así tampoco que se haya acreditado el inicio de la posesión y actos posesorios sucesivos durante los años alegados ni actos posesorios anteriores que permitan sumar posesiones.

En suma estima que no se ha demostrado la fecha inicio del iter posesorio, la posesión pública, pacífica e ininterrumpida por el plazo de veinte años, por lo que en atención al carácter de orden público que prima en los procesos por título supletorio, rechaza la acción.

II- Contra este decisorio se alza la parte actora quien a fs. 418/420 expresa agravios.

Arguye que no obstante afirmarse en el decisorio apelado que las presentes actuaciones han tramitado conforme las normas del nuevo código procesal desde el llamamiento de autos para sentencia, no se ha dado cumplimiento a lo dispuesto por el art. 209 ap. IV el que establece que resulta necesaria la inspección ocular del inmueble bajo pena de nulidad. En razón de ello solicita a este Tribunal subsane dicha omisión o en subsidio se declare la nulidad de la sentencia.

Se queja de la valoración de la prueba efectuada por la Juez de grado y en tal sentido apunta que las boletas de impuestos y servicios se encuentran a nombre de Joaquín Martín de lo que infiere que se realizaron actos administrativos previos a su emisión, extremo que revela el animus domini ejercido sobre el inmueble. Destaca que en las boletas del impuesto inmobiliario de los años 1996 y 1998 que están a nombre del actor y su cesionario si bien no tienen tickets de pago, se consigna que por el impuesto del año 1997 y anteriores el padrón no registra deuda de lo que se deduce que la misma fue pagada por su parte.

Siguiendo con el tema de la apreciación de la prueba, también señala que se puede apreciar en las facturas de luz acompañadas importantes consumos de electricidad tanto en alta como en baja, por tratarse de un medidor trifásico necesario para abastecer al pozo eléctrico de 10 pulgadas existente en el inmueble y que además el inmueble contaba con un subsidio de riego agrícola el cual, al igual que las facturas correspondientes al Departamento General de Irrigación dan cuenta que el servicio a abonar corresponde a aguas subterráneas de uso agrícola.

Señala que a través de dichos elementos se prueba que la propiedad se encontraba en plena producción durante los períodos correspondientes a su facturación lo que sumado al testimonio rendido por el Sr. Nina Vaquera surge indubitada la realización de actos posesorios en el inmueble como lo es su explotación agrícola.

Critica que en la sentencia apelada no se tenga por acreditada la fecha de inicio del iter posesorio. Sostiene que, por el contrario, la misma surge del boleto de compraventa de fecha 11/06/1987 en el que se deja constancia que la posesión real y material del inmueble es otorgada por el vendedor a los compradores –Enrique Bertolino y el actor-. Relata que posteriormente, el 2/05/2002 el Sr. Enrique Bertolino le cede a su parte los derechos, acciones y posesión convirtiéndose así desde esa fecha en poseedor exclusivo de la propiedad.

Cuestiona que no se haya considerado el encadenamiento de los títulos jurídicos otorgados (venta realizada por Rinaldi a Martínez a través del boleto de compraventa de fecha 11/06/1987; venta realizada por Martínez a Martín y Bertolino por medio del boleto de compraventa de fecha 11/06/1987; cesión de derechos y acciones de fecha 2/05/2002 entre Bertolino y Martín) con los que estimase ha probado que el accionante entró en posesión del inmueble y que la posesión ha sido trasmitida por sus antecesores.

Destaca que los demandados se han presentado a este proceso contestando la demanda sin desconocer el derecho que el actor pretende ni los instrumentos aportados como prueba, por lo que no resulta un hecho discutido que compró el inmueble en cuestión el 11/06/1987 en condominio con el Sr. Bartolino; ni se ha hecho manifestación alguna desconociendo su posesión la que fue adquirida en forma exclusiva por su parte el 2/05/2002 pudiéndose por tanto amparar en el principio de accesión de posesiones.

Se queja de que se haya omitido la aplicación del art. 1903 del C.C.C.N. el que establece que se presume salvo prueba en contrario que la posesión se inicia en la fecha del justo título, siendo que en el caso el boleto de compraventa de fecha 11/06/1987 por el cual adquiere la propiedad junto al Sr. Bartolino no ha sido desconocido por los demandados ni tampoco existe prueba en contrario que permita apartarse de la presunción legal establecida por la referida norma.

También critica que no se haya tenido en cuenta el art. 1930 del C.C.C.N. el que dispone que se presume salvo prueba en contrario que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente la mantuvo durante el tiempo intermedio, por lo que al haberse probado el iter posesorio y el inicio de su posesión con el boleto de compraventa y cesión de derechos dicha presunción es válida ya que los actos posesorios acreditados como la confección del plano de mensura, las boletas acompañadas más la testimonial rendida dan cuenta del mantenimiento de la posesión en el inmueble pretendido.

En subsidio, aduce que aun en el caso de tenerse por acreditado como indicio más remoto de acto posesorio el ticket de pago del impuesto inmobiliario de fecha 15 de febrero de 1.999 igualmente queda cumplido el plazo de 20 años exigido por la ley ya que la sentencia se dictó el 12 de abril de 2019, teniendo en cuenta la doctrina y jurisprudencia mayoritarias que sostienen la tesis amplia por la cual consideran que dicho plazo puede cumplirse durante la etapa del proceso.

III- Corrido traslado de la expresión de agravios a fs. 430 la titular de la Quinta Defensoría Oficial en representación del Sr. Cayetano Rinaldi, declarado de ignorado domicilio contesta solicitando el rechazo del recurso por las razones que expone las que doy por reproducidas en honor a la brevedad. A fs. 434 hace lo propio la titular de la Primera Defensoría Oficial por los posibles terceros interesados.

El Sr. Raúl José Rinaldi, debidamente notificado por su derecho y en su carácter de administrador de la sucesión de José Rinaldi no contesta el traslado conferido.

Previo a todo y de conformidad a lo dispuesto por el art. 141 inc. II.- del C.P.C.C.T. corresponde analizar el planteo de nulidad impetrado por el recurrente.

El art. 133 inc. IV del código de forma establece que el recurso de apelación comprende los agravios ocasionados por defectos en el procedimiento, no convalidados o en la sentencia.

El recurso de nulidad se encuentra ínsito en el recurso de apelación en tanto no tiene autonomía en nuestro sistema adjetivo y queda absorbido por la apelación.

La nulidad procesal es la ineficacia del acto por defecto de sus elementos esenciales, que le impiden cumplir con sus fines, siendo su objeto y fin el resguardo de una garantía constitucional, lo que permite limitar estrictamente las nulidades a los casos de indefensión y aseverar que no existen nulidades absolutas porque todas son convalidables. Estos conceptos con aplicables al recurso de nulidad (Podetti Ramiro, Tratado de los Recursos, pág. 241, Bs. As. 1958).

La jurisprudencia ha señalado que la procedencia del recurso de nulidad posee carácter excepcional y debe ser de interpretación estricta (CNCiv. Com. Fed. Sala II, 25/6/98, LL l998-E-471; CCivCom. Rosario, Sala IV, l6/4/99, RepLL, 200-2170,n° 25 y LLLit., 2000-534; CCivComLab. Venado Tuerto, 4/4/97, LL l999-B-819). La nulidad de la sentencia debe ser interpretada con criterio restrictivo y declararse sólo cuando los hipotéticos vicios no puedan subsanarse al momento de considerar el recurso de apelación (CNCiv.Com.Fed. Sala III, 12/9/96, LL l997-B-804). Como consecuencia de la absorción del recurso de nulidad por el de apelación, si el agravio puede ser reparado por el tribunal de segunda instancia, corresponde modificar el pronunciamiento antes de decretar su nulidad (CNCiv., Sala J, 15/7/98, LL l998-F-636).

En cuanto a la nulidad del procedimiento incluida dentro del recurso de apelación, tiene los mismos fundamentos que el incidente de nulidad, por lo que deben reunirse los requisitos de: a) existencia de un vicio formal que impida el ejercicio del derecho de defensa; b) que tal error de procedimiento no haya sido provocado ni consentido por la parte nulidicente y c) que exista interés jurídico concreto en obtener la nulidad (cfr. nota art. 94 CPC y art. 94 CPCCyT).

Los tres recaudos son indispensables por lo que la falta de cualquiera de ellos enerva la eventual declaración de nulidad.

El vicio formal es el elemento material sobre el que reposa la nulidad y consiste en la existencia de una alteración o defecto del procedimiento establecido por las normas pertinentes, de tal gravedad que no se alcance el resultado perseguido por dichas reglas, y que produzca como efecto el que la parte afectada vea menoscabado en alguna forma su derecho de defensa. No cualquier defecto formal puede provocar una nulidad, sino que, sólo aquellos que por su gravedad impidan el objeto perseguido por la norma violada, alterando alguna de las manifestaciones del derecho de defensa, pueden alcanzar ese remedio (principio de trascendencia).

En lo atinente a los errores en el procedimiento que justifican la declaración de nulidad se han señalado los siguientes: la omisión de oír a una de las partes (CCiv. 1° Cap.18/11/05, JA 19-729; Fernández, Código de Procedimiento, p. 223, nota 12; Alsina, Tratado, T IV, p. 241); el no haber abierto la causa a prueba existiendo hechos controvertidos (Alsina, ob cit., p. 241) o no haber recibido alguna prueba siendo ella procedente (CSJN, Fallos 107-151).

En el caso el recurrente invoca como vicio que acarrea la nulidad de la sentencia que en la causa no se ha dado cumplimiento a lo previsto por el art.. 209 inc. IV del C.P.C.C.T en cuanto dispone que en el proceso por prescripción adquisitiva resulta necesaria la inspección judicial del inmueble.

Más allá de considerar que la omisión de dicha diligencia acarrearía en principio la nulidad de la sentencia en caso de acoger la pretensión al estar en juego el interés público comprometido en el saneamiento de títulos, y no cuando la desestima, como sucede en el caso de autos, lo cierto es que el recurrente consintió el decreto de fs. 352 por el que se ponen los autos para alegar, providencia que incluso fue dictada a su pedido, como así también el de fs. 380 por el que se llaman los autos para sentencia.

Por otra parte no invoca el interés jurídico en su planteo, presupuesto también esencial a los fines de declarar la nulidad procesal.

Por las razones apuntadas el planteo nulificatorio impetrado ante esta alzada resulta improcedente.

Pasando analizar el resto de los agravios, previo a todo aclaro que no me encuentro obligada al análisis de todos los argumentos expresados sino solo de aquéllos que efectivamente sean conducentes a la solución del pleito (ver CSJN, "Fallos": 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; Fassi Yañez, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Anotado y Concordado", Tº I, pág. 825; Fenocchieto Arazi. "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y Anotado", T 1, pág. 620). Asimismo, en sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual; CSJN, "Fallos": 274:113; 280:3201)

Sabido es que la prescripción es un modo de adquisición de dominio que se produce por la posesión continuada de una cosa, durante los plazos establecidos por la ley; el solo efecto, entonces, de esta posesión durante el lapso legal, da lugar al nacimiento del derecho de propiedad, y esto ocurre cuando la posesión de la cosa es a título de dueño (con animus domini), continua y pacífica.

Como bien lo destaca la Juez de grado en el caso se invoca la prescripción adquisitiva “longa manu", que es la que se opera por la posesión continuada de una cosa con ánimo de tenerla como propia durante el lapso de veinte años, al cabo del cual se considera al poseedor como propietario, aun cuando no exista buena fe de su parte y su posesión sea ilegítima.

En cuanto a los requisitos sustanciales de procedencia de la acción la parte demandante debe probar los siguientes extremos: a) que ha poseído el inmueble con ánimo de dueño; b) que la posesión ha sido pública, pacífica e ininterrumpida y c) que la posesión con todos estos caracteres ha durado el tiempo exigido por la ley.

La Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Mendoza, tiene dicho: “…que la usucapión o prescripción adquisitiva es uniformemente definida como uno de los modos de adquirir el dominio en forma originaria mediante la posesión legalmente justificada y continuada durante un tiempo legal. Nuestro Cód. Civil, en el Libro Cuarto, Capítulo III de la Sección Tercera, legisla sobre las prescripciones deno-minadas "breve" y "larga". En efecto, el usucapiente se convierte en titular del derecho independientemente de que antes lo fuese otra persona, pues se ha poseído la cosa en las condiciones y durante el tiempo determina-dos por la ley…” ( “Suc. de Juliana Hernández Arriba Vda. de Muñoz, Enrique Muñoz e Isabel Muñoz s/ título supletorio p/ sumario s/ inc. • 06/08/2013, Publicado en: LLGran Cuyo 2013 (diciembre), 1187, Cita online: AR/JUR/45024/2013).

En el precedente citado nuestro máximo tribunal provincial también destacó que de los arts. 4015 y 4016 del Código Civil “se infiere que al poseedor del inmueble le basta probar su posesión continua durante por lo menos veinte años, sin distinción entre presentes y ausentes, con el "ánimo de tener la cosa para sí". Por ello, la posesión veinteañal, al ser título adquisitivo del dominio de los inmuebles, sin justo título ni buena fe, exige precisamente por esa circunstancia, la concurrencia inexorable del "corpus" y el "animus" durante el término legal y su consiguiente acreditación……En suma, la posesión referida debe satisfacer los principios que la caracterizan en el Cód. Civil, con los alcances que dispone el art. 2351 y la doctrina y jurisprudencia que lo interpretan. Es decir, que la persona que tiene bajo su poder la cosa debe tener la intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad y, a tal efecto, debe reunir los elementos que caracterizan la posesión, cuales son el corpus y el animus…”.

A su turno, la posesión debe reunir los siguientes recaudos: pública: es decir cuando no es clandestina (arts. 2369 y nota al 2479 del Cód. Civil); pacífica: esto es, cuando no es violenta (arts. 2365 y nota al 2478 del Cód. Civil); y continua y no interrumpida: "la continuidad, esto es, la realización de actos posesorios en forma sucesiva, continuada depende del propio deudor, aunque hay que tener en cuenta la presunción de continuidad que establece el art. 2445 del Cód. Civil. En cambio, la interrupción no depende de la omisión del poseedor sino de un acto positivo, que puede ser realizado por el propietario o por un tercero (v. gr. desposesión, demanda), y aun ese acto puede emanar del propio poseedor como cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa (ver nota del art. 2481 del C. Ci-vil)" (Kemelmajer de Carlucci, Aída y ots. "Cód. Civil Comentado", Doctrina Jurisprudencia-Bibliografía, Rubinzal Culzoni Editores, Buenos Aires, 2006).

La posesión puede ser originaria o acceder a una anterior que permita sumar los años de la primera a la segunda para lograr el tiempo requerido legalmente. La accesión puede tener origen en una sucesión a título universal o a título singular. En este último caso, que es el invocado en autos debe tratarse de posesiones separadas ab initio y unirse conforme los arts. 2475, 2476 del Código Civil, es decir que no hayan sido interrumpidas por una posesión viciosa y que procedan la una de la otra.

En consecuencia, en el presente caso debió probarse la posesión y la accesión de las posesiones.

Ahora bien, en función de la excepcionalidad de este modo de adquirir el dominio se deriva que los extremos que tienden a acreditarlo deben ser probados en forma indubitable y convincente (CNFed. Civ. y Com. Sala I, 30/6/98, L.L. 1990-L-1386; cfr. Cám.Civ. y Com. Rosario, 31/5/91, Rep. Zeus, 9-1299).

En la especie a contrario de lo sostenido por la quejosa, estimo que la Juez a-quo ha realizado una correcta ponderación de la prueba concluyendo, en solución que acuerdo, que el pretendiente no ha demostrado actos posesorios ni de su parte, ni de quienes invoca le precedieron en la posesión durante el lapso requerido por la ley.

En este aspecto destaco que el pago del impuesto inmobiliario aun partiendo de la posición más favorable al recurrente en el sentido que de considerar que el año 1997 y los anteriores se encuentran pagos, no resulta idóneo para tener por acreditados actos posesorios.

Es que tal como lo resolviera este Tribunal con distinta integración en posición que comparto “respecto de los presupuestos necesarios para acreditar la posesión veinteañal derivada de una accesión de posesiones no pueden sustentarse en presunciones, deducciones o implicancias con base en boletas de pago de impuestos o de constancias de libre deuda. La posesión en tanto pública, debe serlo en el sentido de no quedar en el fuero íntimo, en las meras intenciones de quien se pretende poseedor y/o de su relación con la cosa, sino que debe exteriorizarse de tal forma que ello le permita enfrentar al titular registral y con ello obtener el título supletorio” (Expte.: 50031; “ROMERO, OSCAR ALBERTO Y OTS. C/ HEREDEROS DE DE CHAVANNES LUIS CARLOS P/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA”; 15/11/2013).

El pago de impuestos no constituye un acto posesorio sino jurídico puesto que no recae materialmente sobre la cosa (5° Cám. Expte. N° 14487/146.509 caratulados “ZAPATA, PEDRO CESAR P/ PRESCRIPCION ADQUISITVA”).

Tampoco resulta audible el argumento desplegado por el recurrente en punto al pago de los servicios de luz y agua de los que sostiene debe extraerse que el inmueble se encontraba productivo y de allí por acreditada su posesión. Es que aun considerándose dicho extremo de ello no puede colegirse quién ejercía la posesión del predio.

Insisto, resulta necesario acreditar la realización de actos posesorios en forma ostensible y continua. Así incluso lo dispone en forma expresa el art. 1900 del C.C.C.C. el que sigue los lineamientos de la ley 14.159 la que mantiene su vigencia luego de dictado el nuevo ordenamiento.

Por otra parte, el relato efectuado por el único testigo de la causa (conf. fs. 345) resulta insuficiente para tener por probada la posesión durante el tiempo requerido por cuanto el deponente solo hace referencia a actos posesorios durante el lapso de diez años, el que es insuficiente conforme lo ya expresado.

También resulta inidóneo a los fines de demostrar el inicio del iter posesorio el boleto de compraventa de fecha 11/06/1987, por cuanto del mismo tampoco puede extraerse que el adquirente haya ejercido efectivamente la posesión.

En este sentido se ha dicho que “para poder hacer valer la posesión recibida de su causante (su vendedor en el boleto), la actora debió probar actos posesorios de su predecesor a fin de lograr la accesión de posesiones. Pero estos actos debieron ser acreditados en forma seria y suficiente conforme al criterio de la prueba compleja, y estar referidos a actos materiales, como los que, a modo de ejemplo señala el art. 2384 del Código Civil: cultura del inmueble, percepción de frutos, deslinde, construcciones o reparaciones de edificios en ellos asentados, y en general su ocupación de alguna manera cierta y permanente” (Expte.: 34125; “MALDONADO SUSANA CRISTINA C/ FINCA R SCPA POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA”, 22/08/2012; 3° CÁMARA EN LO CIVIL; LS 139).

El agravio relativo a la falta de oposición por parte de la demandada, tampoco es válido, pues ni aún la rebeldía declarada del titular registral exime de la valoración de la prueba producida sobre los dos elementos o presupuestos de la usucapión.

En esta dirección se ha resuelto que “en el marco de un juicio de usucapión, ni el allanamiento ni la rebeldía del demandado bastan por sí solos para la admisión de la demanda, toda vez que, por estar en juego la adquisición de un derecho real, se trata de un proceso de orden público y como tal indisponible, debiendo el órgano judicial dictar sentencia sobre el mérito pese al allanamiento del demandado (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F ; 01/09/2003 ; “Martínez, María C. c. Martínez, Ladislado sus sucesores” , La ley on line).

Por ello "la sentencia que se dicta en el proceso seguido por el usucapiente es una sentencia declarativa que constata la existencia de un hecho -la posesión- por el plazo legal de prescripción del que nace un derecho el dominio, y el interés general reclama perentoriamente la prueba fehaciente de ese hecho con total prescindencia de la voluntad complaciente del titular perjudicado" "...Es indispensable, por el contrario, a fin de asegurar la eficacia de la sentencia, que el poseedor acredite acabadamente y en forma concluyente la concurrencia de los extremos sin cuya presencia su pretensión no puede encontrar acogimiento" (Cfr. Néstor D. Lapalma Bouvier, "El proceso de usucapión", segunda ed., ps. 145/145 vta.).

Igual solución cabe respecto del agravio atinente a la omisión de la aplicación del art. 1903 del C.C.C.N.(que reitera la solución plasmada en el art. 4003 del Código derogado el que resulta aplicable al caso conforme se expusiera en la sentencia impugnada) , por cuanto el boleto de compraventa no constituye un justo título, no es un título traslativo de propiedad, en el sentido que le da el art. 4003 Código Civil, sino que acuerda un mero derecho personal a obtener la escrituración. El título al que se refiere la norma es justamente la escritura traslativa de dominio conforme se exige para la transmisión de la propiedad de los inmuebles en el art. 1184.

Finalmente debo destacar que el argumento esgrimido en subsidio en el sentido que el plazo de prescripción se hallaría cumplido a la fecha del dictado de la sentencia de primera instancia, tampoco resulta procedente por cuanto aun considerando que la única testimonial rendida resulta suficiente para tener por probados actos posesorios, lo cierto es que el declarante sólo hace referencia a tal extremo por un lapso de diez años u once años desde la realización de la audiencia la que fue celebrada el 7 de septiembre del 2016 por lo que puede tenerse solo por acreditada la posesión en el mejor de los casos a partir del 2005, no habiendo por tanto transcurrido el plazo de veinte años requerido a los fines de la usucapión.

Sobre la misma cuestión las Dras. Moureu y Canela adhieren al voto que antecede.

Por el modo en que se resuelve el recurso las costas deben ser impuestas al apelante (arts. 35 y 36 del C.P.C.C.yT.).

Sobre la misma cuestión las Dras. Moureu y Canela adhieren al voto que antecede.

Con lo que se dio por finalizado el presente acuerdo, procediéndose a dictar la sentencia que se inserta a continuación:

I) No hacer lugar al recurso de apelación interpuesto a fs. 388 en contra de la sentencia dictada a fs. 381/385.

III) Diferir la regulación de honorarios hasta tanto se practique la de primera instancia.